Az ingatlanpiac hozamai minden szektorban tovább esnek
Az első osztályú ingatlanok hozamai minden szektorban csökkentek, és átlagosan 40-50 bázisponttal alacsonyabbak, mint egy évvel korábban. A legnagyobb mértékben (20 bázispont) az ipari szektor hozama esett 2015 harmadik negyedévében, most összesen 60 bázisponttal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt. A hozamesés annak az erős befektetői keresletnek az eredménye, ami 12 milliárd értékű tranzakciókban öltött testet az előző két negyedévben. Számos nagy európai logisztikai központban, köztük Párizsban, Frankfurtban, Rotterdamban, Milánóban és Brüsszelben is lefelé mozdultak a hozamok.
Az irodapiacon az ipari szektorhoz képest csekélyebb mértekben zsugorodtak a hozamok (18 bázisponttal a negyedévben, illetve 47 bázisponttal egy év alatt) – ám így is jelentős szintet törtek át, ugyanis a 2007-es mélypontjuk alá estek és most az 5 százalékot sem érik el. A kiskereskedelmi ingatlanok esetében a hozamcsökkenés marginális volt, főleg a bevásárló-utcákat érintve.
Ezzel szemben a bérleti díjak emelkedését tekintve az üzlethelyiségek vezetik a sort (+6,7% egy év alatt). A londoni West Enden több mint 7%-kal nőttek a díjak 2015 harmadik negyedében, de jelentős volt a drágulás a német és a spanyol irodapiacon és sok vidéki brit város mind a három szektorában. A 162 európai helyszínből 30-ban emelkedtek a díjak, 10-ben csökkentek – utóbbiak közül számos közép- és kelet-európai van, mivel régiónkban az üres területek gátolják a díjak növekedését. „Az első osztályú ingatlanok hozamesése már 3 éve tart a piacon, az elmúlt negyedév pedig abban erősített meg, hogy a trend folytatódik, sőt gyorsul.
Ez az erős befektetői kereslet és a támogató pénzpiaci környezet (alacsony kötvénykamatok, alacsony reálkamatok és folytatódó monetáris enyhítés) következménye. A bérleti díjak esetében – bár a kép nem teljesen tiszta – látszanak olyan jelek, hogy a korán fellendülő városokban, mint London és Dublin a díjak növekedése lassul, míg a később fellendülő városokban, például Spanyolországban éppen most gyorsul a díjak emelkedése.” – mondta Richard Holberton, a CBRE európai kutatási igazgatója.
Nőnek a bérleti díjak és esnek hozamok a magyar ingatlanpiacon
A világszerte tapasztalható hozamcsökkenés Magyarországon is érezhető. A bevásárlóutcák üzlethelyiségei (6,5%) és az ipari ingatlanok (8,75%) prémium hozamszintje 50, illetve 25 bázispontot csökkent egy év alatt, míg az irodaingatlanok (7,25%) és a bevásárlóközpontok (7%) hozama nem változott, bár utóbbi eszközökön óriási a lefelé irányuló nyomás. Az egyre kisebb rendelkezésre álló terület és az új kínálat hiánya miatt minden szektorban általános bérleti díjemelkedés várható. A kiskereskedelmi ingatlanok esetében – főleg a bevásárlóutcák üzlethelyiségeinél Budapest belvárosában – a legerőteljesebb a drágulás.
A kínálati árak az irodai és ipari ingatlanoknál is feljebb kúsztak, míg a kedvezmények (főleg ami a bérletidíj-mentes időszakok számát illeti) tovább csökkentek. „A következő időszakban a befektetési forgalom növekedését és koncentráltabbá válását várjuk, mivel a külföldi vevők egyre aktívabbak Magyarországon. A befektetési forgalom ma a negyede a válság előtti csúcsához képest, de Budapest kínálja ma a legmagasabb megtérülést (11%/év) a régióban, amit a várt hozamcsökkenés és a kismértékű, de állandó bérleti díjemelkedés a jövőbeni alacsony fejlesztési szintek mellett továbbra is támogat.” – tette hozzá Borbély Gábor, a CBRE budapesti elemzési vezetője.
Hozamok
Az irodapiaci hozamok az egész EMEA-régióban (Európa, Közel-Kelet és Afrika) estek 2015 harmadik negyedévében. A CBRE EMEA Első Osztályú Iroda-ingatlan Hozamindexe 18 bázisponttal csökkent az időszakban, és most 47 bázisponttal áll alacsonyabban az egy évvel korábbi szintjéhez képest. A harmadik negyedévben az 58 vizsgált város közül 29-ben estek a hozamok és 29-ben nem változtak. Néhány piacon, mint Milánóban, Lisszabonban és Belgrádban 50 bázispontnál is jelentősebb volt a hozamesés. A kiskereskedelmi szektorban szintén zsugorodtak a hozamok 2015 harmadik negyedében, a CBRE EMEA Első Osztályú Bevásárlóutcai Hozamindexe 7 bázisponttal, a Bevásárlóközpont Hozamindex 12 bázisponttal került lejjebb, így 41, illetve 39 bázisponttal maradt el az egy évvel korábbi szinttől.
A kiskereskedelmi ingatlanok hozamai a vizsgált 54 piac közül 19-ben csökkentek, 35-ben változatlanok maradtak. A legnagyobb esés Manchesterben történt, ahol 50 bázisponttal 4,5 százalékra zsugorodott a hozamszint. Az ipari ingatlanok hozamai estek a legnagyobb mértékben, a CBRE EMEA Első Osztályú Ipari-ingatlan Hozamindexe 20 bázispontot csökkent, így 60 bázisponttal mozdult lejjebb egy év alatt. 23 lokációban estek a hozamok, 27-ben nem változtak. A legnagyobb esést (legalább 50 bázisponttal) Milánó, Brüsszel és Varsó produkálta. Bérleti díjak Az első osztályú irodák bérleti díjai alig változtak (+0,6%) 2015 harmadik negyedében, egy év alatt összesen 2,1 százalékot emelkedtek. 15 városban nőttek a díjak, 3-ban csökkentek és 40-ben változatlanok maradtak.
A legnagyobb emelkedés Dublinban és Stockholmban következett be, mindkét fővárosban 5 százalék felett. A díjak Szentpéterváron csökkentek leginkább, 16 százalékkal, de Varsóban is olcsóbban lehetett irodát bérelni. Az üzlethelyiségek bérleti díjai mind a bevásárlóutcák, mind a plázák esetében nagyjából változatlanok maradtak a negyedévben, a CBRE európai bérleti díj indexei nem változtak. A díjak 8 városban emelkedtek, 3-ban csökkentek, 43 városban változatlanok maradtak. A londoni West End üzletei drágultak a legnagyobb mértékben (+7,7%), de Amszterdam, Stockholm és Lisszabon bérleti díjai szintén emelkedtek.
Oroszországban (Moszkva és Szentpétervár) estek a díjak. Az első osztályú ipari ingatlanok bérleti díjai sem változtak Európában, így a CBRE EMEA Első Osztályú Ipari-ingatlan Bérleti Díj Indexe 0,5%-kal nőtt, egy év alatt pedig 1,4 százalékkal emelkedett. Az 50 vizsgált lokációból 7 esetében emelkedtek a díjak, 4-ben estek és 39-ben nem változtak. A dráguló városok közé tartozik Brüsszel, Glasgow és Lyon, a legnagyobb esést pedig Moszkva és Szentpétervár szenvedte el.
