Ingatlanpiaci kilátások 2019 - fenntarthatóság egy bizonytalan világban?
A pénzügyi környezet változóban van. Az évek óta tartó jegybanki hátszél felfelé tornázta a prémium kategóriájú ingatlanok értékeltségét. Most azonban, hogy a likviditás volumene csökkenőben van, a piac egyszeriben védtelennek tűnik, és megjelentek a lefelé mutató kockázatok.
A Fidelity elsődleges forgatókönyve szerint a tőkenövekedés 2019-ben visszafogott lesz, és figyelmüket a fenntartható hozamokra összpontosítják majd. A jegybanki megszorítások egyik közvetlen következménye a részvény- és kötvénypiaci volatilitás növekedése lesz, mivel a befektetők elkezdenek számot vetni a változó pénzügyi feltételekkel. A stabil jövedelmet kínáló ingatlanpiaci eszközök mind hatékonyabb védelmet nyújthatnak a portfólióknak a többi tőkepiaci szegmensre jellemző turbulenciákkal szemben.
Szólnak a vészcsengők
Nézzük például az egyszerű sütőtököt: a szokatlanul meleg időjárás miatt az Egyesült Királyságban 2018-ban 30%-kal kisebbre zsugorodott a mérete. Hasonló dolog történt a prémium ingatlanok hozamával is, mely idén rekordmélységbe süllyedt a mennyiségi lazítás és a nullához közelítő kamatok miatt igen fülledt pénzügyi klíma közepette.
Jó helyen van a befektetésed? Tudd meg ITT!
Neil Cable szerint ez a szerény tőkenövekedéssel és alacsony, de stabil hozamokkal jellemezhető, kedvező környezet még egy vagy két éven át folytatódni fog. Eddig nem sok jel mutatott arra a túlzott hitelfelvételre és spekulatív jellegű építkezési boomra, melyet az ember az ingatlanbefektetési ciklusnak ebben a késői szakaszában elvárna, és a világpolitika felől fenyegető kockázatok ellenére a közgazdasági előrejelzések sem nevezhetők túl kedvezőtlennek.
Ugyanakkor mindenképpen védekezni kell néhány olyan kockázattal szemben, melyek egyre sötétebb fellegekként gyülekeznek a 2019-es láthóhatáron:
⦁ Először is, a prémium ingatlanok hozamainak már nem sok mozgásterük van lefelé, főleg, mivel az alacsony kockázatú kötvényekhez képest fennálló szpred a jegybanki eszközvásárlási programok visszafogása miatt az év során szűkülni fog. Ha a prémium ingatlanok hozama mégis megmozdulna, akkor valószínűleg inkább felfelé, mint lefelé fog változni, ami kedvezőtlenül érintheti az értékeltségeket. 2,5 százalékos hozamnál egy kisebb, 25 bázispontos emelkedés az eszköz értékének tízszázalékos csökkenésének felel meg. A prémium biztonságosan hangzik, de a piac egyre jobban ki van téve a negatív hatásoknak.
⦁ Másodszor, 70 milliárd dollárnyi befektetni való tőke várja a bevetést az európai ingatlanpiacon. Ezt a rekordösszeget már begyűjtötték a befektetőktől, de még nem fogták munkára. 2007-ben, a ciklus előző csúcsán ez a szám mindössze 40 milliárd dollár volt. Ebből már sejthető, hogy a piac új csúcshoz közeledik.
⦁ Végül: a nyílt piacok már egy ideje beárazták a tőzsdén jegyzett kiskereskedők által fizetendő bérleti díjak jelentős csökkenését. A zárt piacok kezdenek felzárkózni, de a kiskereskedelmi ingatlanok egy része iránt most szerényebb a kereslet, ezért ezek értéke 2018 második felében csökkent. Ez a trend 2019-ben még markánsabban folytatódik majd tovább.
A fenti tényezők jövőre kizökkenthetik a különböző ingatlanszektorokat az egyensúlyukból, és a Fidelity szakemberei nagyon figyelnek, hogy mikor jelennek meg a „forró” piacok lehűlésére utaló első jelek.
Stabil hozamok egy instabil világban
A jegybanki megszorítások egyenes következménye a részvény- és kötvénypiacokon tapasztalható volatilitás fokozódása lesz, mivel a befektetők számot vetnek a változó pénzügyi körülményekkel. A stabilitáshiányt várhatóan tovább fokozzák majd a politikai kockázatok, például a Brexit, az európai államháztartások hiánya és az USA és Kína között dúló kereskedelmi háború.
Az ingatlanokhoz kapcsolódó eszközök változatos védelmet és a bizonytalanság közepette stabil hozamot kínálnak. Mivel 2019-ben az ingatlantőke csak korlátozott mértékben nő majd, a legstabilabb, fenntartható hozamokat kínáló eszközök kiválasztása kulcsfontosságú lesz. Ha pedig az ingatlanportfóliókon belül sikerül korlátozni a devizakitettséget, az nagyban segíthet a politikai kockázatok kivédésében, melyek gyakran okoznak hirtelen anomáliákat a devizapiacokon.
A „megfelelő jellegű kitettség” és a jó kilátásokkal rendelkező bérlők kiválasztása fontosabb lesz, mint korábban bármikor. A kiskereskedelmi ingatlanok esetében például nagyon oda kell figyelni az online vásárlás elterjedése által jelentett fenyegetésre. Az olyan üzleteket, melyek online nehezen beszerezhető termékeket, például bútort vagy súlyosabb barkácsfelszereléseket árulnak, kevésbé fenyegeti az internet-alapú kiskereskedelem folytatódó térhódítása, mint a hagyományos divatáru-üzleteket vagy az áruházakat.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
A fenntartható bérletidíj-jövedelem záloga a fenntartható vállalati cashflow. Az iroda-üzletágban az elmúlt két évben egyre gyakrabban bukkannak fel az ún. co-working cégek: Londonban 2018-ban a WeWork volt a legnagyobb irodabérlő. Ugyanakkor ez az üzleti modell még nem állta ki a (nehezebb) idők próbáját, ezért nem biztos, hogy az ilyen eszközök lesznek a portfólión belül a fenntartható jövedelem legbiztosabb forrásai.
Végül, és ez talán a legfontosabb, a környezetvédelmi, társadalmi és vállalatirányítási (ESG) tényezők 2019-ben még fontosabbak lesznek a befektetési döntések meghozatala során. Az épületek mintegy 40%-kal járulnak hozzá a globális széndioxid-kibocsátáshoz, és a cégek mind többet hajlandóak fizetni az energiatakarékosan üzemeltethető épületekért. Az ilyen ingatlanok azon vállalatok számára vonzóak, melyek szeretnék, hogy dolgozóik meg is valósítsák az ESG-vel kapcsolatos célkitűzéseket.
Úgyhogy miközben a gondosan kiválasztott ingatlanpiaci eszközök a 2019-ben várható sok bizonytalanság közepette a stabil hozam egyik legfontosabb forrását alkotják majd, egyes túlfűtöttebb prémiumingatlan-piacokon fokozódnak a kockázatok, mivel a csökkenés veszélye nagyobb, mint a növekedésé.
