Örök dilemma: Béreljek vagy vásároljak lakást?

Az albérlet vagy saját lakás kérdése egy olyan döntés, amit alaposan mérlegelni kell. 2024-ben a lakáspiac fellendülése és a hitelkamatok csökkenése újra fókuszba helyezte ezt a „szakállas” dilemmát. Megnéztük a jelenlegi lehetőségeket és a gazdasági helyzet sajátosságait sem hagytuk figyelmen kívül.

Örök dilemma: Béreljek vagy vásároljak lakást?

A Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci jelentése szerint jelentős élénkülést hozott az idei év a lakáspiacon. 2024 harmadik negyedévében az országos tranzakciószám 16%-kal, míg Budapesten 31%-kal emelkedett az előző év azonos időszakához képest. A javuló makrogazdasági környezet, a hitelkamatok csökkenése, a 2023-ban elhalasztott kereslet újraéledése, valamint a támogatott lakáshitelek, mint például az idén debütált CSOK Plusz által elérhető magasabb hitelösszegek mind hozzájárultak ahhoz, hogy a lakáspiaci forgalom felpezsdüljön.

A lakásárak csökkenésére hiába várunk

Budapesten egy év alatt átlagosan 9,3%-kal nőttek az árak, míg vidéken és községekben is hasonló, 8-9%-os növekedést mértek. Ezek az adatok egyértelműen mutatják, hogy a vásárlás továbbra is jelentős anyagi elköteleződést jelent. Ugyanakkor a hitelkamatok csökkenése érzékelhető javulást hozott a lakásvásárlás elérhetőségében. 2024 júliusára mind az új, mind a használt lakások finanszírozása kedvezőbbé vált, hiszen a piaci lakáshitelek átlagos kamatlábának csökkenése könnyebbé tette a törlesztést, illetve sokan élhettek az új támogatási formákkal is.

Ugyanakkor nem érdemes sem a lakáshitel kamatok, sem az ingatlanárak csökkenésére apellálni. A hitelek költsége már emelkedésnek indult, 2024 szeptemberében a piaci alapú lakáshitelek átlagos kamata 6,6% volt. Jelenleg az átlagos kamat 7,07%, ami több mint 7%-os növekedést jelent a szeptemberi adatokhoz képest.

Emellett a lakossági megtakarítások egy része a következő év első felében várhatóan az ingatlanpiacon fog megjelenni. Ez a tendencia nemcsak a forgalom élénküléséhez, hanem az árak emelkedéséhez is hozzájárulhat, hiszen a növekvő kereslet általában árfelhajtó hatást eredményez.

Tovább szűkítheti a vásárlók mozgásterét, hogy az alku lehetősége szintén változást mutatott az elmúlt időszakban. Budapesten a kereslet élénkülésével az alku mértéke medián értéken 3%-ra csökkent, míg vidéken ez az arány 5% körül alakult. Ez azt jelenti, hogy most kevesebb teret engednek az árengedményeknek.

A fentiek fényében tehát azoknak, akik számára már a szükséges önerő is rendelkezésre áll, érdemes lehet rálépni a gázpedálra.

Az örök dilemma – Lakásvásárlás vagy inkább bérlés?

A fentiek fényében még inkább aktuális a kérdés: bérelni, vagy vásárolni? Az alábbiakban részletesen megvizsgáljuk a döntéshez szükséges szempontokat, hogy segítsünk megtalálni a pénzügyileg legkedvezőbb és leginkább testhezálló megoldást.

Mielőtt azonban elmerülnénk a számokban, nézzük meg, mit érdemes átgondolni a piaci környezeten túl a döntés előtt:

Egyéni szempontok: a pénzügyi helyzet

Kezdőtőke és havi terhek: Az első és legfontosabb kérdés, hogy rendelkezésre áll-e a szükséges önerő. Az önerő az az összeg, amelyet a vásárló saját forrásból, hitel nélkül biztosít az ingatlan megvásárlásához. Minimum 20% önerő az elvárás, bár a bankok ettől rendszerint szigorúbbak is lehetnek. Így érdemes inkább 30%-os önerővel, és így 70%-os hitelfedezeti aránnyal kalkulálni. Egy átlagos használt budapesti lakás árához (52,6 millió forint) így 15 780 000 forint saját megtakarítás szükséges.

Korábbi cikkünkben utánajártunk, hogy milyen feltételekkel kaphatnak 2025-től energiahatékony ingatlanra 10% önerő mellett lakáshitelt a vásárlók, építkezők, otthonukat felújítók. Emellett érdekes lehet az önerős lakásvásárlásra is felhasználható ÖNYP megtakarítás lehetősége, vagy a kimondottan lakásvásárlás céljából népszerű Babaváró hitel önerőként történő felhasználása is.

Albérlet vagy törlesztőrészlet: Érdemes átgondolni, melyiket tudod könnyebben finanszírozni hosszú távon. Az induló költségek kapcsán érdemes figyelembe venni, hogy bérlés esetén is szükséges némi kezdőtőke, hiszen az elvárt kaució mértéke sok esetben már akár három havi bérleti díjnak megfelelő összegre is rúghat. Egy lakáscélú jelzáloghitel igénylése esetén szintén jelentős, akár több százezres költség is lehet a hitel induló díja, hiszen szükség lesz többek között értékbecslésre, közjegyzőre és ügyvédre is.

Váratlan kiadások: Saját lakás esetén számolni kell a karbantartási költségekkel is. Hatványozottan érvényes, hogy építkezés, felújítás esetén is szükséges vésztartalékot képezni.

Hosszú távú tervek

Rugalmasság, vagy stabilitás: Az albérlet előnye, hogy könnyebb váltani, ha például másik városba költöznél. Saját lakás esetén biztosabb helyen vagy, hiszen nem függsz a bérbeadó döntéseitől. Ugyanakkor ha másik településre, esetleg külföldre költöznél, akkor nem hagyhatsz ott csak úgy csapot-papot, hiszen az ingatlanod sorsával kapcsolatban is döntéshelyzet elé kerülsz.

A népszámlálási adatok alapján Magyarországon a lakott lakások 90%-a saját tulajdonban van, míg csupán 9%-a bérleti konstrukcióban használatos. Ez az arány azonban jelentősen eltér a fővárosban: Budapest belvárosi kerületeiben minden harmadik lakott lakás albérletként funkcionál, míg a külső kerületekben az albérletben élők aránya 10% alatt marad.

Mi a matek most? Albérlet vs. törlesztőrészlet

Egy átlagos budapesti lakás négyzetméterára jelenleg 963 ezer forint. A KSH adatai szerint egy átlagos használt fővárosi lakás ára tehát 52,6 millió forint, így mi is ezzel a lakásárral számoljuk ki a várható költségeket és vetjük össze az átlagos budapesti bérleti díjakkal.

70%-os hitelfinanszírozás, vagyis 30% önerő mellett az ingatlanhoz 36 820 000 Ft hitel felvétele szükséges.

A Bankmonitor kalkulátora szerint a jelenlegi legkedvezőbb lakáshitellel számolva (20 évre, havi nettó 800 000 Ft-os családi összjövedelemmel számolva):

10 éves futamidőt választva a havi törlesztőrészlet 271 559 Ft,
végig fix kamatozású lakáshitelt választva a havi törlesztőrészlet 274 060 Ft.
Az MNB lakáspiaci jelentéséből kiderül, hogy az átlagos fővárosi albérleti díj havonta 250 ezer forintot tesz ki.

Átlagos havi albérleti díjak Budapesten és a régiókban.

Összességében tehát minimális költségnövekedést eredményez a lakáshitel havi törlesztése az albérlet díjához képest. Vagyis a bérleti költség jelentős részben fedezi a hitelből finanszírozott ingatlan havi törlesztőrészletét. Mindemellett az is lényeges szempont, hogy saját otthon esetén a havi költség egy befektetés része, amellyel hónapról hónapra egyre közelebb kerülünk a saját ingatlan teljes tulajdonjogának megszerzéséhez. Gyakorlatilag a törlesztőrészlet egy része tőke, ami az ingatlan vételárába forog bele, hiszen csökkenti a fennálló tartozást.

Komoly előny a lakástámogatási rendszer

Ha jogosult lehetsz lakástámogatások igénybevételre, érdemes lehet számításba venni a lehetőséget, legyen szó akár önerő, akár vételár finanszírozásról:

A CSOK Plusz kamata fix, 3%, így akár egy gyermek vállalása esetén teljesen máshogy alakulhatnak a számok az albérleti díjhoz képest. További segítséget nyújthat a kamatmentes Babaváró hitel azoknak, akik gyermekvállalást terveznek, az akár 11 millió forintos szabad felhasználású hitel ugyanis minden további nélkül kombinálható a CSOK Plusz konstrukcióval, így az elérhető kedvezmények összeadódnak.

Konklúzió: Béreljek vagy vásároljak?

A bérlés és vásárlás közötti választás az anyagiakon túl tehát az egyéni élethelyzettől, pénzügyi lehetőségektől és céloktól függ. Ha stabil a pénzügyi háttered, rendelkezel megfelelő önerővel, és hosszú távon tervezel a fővárosban, vagy bárhol az országban, a jelenlegi gazdasági kilátások és kamatkörnyezet mellett érdemes lehet minél előbb megfontolni a vásárlást és a tettek mezejére lépni. Ugyanakkor, ha bizonytalanok a terveid, az albérlet továbbra is rugalmasabb megoldás lehet.

Használd a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát, hogy megtudd, milyen lehetőségeid vannak, és hozd meg a számodra legjobb döntést! Akár vásárolsz, akár bérelsz, a tudatos tervezés mindig kifizetődő.

Budapesti agglomeráció: egyre feljebb kúsznak az árak

Tovább emelkednek az ingatlanárak a budapesti agglomerációban – közölte a GDN Ingatlanhálózat. A legfrissebb adatok szerint a dél-keleti szektorban egy 90 négyzetméteres ház ára egy hónap alatt 63-ról 70 millió forintra nőtt. Tóth Péter régióigazgató szerint a támogatott hitelek fokozzák a keresletet, ami a fővárostól távolabbi településekre tereli a vevőket. Gombár János, az újpesti iroda vezetője úgy véli, a telekárak különbségei miatt sokan akár Nógrád vármegyéig is elköltöznek. A szakértők szerint a jelenlegi piaci helyzetben érdemes minél előbb vásárolni, különösen szakértői segítséggel.
2025. 08. 22. 16:00
Megosztás:

Budapesti agglomeráció: egyre feljebb kúsznak az árak

Tovább emelkednek az ingatlanárak a budapesti agglomerációban – közölte a GDN Ingatlanhálózat. A legfrissebb adatok szerint a dél-keleti szektorban egy 90 négyzetméteres ház ára egy hónap alatt 63-ról 70 millió forintra nőtt. Tóth Péter régióigazgató szerint a támogatott hitelek fokozzák a keresletet, ami a fővárostól távolabbi településekre tereli a vevőket. Gombár János, az újpesti iroda vezetője úgy véli, a telekárak különbségei miatt sokan akár Nógrád vármegyéig is elköltöznek. A szakértők szerint a jelenlegi piaci helyzetben érdemes minél előbb vásárolni, különösen szakértői segítséggel.
2025. 08. 22. 16:00
Megosztás:

Bűncselekmény a kriptózás? Váratlan jogszabályi változások a magyar kriptovaluta piacon

Június utolsó hetében előzmények nélkül, derült égből villámcsapásként sújtott le az újabb salátatörvény keretében érkező módosítási csomag a hazai kriptoeszköz-szolgáltatókra és felhasználókra. Hiába tűnt úgy, hogy a hosszú éveken át tárgyalt MiCA rendelet egységes szabályozást hoz az Unió minden tagállamába, Magyarországon most újabb kérdések gördültek a kriptopiaci működés elé. Az Oppenheim Ügyvédi Iroda összefoglalójából kiderülnek a részletek.
2025. 08. 22. 15:00
Megosztás:

Emelkedtek a fejlett piaci kötvényhozamok

A beszerzési menedzser-indexek – elsősorban a feldolgozóipari alindex váratlan javulása miatt – az euróövezetben és az USA-ban is erősebbek lettek a vártnál.
2025. 08. 22. 14:00
Megosztás:

Estek a főbb amerikai indexek, a piacok Jerome Powell beszédét várják

A csütörtöki kereskedés során a Wall Street főbb indexei mérsékelt csökkenéssel zártak, a befektetők kivárnak a Fed-elnök mai, Jackson Hole-i beszéde előtt. Az S&P 500 0,4%-kal esett vissza, az indexet alkotó 11 szektorból 9 vesztett értékéből.
2025. 08. 22. 13:00
Megosztás:

Vegyesen zártak az európai tőzsdék

Csütörtökön visszafogott hangulat uralkodott az európai piacokon, miközben a befektetők a Federal Reserve Jackson Hole-i szimpóziumára várnak, ahol Jerome Powell pénteki beszéde irányt mutathat az amerikai kamatpolitika jövőjéről.
2025. 08. 22. 12:00
Megosztás:

Ethereum, Cardano és Dogecoin új csúcsokra tör 2025-ben, de a Layer Brett lehet a következő 100-szorozó kriptó

Jól látható, hogy olyan érmék, mint az Ethereum, a Cardano és a Dogecoin új történelmi csúcsokat céloznak meg 2025-re.
2025. 08. 22. 11:00
Megosztás:

Alig változott péntek reggelre a forint

Alig változott a forint árfolyama péntek reggelre a főbb devizákkal szemben az előző délutáni jegyzéséhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.
2025. 08. 22. 10:00
Megosztás:

A legjobb altcoinok, amelyeket érdemes megvásárolni 2025 augusztusában: Dogecoin, Cardano és egy új, virális ETH L2 projekt 5000%-os staking hozammal

Ahogy a 2025-ös kriptopiaci bikafutás egyre gyorsul, a befektetők gőzerővel keresik a legjobb altcoinokat, amelyeket érdemes lehet megvásárolni 2025 augusztusában. Miközben a már jól bejáratott szereplők, mint a Dogecoin és a Cardano stabil teljesítményt nyújtanak, az igazi lehetőség azokban az új kriptovalutákban rejlik, amelyek az elsöprő mémenergiát új generációs hasznossággal ötvözik.
2025. 08. 22. 09:00
Megosztás:

Szijjártó Péter: újabb támadás érte a Barátság-kőolajvezetéket az orosz-belorusz határnál

Az éjszaka folyamán kaptuk a hírt, hogy ismételten - rövid időn belül immár harmadszor - támadás érte a Barátság-kőolajvezetéket az orosz-belorusz határnál. A Magyarországra irányuló kőolajszállítás újra leállt! - közölte Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter pénteken a Facebookon.
2025. 08. 22. 08:15
Megosztás:

Lassul a magyar luxusingatlanpiac és a hazai vevők kerültek többségbe

A vevői kivárás és a csökkenő külföldi kereslet miatt érezhetően lassul a magyar luxusingatlanpiac. Szeder Krisztina, a Duna House Prime ingatlanszakértője szerint a luxusingatlanok értékesítése sokszor nem hónapok, hanem évek kérdése, így az eladók számára az egyik legnagyobb próbatétel a türelem.
2025. 08. 22. 06:00
Megosztás:

Itt a meglepő bizonyíték: a tavalyi nagy pörgés után év elején már csak minimális növekedésre futotta a magyar lakáspiacon

Meglepő adatokkal szolgált az idei első negyedévet illetően az Eurostat, hiszen a magyar piacon mindössze 1,5%-kal emelkedett a lakáspiaci tranzakciók száma 2024 hasonló időszakához képest, ez pedig a visszaesést produkáló Írország, Málta és Ciprus után a negyedik legrosszabb statisztika az adatot szolgáltató 17 európai ország közül. Mindez azért lehet meglepetés, mert az év eleje itthon a közbeszédben épp arról szólt, hogy nagyon erős az érdeklődés, amit újabb intézkedések is támogattak. Ilyen volt a SZÉP kártyákon szereplő összeg felhasználhatósága, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felszabadítása, illetve a lakossági állampapírokból felszabaduló jelentős kamat- és tőkefizetés. Azonban a jelek szerint ez sem mozgatta meg igazán a lakáspiacot, inkább csak az érdeklődés volt erős, kevésbé tükröződött ez tranzakciókban.
2025. 08. 22. 05:00
Megosztás:

Az amerikai gazdasági teljesítmény növekedése nyolchavi csúcsra gyorsult augusztusban

Az amerikai gazdasági aktivitás növekedése nyolchavi csúcsra gyorsult augusztusban az S&P Global Market Intelligence gazdaságkutató intézet kompozit beszerzésimenedzser-indexének (BMI) csütörtökön közzétett előzetes értékei alapján.
2025. 08. 22. 03:00
Megosztás:

Itt a nagy pálinka törvény! A NAV döntése a pálinkafőzés mennyiségi korlátozásáról

A szabályozás alapján bárki, aki betöltötte a 18. életévét, és saját gyümölcsöt termeszt, jogosult arra, hogy a saját terméséből párlatot állítson elő.
2025. 08. 22. 02:00
Megosztás:

Vége a gázfűtésnek és a fafűtésnek Magyarországon - ez jön helyette

A fosszilis energiahordozók árának állandó emelkedése, valamint az ezekből fakadó környezeti terhelések következtében mind nagyobb szükség van a megújuló energiaforrások és az intelligens vezérlési megoldások bevezetésére a fűtési és hűtési rendszerekben.
2025. 08. 22. 01:00
Megosztás:

Itt a döntés! A nyugdíjas élelmiszer utalvány furcsa címletei

Közel 70 milliárd forint értékben kapnak élelmiszer-utalványt az idős korúak, melynek címleteiről is döntés született.
2025. 08. 22. 00:01
Megosztás:

Eredményes volt az augusztus 20-i vasúti forgalom lebonyolítása

Az ünnepi hétre megerősített kapacitásokkal és ügyelettel készült a MÁV-csoport és az augusztus 20-i ünnepi forgalmat eredményesen bonyolította le a társaság - közölte Hegyi Zsolt vezérigazgató csütörtökön a Facebook-oldalán.
2025. 08. 21. 23:00
Megosztás:

Romlott a fogyasztói hangulat az euróövezetben

Az euróövezetben romlott a fogyasztói hangulat augusztusban az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának (DG ECFIN) csütörtökön közzétett előzetes adatokon alapuló jelentése szerint.
2025. 08. 21. 22:00
Megosztás:

Továbbra is a Yettelé a leggyorsabb magyarországi mobilhálózat

A tavalyi második fél év után 2025 első hat hónapjában is a Yettel nyújtotta a leggyorsabb mobilinternetes hozzáférést Magyarországon az Ookla Speedtest Intelligence valamit a szelessav.net országos összesített átlagsebesség-mérései alapján - közölte a mobilszolgáltató csütörtökön az MTI-vel.
2025. 08. 21. 21:00
Megosztás:

Debrecenben ismét megrendezik a Farmer-Expót

Harmincnegyedik alkalommal rendezik meg az idén augusztus 28-30. között Debrecenben a Farmer-Expo Nemzetközi Mezőgazdasági és Élelmiszeripari Szakkiállítást, amelyen az agrárium szinte minden ágazata képviselteti magát - jelentették be a szervezők a rendezvény beharangozó sajtótájékoztatóján csütörtökön a Debreceni Egyetem (DE) Böszörményi úti campusán.
2025. 08. 21. 20:00
Megosztás: