Nem tudni, meddig van még Otthon Start, az ingatlan megfelelősége most kulcskérdés lehet

Magyar Péter miniszterelnök október 19-i bejelentése szerint 2027-ben a Wekerle Plusz program válthatja fel az Otthon Startot. A jelenleg ismert tervek alapján az új konstrukció már nem biztosítana mindenki számára fix 3 százalékos kamatozású hitelt: használt lakás vásárlására 5 százalékos kamatot terveznek, a programot pedig a 18–41 éves korosztályra korlátoznák. A részletes feltételek és a váltás pontos időpontja egyelőre nem ismertek.

Nem minden ingatlanra használható fel az Otthon Start

Az Otthon Start esetében nemcsak az igénylőnek, hanem a megvásárolni kívánt ingatlannak is meg kell felelnie a jogszabályi feltételeknek. A vételár lakás esetén legfeljebb 100 millió, egylakásos lakóépület esetén legfeljebb 150 millió forint lehet, a négyzetméterár pedig egyik esetben sem haladhatja meg a bruttó 1,5 millió forintot.

Az ingatlannak a lakhatási igények kielégítésére is alkalmasnak kell lennie.

A vételár és a bank által megállapított forgalmi érték közötti eltérés ugyancsak lényeges: főszabály szerint a vételár legfeljebb 20 százalékkal térhet el a banki értékbecslésben megállapított forgalmi értéktől.

A tulajdonszerzésnek is meg kell felelnie a szabályoknak. Az Otthon Start nem használható lakóingatlan-résztulajdon megvásárlására, és haszonélvezettel terhelt ingatlan finanszírozására sem. A résztulajdon megszerzésére vonatkozó szabály alól ugyanakkor meghatározott esetekben (öröklés) vannak kivételek.

Mindez azt jelenti, hogy egy kedvező árú, a vevő számára megfelelő lakás sem feltétlenül finanszírozható Otthon Starttal. Már a vásárlás előtt érdemes ellenőrizni az ingatlan típusát, árát, négyzetméterárát, tulajdoni helyzetét és jogi státuszát.

A hitelképesség még nem jelent biztos finanszírozást

Az Otthon Start jogszabályi feltételeinek teljesítése nem jelent automatikus hiteljóváhagyást. A bank a vevő jövedelmét, meglévő hiteltartozásait, hitelkereteit és az önerő nagyságát is megvizsgálja, majd külön értékeli a fedezetként szolgáló ingatlant is.

Az ingatlan dokumentációjában található eltérések, a tulajdoni lap és a tényleges állapot közötti különbségek, valamint a rendezetlen tulajdonviszonyok további egyeztetéseket tehetnek szükségessé. A banki értékbecslés pedig a felvehető hitel összegét is befolyásolhatja. Ha a bank a vételárnál alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, a vevőnek a tervezettnél több saját pénzre lehet szüksége, vagy más megoldást kell keresnie a vásárlás finanszírozására.

„A lakásvásárlás előtt három dolgot érdemes tisztázni: megfelelünk-e az Otthon Start jogosultsági feltételeinek, a jövedelmünk alapján mekkora hitelre lehetünk jogosultak, és a kiszemelt ingatlan elfogadható-e banki fedezetként. Ezek egymástól különálló vizsgálatok, ezért egyik eredménye sem garantálja automatikusan a másikat. Az előzetes hitelbírálat segíthet felmérni a finanszírozási lehetőségeket, az előzetes értékbecslés pedig képet adhat arról, hogy a bank várhatóan milyen értéken veszi figyelembe az ingatlant. Egyik sem helyettesíti azonban a végleges banki döntést” – mondta Garam Dániel, a money.hu hitelszakértője.

Érdemes még a szerződéskötés előtt ellenőrizni a feltételeket

A vásárlás előkészítésének fontos lépése lehet az előzetes hitelbírálat, amellyel a vevő még a szerződéskötés előtt képet kaphat arról, hogy a jövedelme és meglévő pénzügyi kötelezettségei alapján mekkora hitelösszegre számíthat. Emellett érdemes tájékozódni az előzetes értékbecslés lehetőségéről is, hogy időben kiderüljön, a kiszemelt ingatlan értéke és állapota megfelelhet-e a bank finanszírozási elvárásainak.

A tulajdoni lap és – ahol szükséges – a térképmásolat ellenőrzése, valamint az ingatlan tényleges és nyilvántartott állapota közötti esetleges eltérések tisztázása szintén segíthet elkerülni a későbbi meglepetéseket. A szerződéses fizetési határidőket célszerű a banki ügyintézés várható időigényéhez igazítani.

„A program jövőjével kapcsolatos bizonytalanság miatt érthető, ha valaki szeretné előrehozni a lakásvásárlását. A kedvező hitel azonban önmagában nem tesz jó vétellé egy ingatlant. Érdemes azt is végiggondolni, hogy a lakás néhány év múlva is megfelel-e az igényeinknek, és a vásárlás után marad-e pénzügyi tartalékunk. Az önerő és a törlesztőrészlet mellett a költözés, az esetleges felújítás és a fenntartás költségeivel is számolni kell. A finanszírozás előkészítését érdemes időben elkezdeni, de a bizonytalanság miatt nem érdemes olyan ingatlan mellett elköteleződni, amelynél túl nagy kompromisszumot kell kötni” – tette hozzá Garam Dániel. 

Arról, hogy mikor szűnhet meg az Otthon Start, és a Wekerle+ szigorúbb feltételei miatt kik eshetnek el a 3%-os lakáshitel lehetőségétől, ebben a cikkben írtunk bővebben.