Hogyan fektessünk német ingatlanokba?
Hamarosan jöhet a vételi jelzés
Egy korrekciós perióduson van túl a Vonovia. A 32,5 eurós támaszszintnek sikerült megállítania az árfolyam csökkenését és a támaszról egy emelkedés vette kezdetét.
A 20 napos mozgóátlagról egyelőre lepattant az árfolyam, de az MACD-n hamarosan kialakulhat a vételi jelzés, ami kellő erőt adhat a rövidtávú mozgóátlag és a csökkenő trendvonal áttöréséhez is.
Árfolyamcélként az augusztusi lokális csúcsot jelöljük meg, ezért a javasolt kiszállási pontunk 36,9 euró.
A kockázatlimitáló stop-loss megbízást a szeptemberi lokális mélypont alá javasoljuk elhelyezni 32,4 euróhoz. Így a pozíció hozam kockázat aránya meghaladja a 2:1 arányt.
A társaság bemutatása
A Vonovia fő területe a lakossági ingatlanszektor Németországban. Elsősorban ingatlanok bérbeadásával foglalkozik, de profitjának kisebb része ingatlanok értékesítéséből származik, ingatlanokat elsősorban a stratégia alakítása érdekében értékesít a társaság. Ingatlanportfoliójában 340 ezer lakás, 87 ezer garázs és parkoló, valamint 3500 kereskedelmi ingatlan is megtalálható, melyek együttes értéke 24 milliárd euró körül alakul.
A társaság főként az alsó és középosztályt célozza meg, ez abból is látszik, hogy az átlagos bérbeadási díj 5,9 euró/négyzetméter. Az ingatlanok többsége az iparáról ismert Észak-Rajna-Vesztfáliában található.
Miben speciális egy ingatlancég?
Az ingatlancégek értékelése jellemzően a cash flow termelő képesség alapján történik. Az amortizáció torzító hatása kiszűrése érdekében legtöbbször az úgynevezett FFO1 jövedelmet szokás figyelembe venni. Ez az amortizáció és ingatlanok értékesítésének hatást is kiszűri, vagyis tisztán azt mutatja, hogy az ingatlanok bérbeadásával mekkora jövedelemre képes a társaság szert tenni. A Vonovia menedzsmentje szerint részvényenként 1,59-1,63 euró közötti FFO1 eredményt lesznek képesek 2016-ban elérni. Ez a mostani árfolyam mellett 4,6-4,8% körüli hozamnak fel meg, miközben a német államkötvények tartósan negatív hozam mellett forognak. De ha a picit konzervatívabb piaci várakozást használjuk fel, akkor is 4,5%-os értéket kapunk.
A másik fontos mutató, amivel az ingatlancégek értékelésénél az egy részvényre jutó nettó eszközérték (NAV). Ez a Vonovia esetében 30 euró volt az első félév végén, de 31 euróig emelkedhet a társaság előrejelzése szerint az év végéig. Az elmúlt időszak németországi ingatlan áremelkedésének hatására pedig akár még e fölé is emelkedhet. Elsősorban Berlinben volt látványos ingatlan áremelkedés, ahol a Vonovia ingatlanjainak nagyjából 9%-a található, így ezek esetében tűnik reálisnak egy átértékelés. A jelenlegi árfolyam 10%-os prémiumot jelent a nettó eszközértékhez képest, ami átlag alattinak nevezhető a régiós ingatlancégek körében.
A következő táblázatba a Vonovia és néhány szektortársának a legfontosabb mutatóit hasonlítottuk össze. A táblázatból is látható, hogy a Vonovia kedvező értékeltséggel rendelkezik.
Nem tűnnek drágának a német ingatlanok
A német ingatlanszektornak egyébként is van egy nagy vonzereje. Bár az ingatlanárak az elmúlt időszakban emelkedésnek indultak, de még mindig nem drasztikusan drágultak, így abszolút nem beszélhetünk lufi szerű jelenségről. Ugyanez látható a bérleti díjak piacán is. A Vonovia átlagos 5,9 eurós négyzetméterenkénti bérleti díja sokkal jobban hasonlít a budapesti díjakra, mint mondjuk a londoniakra, pedig már ez is 5,6%-os emelkedést jelent tavalyhoz képest. A Vonovia pedig csak németországi ingatlanokkal foglalkozik.
A német ingatlanpiac számára a Brexit új lehetőségeket rejthet, hiszen több cég is gondolkodik azon, hogy Londonból áthelyezi a központját és a lehetséges helyszínek között gyakran szerepel Németország is, ez pedig extra keresletet támaszthatna a német ingatlanok iránt. Azonban ez a folyamat csak hosszabbtávon érvényesülhet, hiszen a Brexitel kapcsolatos tárgyalások még csak el sem kezdődtek, sőt Theresa May hivatalosan még be sem nyújtotta kilépési szándékát.
