15 év távlatában is dobogós helyet ért a tavalyi budapesti újlakás-forgalom
Ahogy az már a féléves adatokból is sejthető volt, egyértelműen jó évet zárt 2021-ben a budapesti újlakás-piac. Az új lakások vásárlására felvehető CSOK támogatás mellett tavaly újra bevezetett öt (CSOK-kal vásárolva gyakorlatilag nulla) százalékos áfa, az ugyancsak CSOK-hoz kötött illetékmentesség, valamint az októbertől, a Zöld Otthon Program keretében igényelhető – a jelenlegi inflációs környezetben különösen kedvező – lakáshitel-konstrukció keresletélénkítő hatásai vitathatatlanok. „A tavaly a fővárosban eladott 8400 társasházi lakás az elmúlt 15 évet vizsgálva dobogós helyet ér, csak 2006-ban és 2017-ben mértünk ennél nagyobb forgalmat. A megelőző évi forgalommal összevetve a 80%-os növekedés nem meglepő, mivel a koronavírus-járvány megjelenésével sújtott 2020-as év a fő piaci mutatókban sokéves mélypontot hozott” – összegezte a forgalmi trendeket Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Kétlakásosnál nagyobb projekteket tartalmazó adatbázisuk szerint 2021-ben minden harmadik új lakás (összesen 2800) a XIII. kerületben talált vevőre. Pont fele ennyi lakással a XI. kerületé a képzeletbeli ezüstérem, melyet a IX. kerület követett 940 eladott ingatlannal. A három kerület együtt az összforgalom több mint 60%-át adta.
Mindezek fényében nem meglepő, hogy a beruházók fantáziáját is sorrendben pont ez a három kerület mozgatta meg leginkább. A tavaly újonnan értékesíteni kezdett – a 2020-as volumenhez képest 60%-os bővülést jelentő – 7600 új lakásból 2200 a XIII., 1400 a XI. és közel 800 a IX. kerületben épül fel. Az viszont egyértelműen az olcsóbb, Pest peremi, nagyrészt kertvárosi(as) kerületek térnyerését mutatja, hogy a VIII. kerületet követve az ötödik legtöbb, mintegy 400 új lakás a XIX. kerület kínálatában jelent meg, s a XVI., XVII. és XVIII. kerületekben is egyenként közel 200 darabos az újlakás-választék. Mindemellett pedig, a korábban legfeljebb évi néhány ikerházas, sorházas fejlesztésnek helyet adó XXIII. kerületben is piacra került 150 új lakás, többségük két, kerületi léptékkel mérve kiemelkedően nagy beruházás keretében. A lakásszám mellett érdemes azt is megnézni, mindezek hány új projekt keretében épülnek fel.
Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint, a tavaly értékesíteni kezdett 211 új társasházból 29 a XI., 26 pedig a III. kerületben található, majd ezektől jócskán lemaradva, 13-13 beruházással a XIII. és a XVII. kerületek következnek. Minden kerületben aktívak voltak a lakásépítők, ugyanakkor az I., V. és VII. kerületekben csak 1-1 új projekt indult. A lakásszám és projektszám hányadosa, azaz az átlagos projektméret természetesen adottság függő. A 36 lakásos budapesti átlagos beruházás volumen alatt vannak jellemzően a kertvárosi területek (mindössze 4-6 lakás között pl. a XV., XX. és XXII. kerületben), míg másik végletként, a XIII. kerületben átlagosan 167, a IX. kerületben pedig 128 lakásos társasházi fejlesztések indultak tavaly. A lakásépítők magabiztosságának látványos mutatója, hogy míg 2020-ban összesen 16 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből mindössze hat volt 100 lakásosnál nagyobb, tavaly 41 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 25 éri el a 100 lakásos méretet.
Az aktív fejlesztési előkészületek a lakásépítések számában már idén növekedést hozhatnak. Míg az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2021-ben 5900 társasházi lakást adtak át Budapesten (ez nem egyenlő a használatba vételi engedélyekkel), addig 2022-re 6800 megépülésére számítunk. Valkó Dávid szerint a növekedés még akkor is szinte biztosra vehető, ha ebből a piacot jellemző csúszások miatt végül több száz átadása majd 2023-ban valósul meg. „Az idénre tervezett átadások számából toronymagas a XIII. kerület részesedése: a 2100 lakás a budapesti teljes volumen 30%-a. Nagyjából 700 feletti lakásátadás várható a XIV. és a VIII. kerületben, míg a IX. és a XI. kerületben több mint 600 darab. Mindemellett 2023-ra is több mint ötezer, értékesítés alatt álló lakást tartalmaz adatbázisunk, sőt, mintegy kétezret már 2024-2025-ös átadással hirdetnek. Ez a szám gyakorlatilag hétről-hétre, újabb és újabb projektek indításával növekszik” – sorolja a kínálati adatokat az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. Idén nagy hajrá várható az építési engedélyeztetésekben, ugyanis az újépítésű lakások vásárlása esetében érvényben lévő kedvezményes, öt százalékos áfa egészen 2026. december 31-ig alkalmazható abban az esetben, ha az építési engedélyt 2022. december 31-ig megszerzi (vagy az egyszerű bejelentést megteszi) a beruházó. A keresletnek tavaly lendületet adó, már említett kedvezmények mellett ugyancsak 2021-ben lépett életbe a rozsdaövezeti akcióterületeken megépülő lakások esetében az öt százalékos áfa általános szabályként történő visszaigényelhetősége. Eddig azonban még épp csak mutatóban akad ilyen fejlesztés, így ennek az eszköznek az ösztönző hatása csak az idei évtől mutatkozhat meg. A piac visszaesésére így már emiatt sem lehet számítani.
Az, hogy tavaly a kereslet bőven meghaladta az új kínálatot, pozitív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2022. január elején elérhető, azonnal költözhető 550 darabos új lakásokból álló volumen nagyjából a fele az egy évvel korábbinak. Aki rögtön költözne, a XI., XIII. és VIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant. Építés alatt állóból további 5500 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből minden ötödik a XIII. kerületben található.
Nem meglepő, hogy ilyen piaci lendület mellett – és természetesen követve a kivitelezési költségek növekedését és a kockázatok sokasodását – az új lakások árszintje is folyamatosan kúszik felfelé. Azt például, hogy a XVII. vagy a XXIII. kerületben 900 ezres négyzetméteráron kínáljanak társasházi lakásokat, vagy, hogy a XX. kerületben 1,1 millió forintos képzeletbeli árcédula kerül egy négyzetméternyi új lakásra két éve még elképzelhetetlennek tűnt, de még egy éve is irreálisan magasnak számított volna. Jelenleg tervasztalról vásárolva, konkrét példaként a 2024-es átadású, nagyjából 1500 lakásra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát 1,2 milliós átlagár adódik Budapesten. Ezek pedig bevezető árak, melyek az idő – és az építkezés – előre haladtával tovább nőnek. A fixen 2,5 százalék kamatozású, kedvező konstrukciójú Zöld Otthon Lakáshitel ráadásul erőteljesen tereli a potenciális vásárlókat az újépítésű lakások irányába, ahol így összességében nem várható rövid távon az árak csökkenése.
