Újra látványosan emelkedő ingatlanárak: érdemes még beszállni befektetőként?

Szakemberek egyöntetű véleménye szerint 2025-ben is bőven kétszámjegyű, tehát egyértelműen 10% feletti átlagos áremelkedésre lehet számítani az élénkülő lakáspiacon, vagyis nem látszik megtörni a másfél év kihagyással tavaly újra indult trend. Az Eurostat[1] kimutatása szerint Magyarország Észtországgal holtversenyben a legnagyobb áremelkedést könyvelhette el a lakáspiacon 2010 óta, átlagosan 230 százalékkal, vagyis bő háromszorosukra emelkedtek az árak.

A bérleti díjakban nem állunk ennyire elöl az európai rangsorban, a közel másfél évtized alatt mért 110%-os áremelkedés „csak” az élmezőny végére volt elegendő. A tendenciák arra utalnak, hogy ma már kevésbé éri meg lakást tisztán kiadási céllal venni, mint korábban, hiszen drágább beszállni a piacra a magasabb árak miatt, amivel azonban a bérleti díjak nem tartottak lépést. Így a bő egy évtizede is még akár 10% feletti elérhető bérleti hozam az MNB Lakáspiaci Jelentése[2]szerint 2024 őszén Budapesten átlagosan már csak alig 5% volt évente, a vidéki városokban pedig 7% körüli szintet lehetett elérni.

Ennek ellenére aktívak voltak a lakáspiacon a befektetési céllal vásárlók, a jegybank jelentése szerint a teljes piac harmadát-negyedét tették ki. 2025-ben a piac átrendeződhet azzal is, hogy véget ér a 10% feletti lakossági állampapírhozamok kora, így ma már az 5-7%-os bérleti hozam is újra vonzó lehet a befektetők számára, főleg úgy, hogy közben ismét egyértelműen emelkedik a befektetésük értéke, illetve a vásárlást is több új vonzó hitelkonstrukció és állami támogatás segíti – hívja fel a figyelmet Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.  

2025-ben a lakásárak várható további emelkedése mellett a bérleti díjak csökkenésére sem lehet számítani. A kereslet élénkülésében közre játszhat az is, hogy januártól a cégek kedvező adózással akár havi 150 ezer forintos támogatást adhatnak munkavállalóiknak lakásbérlésre, bár kérdéses, hogy ezzel hány vállalkozás fog élni, valószínűleg elsősorban a nagyvállalatok dolgozóit érintheti.

A kínálat is valamelyest bővülhet eközben, hiszen a korábban Airbnb-n kiadott lakások egy része a szabályok szigorításával megjelenhet tartós bérletként a piacon. A KSH és az Ingatlan.com 2016 óta készíti el országos lakbérindexét, azóta a koronavírus-járványt (2020-21) leszámítva nem volt olyan időszak, amikor tartósan csökkentek volna a bérleti díjak akár éves, akár havi összevetésben.

Milyen lakásokat érdemes keresni?

Ha valaki kimondottan befektetési, bérbeadási céllal szeretne lakást vásárolni, akkor néhány dologra mindenképpen érdemes figyelnie – sorolja Valkó Dávid. A legfontosabb talán a lokáció, a lakás elhelyezkedése, ideális, ha tömegközlekedéssel könnyen megközelíthető, lehetőleg valamelyik metróvonal közelében van Budapest esetében, illetve közel vannak nagy irodaházak, egyéb munkahelyek, felsőoktatási intézmények, melyek dolgozói és tanulói keresletet generálhatnak.

Sok bérlő számára fontos a zöldterület, parkok közelsége, ezeket is érdemes figyelembe venni befektetési célú vásárlás esetén. Ugyanígy fontos lehet a bevásárlóközpontok, orvosi rendelők, óvodák, iskolák elérhetősége is rövid időn belül.

Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője külön kiemelte, hogy a bérlők pénztárcáját terheli a rezsiköltség, ezért lehetnek sokak számára vonzók a felújított vagy új építésű, kedvező energetikai besorolású lakások, melyek rezsiköltsége alacsonyabb. Egyre fontosabb lett az elmúlt években a lakás beosztása, megnőtt a kereslet a legalább két lakóhelyiséges ingatlanok (másfél- vagy kétszobás lakások) iránt.

Ennek az egyik oka, hogy a home office elterjedésével többet dolgoznak otthonról az emberek, ekkor pedig szeretik elkülöníteni a helyiségeket, illetve főleg a felsőoktatásban tanulók számára eddig is fontos volt, hogy legalább két különnyíló szoba legyen a lakásban, hiszen akkor a költségek megosztásával kedvezőbben tudják akár többen is bérelni azt. Mostanra ezeket a lakásokat általában könnyebb bérbeadni, mint például a kisebb garzonokat. 

Néhány speciális esetre is érdemes odafigyelni a befektetési céllal vásárlóknak. Az egyik ilyen a budapesti rozsdaövezetekre érvényes szabályozás, ezeknél a beruházásoknál még a kedvezményes, 5%-os áfa is visszaigényelhető, vagyis gyakorlatilag áfamentesen lehet lakást vásárolni. Már most látszik, hogy egyre több az olyan projekt, ami megfelel ezeknek a feltételeknek, ráadásul ezek a „rozsdaövezeti akcióterület” besorolású területek jellemzően közel vannak irodaházakhoz, szolgáltató központokhoz, így vonzó célpontok lehetnek a vevők számára.

Aki nem ragaszkodik az azonnali bérbeadáshoz, de az értéknövekedésből származó hozamot maximálisan kihasználná, annak érdemes lehet elgondolkodni olyan újlakás-projekteken, melyeket a tervezőasztalról megvásárolhat. A nagy, tőkeerős fejlesztők ebben az esetben jellemzően csak a vételár 10-20%-át kérik előszerződéskor, a fennmaradó részt pedig az átadáskor fizeti a vevő. Vagyis a vételár 80-90%-át még akár két évre máshol befektethetik, miközben a lakásuk értéke az építkezés előre haladtával addig is folyamatosan növekszik.

Bérbeadásnál lényeges, hogy ha valaki új lakásban gondolkodik, akkor az valóban kedvező energetikai besorolásúlegyen, hiszen akkor évekig nem kell semmiféle korszerűsítésre költeni, míg használt lakások esetében felértékelődnek azok, amelyek komolyabb felújításon estek át.

Kisebb ráfordítással is el lehet indulni

Azoknak sem kell elkeseredniük, akik nem rendelkeznek elegendő pénzügyi forrással egy lakás megvásárlásához, hiszen akár kisebb összeggel is be lehet lépni az ingatlanpiacra. Nem elhanyagolható ugyanis a garázsok, vagy akár a társasházi tárolók piaca sem. Ezeket akár már néhány millió forintos befektetéssel meg lehet vásárolni, ráadásul később folyamatos bérleti bevételt biztosítanak a tulajdonosoknak, míg értéknövekedésük is követi a lakáspiaci trendeket.