Az ingatlanpiacon dolgozni olyan, mint pilótának lenni - Akár a dugódíj bevezetésén is lehetne gondolkozni
A konferencia résztvevőinek többsége szerint még legalább három évig szárnyalhat a piac. Az eurózóna gazdaság stabilan 2,5 százalékkal nő, de a hozamok olyan alacsonyak, amelyre korábban nem volt még példa. A globális befektetési volumen 2015 óta stabil és meglehetősen magas szinten áll és a kontinentális Európa befektetési volumenének növekedése is folyamatos, meghaladva mostanra a 200 milliárd dollárt - mondta el előadásában Jos Tromp, vezető igazgató, EMEA régió piackutatási vezető, CBRE.
Az ázsiai tőke beáramlása egyre erősödik Európában, a részesedése jelenleg 8 százalék, Kína viszont az utóbbi években inkább olyan stratégiai befektetéseket csinál, amellyel erősíti a globális pozícióját. Az Európába érkező tőkéből természetesen az USA is erősen kiveszi a részét, stabil növekedés mellett.
További fontos megállapítások:
-Stabil és likvid globális és európai piac,
-Csökkenő prime kötvényhozamok, közelítve a 10 éves kötvényhozamokhoz
-Pénzügyi szempontból fenntartható a piac
-Az irodapiacon alacsony üresedési ráta, korlátozott építési kapacitások mellett
-Többnyire 2-4 százalékos bérletidíj-növekedés, egyes városokban 4 százalék feletti
-A kiskereskedelemben az e-kereskedelem mindenhol növekszik
-A logisztikai piacon az üresedés csökken, egyre több terület átadása mellett
-Az EU-ban a hozamok elérték a mélypontot, a kamatok emelkedni kezdtek, de ez korlátozottan hat csak a hozamokra
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
Újfajta kihívások, de stabil növekedés
Idén egyértelműen látszott, hogy a különbség Nyugat- és Kelet-Európa között a banki finanszírozási hajlandóság szempontjából csökkent. A korábbi 4-4,5 százalékos kockázati prémium 3 százalékra csökkent, megközelítve a nyugat-európai 2,5 százalékot. A hazai bankok a hazai fejlesztések esetén is 2,5 százalékkal számolnak, vagyis nem tartják kockázatosabbnak az itteni fejlesztéseket, mint Nyugat-Európában - mondta el Dános Pál MAISz, MRICS, igazgató, KPMG. A szakértő szerint eddig a befektetések során kimondottan a termék volt a fontos, ami ugyan még most is az, de a hazai ingatlanalapokhoz olyan mennyiségű forrás fut be, hogy az intézmények kénytelenek vásárolni. A vásárlási kényszer hatására pedig keresleti piac alakul ki, ami emeli az árakat és viszi le a hozamokat.
Bár az alacsony, 2,5 százalékos prémium valóban vonzó, de meg kell jegyezni, hogy ez egy nagyon szűk réteg számára érhető csak el az egész piachoz képest - hívta fel a figyelmet Dr. Árendás Gergely MRICS, ügyvezető igazgató, Property Market Kft. A tőkebeáramlás az ingatlanalapokba érdekes kérdést vet fel abból a szempontból, hogy egy esetleges kamatemelés elindulásával hogyan fog kinézni a tőkeszerkezet. Egy projekt elindításakor ma sokkal körültekintőbbnek kell lenni, mint egy-két évvel ezelőtt.
Örömhír számunkra, hogy a körvénypiac a következő években stabilnak tűnik, ugyanis a CPI nemrég úgy döntött, hogy diverzifikálja a portfóliójának finanszírozását. Érezhető, hogy még tart a konjunktúra, ezért az ilyen befektetéseket keresők bíznak ezekben a papírokban. Egy hónapja 600 millió eurós kötvénykibocsátást csináltunk Londonban, de az érdeklődés 3 milliárd eurónyi volt, aminek van versenyképessége még akkor is, ha ez az időszak nem is tart örökké - mondta el Gereben Mátyás, országmenedzser, CPI Hungary.
A proptech miatt nemcsak az épületek, hanem az egész piac változik, a Graphisoft SE az épületek digitalizációjával járul hozzá az ingatlanszakmához. Az ingatlanfejlesztés produktivitásában sok más iparággal szemben nincs növekedés, így a digitalizációnak különösen nagy a szerepe. Az automatizálás mindenhol elképesztő ütemben fejlődik, pár százalékos hozamokról beszélünk, miközben a BIM használatával a kivitelezési költségeken akár 20-30 százalékot tudunk csökkenteni. Egy technológiai váltás egyszerre szolgálja a költséghatékonyságot, a minőséget és a határidőket, minden dimenzióban 30-50 százalékos növekedést hozva - mondta el Várkonyi Viktor, vezérigazgató, GRAPHISOFT SE, IG tag Nemetschek AG.
Akár a dugódíj bevezetésén is lehetne gondolkozni
Többek között arról beszéltek a szakértők, hogy Budapest lassan túlterheltté válik, így el lehetne gondolkozni a dugódíj bevezetésén, amelynek köszönhetően például felértékelődnek az olyan csomópontok, mint a Dél-Buda Városközpont. Továbbá, hogy az ingatlan- és városfejlesztéseknek a távolabbi környezetünkre is hatása, van ezért is fontos, hogy miként tervezzük meg ezeket.
A város tudatos átformálásával foglalkozó panelbeszélgetésén arról volt szó, hogy jelenleg, a nagyszabású projektek épülésének korszakában nagyon fontos, hogy a fejlesztések a város egészének igényeit is figyelembe vegyék, hiszen ezek a beruházások akár egy egész évtizedet is átívelnek, és túl mutatnak önmagukon.
Ágházi Gyula MRICS, a Gránit Pólus vezérigazgatója elmondta, hogy az újonnan megalakult Közfejlesztések Tanácsa akkor lehet igazán sikeres, ha nem egy újabb bürokratikus elem lesz csupán. Fontos lenne, hogy inkább koordinációs szerepet lásson el, a fővárosi összképre tudjon hatást gyakorolni. Tere van ugyanis arra, hogy a kerületekkel kommunikálva ugyan, de átlássa a város teljes fejlődési irányait, és így lehetőség nyíljon a szinergiák minél hatékonyabban kihasználására.
Tatár Tibor MRICS, a Futureal vezérigazgatója, az előzőekhez hozzátette, hogy Budapestet lassan túlterheljük autós közlekedéssel, így véleménye szerint lehet, hogy el kéne gondolkozni a dugódíj bevezetésén, amelynek köszönhetően például felértékelődnek az olyan csomópontok, mint a Dél-Buda Városközpont. A szakember szintén elmondta, hogy a digitalizáció fejlődésével nagyobb szerepet kaphat a home office, amelynek következményeként a városok vonzáskörzete kibővülhet.
A szakemberek szintén beszélgettek a nagyobb grandiózus projektekben rejlő illetve az egymás közötti szinergiák kihasználási lehetőségeiről valamint a környezettudatosság fontosságáról. Ágházi Gyula szerint például kiemelt fontosságú, hogy már a tervezési-előkészítési szakaszba bevonják az üzemeltetőt, hogy megfelelően hatékony épület jöhessen létre minden szempontból. Így a korábban már bevont üzemeltető hatékonyan tudja működtetni a házat. A Central Parkkal kapcsolatban elmondta, hogy a projekt 7-8 fázisban valósul meg, de minden fázisban kiemelt szerepet kap a hatékonyság.
Dr. Gyorgyevics Benedek, a Városliget Zrt. vezérigazgatója arról beszélt a Liget Projekt kapcsán, hogy a beruházás során új elemet jelentett, hogy a fejlesztő egyben az üzemeltető is lesz. Ez az állami projekteknél a szakember véleménye szerint követendő minta lehet. Gyorgyevics Benedek szintén elmondta, hogy szinergiákat többféleképpen is igyekeznek kihasználni a beruházás során, illetve hozzátette, hogy a nagy projektek esetében végig kell gondolni, hogy ezeknek a fejlesztéseknek jelentős hatásuk van a távolabbi környezetükre is. A szakember szintén elmondta, hogy a koncepció megalkotása során végig fontos volt a környezettudatosság, például ez alapján jutottak arra a megoldásra, hogy a műlyégpálya hihetetlen hűtőkapacitását nyáron is igyekeznek kihasználni, így központi hűtési megoldást alkalmaznak az épületek esetében. A követelményeknek megfelelően az épületek energiafelhasználása több mint 25 százalék megújuló energiával fog működni, amelyhez távfűtést használnak majd.
Tatár Tibor még az előzőekhez hozzátette, hogy véleménye szerint gyakran a felhasználók akadályozzák meg a fejlesztőt abban, hogy hatékony épületet hozzon létre. A piaci igényeket is figyelembe kell tehát venni.
