100 millió felett már az agglomeráció nyer, kifelé tolódik a drágább ingatlanok kereslete

A két térségben ugyanaz az összeg egészen más ingatlant jelent. Budapesten a 100 millió forint feletti vásárlások jellemzően 85–90 négyzetméteres lakásokra irányulnak, átlagosan 1,6 millió forint körüli négyzetméteráron. Pest megyében ugyanez az árszint már átlagosan 160 négyzetméteres családi házat jelent, mintegy 850 ezer forintos négyzetméteráron. Vagyis a városhatáron túl közel másfélszer akkora alapterület érhető el ugyanakkora összegből.

„Az agglomeráció felé forduló kereslet nem új, de a drágább ingatlanok piacán most még feltűnőbb a trend” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. „Aki százmillió forint felett vásárol, jellemzően nagyobb ingatlanra van szüksége, és ezt a fővárosi árakon nehezebb megfizetni, de az agglomerációban ugyanaz az összeg nagyobb házat és kertet fedez, a várostól elérhető távolságra."

A jelenség egy hosszabb ideje tartó népességmozgást követ. A KSH adatai szerint Pest megye 2025-ben is a belföldi vándorlás egyik legnagyobb nyertese volt, miközben Budapest vándorlási mérlege továbbra is negatív. A Duna House első féléves tranzakciós adatai alapján a magasabb értékű ingatlanok piacán is egyre inkább az agglomeráció erősödik.

A drágább ingatlanok iránti kereslet elsősorban néhány agglomerációs településen koncentrálódik. Pest megyében Érden történt a legtöbb 100 millió forint feletti adásvétel, ezt Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés követi. Ezek a települések jó közlekedési kapcsolataikkal és nagyobb családi házas kínálatukkal jelentenek alternatívát a budapesti vevőknek.

A kiköltözés elsősorban a 100–300 millió forintos ársávra jellemző. A 300 millió forint feletti prémium ingatlanok piaca továbbra is döntően néhány budapesti kerülethez kötődik. Ezek nagyrészt a budai oldalon vannak, a II. kerület, a Rózsadomb és a XII. kerület, a Hegyvidék, ahol a zöld környezet, a nagy, panorámás lakások miatt mindig magas az ár. A pesti oldalon az V. kerület, a Belváros és Lipótváros emelkedik ki, ahol is a legmagasabb a négyzetméterár az egész fővárosban. Mellettük a Várnegyed az I. kerületben és az újlipótvárosi, Duna-parti új építésű kínálat a XIII. kerületben képviseli a prémiumot. A közös bennük, hogy az értéket maga a lokáció adja, a budai zöldövezet vagy a belvárosi pozíció.