Várható-e hitelbedőlési hullám és ingatlanpiaci összeomlás? Elemzés

S ez úgy általában a fejlett piacokra igaz, azaz most nem csak Magyarországról beszélünk. Például az Egyesült Államokban — ahol a lakásvásárlók általában a 30 éves hitelperiódust választják — nem a kamatemelkedésből adódó kockázat a kérdés, hanem a hitel minősége.

Így az, hogy az új hitelek költsége a háztartások jövedelmének 25 százalékára ugrott a korábbi 15 százalékról, az inkább csak a lakáspiaci aktivitás csökkenését sugalló indikátor. A fő mutatószám az USA-ban a hitel minősége.

S míg a 2008-as válságot megelőzően a subprime hitelek aránya magas volt, addig, most a superprime, azaz a nagyon jó minőségi hitelek állománya magas. Vagyis a kamatemelkedés ilyen értelemben nem jár extra kockázattal az USA gazdaságára nézve.

Itthon is jó a helyzet.

Az MNB stabilitási jelentése szerint tavaly decemberben a jelzáloghitel állomány 60 százaléka 5 éves, vagy azon túli kamatperiódussal rendelkezett. Ugyanakkor idén az 5 éves lakáshitelek több, mint 50 százaléka árazódik át, míg az 5 éven belüli kamatperiódusú hitelek mintegy 40 százaléka.

Nagy valószínűséggel éppen ezért is terjesztették ki a kamatstop intézményét az 5 évet meg nem haladó kamatperiódusú hitelekre is.

Így azt lehet mondani, hogy erről az oldalról nézve nincs extra kockázat a gazdaságban, legalábbis ami a lakossági oldalt illeti. Ugyanakkor ezt a terhet a bankok állják, s ez addig elmaradt jövedelem, amíg a finanszírozási költségek alacsonyak maradnak.

Ez az elszálló hozamkörnyezetben kockázat tud lenni. Ugyanakkor a finanszírozott ingatlanok 70 százaléka esetében a fedezett ingatlan értéke legalább 10 százalékkal magasabb, mint a fennálló tőketartozás. Azaz egy ingatlanpiaci összeomlás – ami tipikusan 10 százalék körüli áresés – esetén sem kell hatalmas veszteségekkel számolni a bankrendszernek.

Mindez azért is fontos, mert pl. a UBS svájci bank számos nagy lakáspiacon komoly buborékot lát, melyek kipukkanása illetve a hozamok további emelkedéséből adódód finanszírozási problémák komoly gazdasági kockázatokat hordozhatnak. Viszont úgy tűnik, hogy a 2008-as válságból sokat tanultak a piacok, s most sokkal kisebbek a kockáztok, mint akkor voltak. (forrás: ERSTE)