Budapesti újlakás-piac: élénkülő kereslet, drasztikus kínálatcsökkenés
A 2010-es 37%-os visszaesést is valamivel meghaladhatja az értékesítési céllal épített (társasházi) lakások számának csökkenése idén a fővárosban. Az OTP Jelzálogbank elemzése 2011-re mintegy 3000 lakás átadásával számol. Az előző évtized közepén ez a szám még 10 ezer felett volt, majd a 2004-ben bevezetett hitelszigorítások és telek-áfa miatti keresletcsökkenés hatására 2006-ra 6600-ra csökkent. Kis emelkedés után 2010-ben következett be jelentősebb visszaesés, amit idén újabb zuhanás követ.
Az új lakást keresők jelenleg mintegy 405, értékesítés alatt álló projekt lakásaiból válogathatnak Budapesten, amibe a kis sorházi és tetőtéri beruházások is bele értendőek. Az adatbázisban 2004-2005-ben átadott társasházak is szerepelnek, ahol még mindig vannak el nem adott lakások. Idén 169 projekt valósulhat meg; a legtöbb, 26 a XI. kerületben, ezt a II. kerület követi 22-vel, majd Zugló hússzal. „A beruházók kockázatkerülését mutatja, hogy drasztikusan csökkent a megépülő beruházások mérete: míg a válság előtti években rendre 30-40 lakás között alakult az átlagos projektméret, addig a 2011-es átadásúaknál 17 lakásos a tipikus volumen.” – ismerteti az adatokat Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Ez persze nagy szélsőségeket takar; a IX. kerületben átlagosan 80 lakásos házakat adnak át idén, a XXII. kerületben megépülő beruházások viszont 2-5 lakás közöttiek.
Néhány év óta látványos tendencia, hogy a vásárlók a már átadott, vagy beköltözéshez közeli stádiumú épületeket keresik. Emellett, a nagyobb kaliberű döntés miatt egyre magasabb elvárásokat támasztanak a lakás mellett a beruházóval és a projekt egészével kapcsolatban is, amit Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója is megerősít. „Az átlagosnál és az elmúlt években megszokottakhoz képest tágasabb lakásokat tartalmazó sasadi Bereg Lakókert projektünk iránt a nyári műszaki átadás óta növekvő érdeklődést tapasztalunk. Annak, hogy a lakáskeresők a fontos, és hosszú távra szóló döntésük meghozatala előtt már teljes egészében bejárhatják az épületet, és meggyőződhetnek róla, hogy milyen minőségben valósult meg a fejlesztés, mindenképpen szerepe van abban, hogy könnyebben és megalapozottabban határozzanak a vásárlásról. Ráadásul, mivel a nyugalmukat esetleg zavaró új építési ütem nem lesz, a lakókörnyezetet is végleges állapotában láthatják” – teszi hozzá.
Az OTP Jelzálogbank adatbázisa alapján különben, 2011. augusztusi állapot szerint mintegy 3400, azonnal költözhető lakás vár tulajdonosra a fővárosban. A legtöbb a XIII. kerületben (600 felett), melyet 400 feletti volumennel a XI. és III. kerület követ. Mindemellett 1700 ingatlan áll építés alatt; a legtöbb, 400 felett Zuglóban. Még ha ezek egy része nem is fog végül megépülni, mivel évről-évre több megkezdett beruházás áll le menet közben, vagy halasztódik tulajdonoscsere miatt, így is ötezer feletti az új lakások száma, melyekből most válogatni lehet.
Az idei év első felében (egészen pontosan a július végéig vizsgált időszakban) élénkülni látszik a kereslet; 1500 feletti új lakás eladását mértük, ami egész évre előrevetítve meghaladhatja az újonnan piacra kerülő mennyiséget; ez 2006 óta nem látott jelenség. Ebből az 1500-ból 200 feletti volumennel részesedik a XI. és közel 300-zal a XIV. kerület. A sokáig a dobogó élén álló XIII. kerületet emellett, a kutatás szerint a II. kerület is megelőzi. A budai oldal újlakás-piaca a számok szerint eleve jobban állja a válságot. Míg az itteni hat kerület a válság előtti években rendre 20-25%-át adta a piaci felszívásnak, az idei első félévben az eladások 32%-a budai ingatlan volt. Ennek magyarázata részben a kevéssé költségérzékeny vevői kör, másrészt a már említett, talán a legváltozatosabb lakókörnyezetű XI. kerület elmúlt években látványos előretörése a szélesebb rétegeket célzó, nagyobb társasházi fejlesztések építésében.
A tranzakciószám – remélhetőleg tendenciaszerű – növekedése, karöltve az építési engedélyek számának drasztikus, az első félévben kétharmados csökkenésével egyre több beruházót késztethet arra, hogy régóta halasztott projektjükkel piacra lépjenek. Nagyon elméleti számítással élve, a jelenlegi keresleti volument feltételezve a következő időszakban, és nem számolva új kínálattal, a mostanra felhalmozott átadott és jelenleg épülő eladatlan újlakás-készlet szűk két év alatt nullázódhatna le a fővárosban.
