Vásárlói roham a budapesti új lakásokért
A Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint a január és június között eladott 1800 lakásnál legutóbb 2008-ban talált több vevőre. Bár a beruházói aktivitás élénkülésével idén akár 1500 értékesítési céllal épített lakást adhatnak át, a kínálat erőteljesebb bővülése nélkül év végére elméletileg elfogyhat az azonnal költözhető lakáskészlet.
A lakáspiac legolcsóbb szegmensét jelentő panelpiacról a nagyvárosokban és Budapesten tavaly indult élénkülés mostanra egyértelműen elérte az újépítésű lakásokat is. Az OTP Jelzálogbank a fővárosban, az idei év első hat hónapja során 1800 feletti eladást regisztrált a beruházói és értékesítői adatszolgáltatáson alapuló Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzésükben. „Ez a szám a válságot megelőzően, legutóbb 2008-ban volt ennél magasabb, és bő háromszoros eladási volument jelent az elmúlt évek mélypontjához képest” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. „Már tavaly érezhető volt a vásárlói kedv növekedése, de idén, ha a második félévben is hasonló marad a volumen, ezerrel több újépítésű lakást szívhat fel a budapesti piac. A favorit 2014-hez hasonlóan továbbra is a XI. kerület közel négyszáz eladással, s még a VIII. és a XIII. kerületben adtak el háromszáz lakásnál többet június végéig.”
Ha azt nézzük, hogy egy adott pillanatban a fővárosban hány azonnal költözhető új lakásból vásárolhatnak az érdeklődők, azt látjuk, hogy ez a szám 2010 elején 3800 darab környékén tetőzött. Azóta viszont, idén június végére – az év eleji érték felére zuhanva – 530 darabra csökkent. Ehhez még nagyjából 600, építés alatt álló ingatlan adódik főváros-szerte. Az eladatlan, de már átadott készlet a II. kerületben a legnagyobb, nagyjából száz lakás; ezen kívül a XI. és VI. kerületben haladja meg az ötvenet az értékesítésre váró kész ingatlanok száma. Ugyanakkor mindössze öt alatti darabszámú, azonnal költözhető lakás áll üresen az I., XV., XVII., XVIII., XIX., XXI. és XXIII. kerületekben. Ha az idei első félévi ütemben folytatódna a készlet erodálódása, és – elméleti gondolatmenettel élve – nem számolnánk új kínálattal, akkor nyár végére elfogyna az azonnal költözhető készlet. Valószínűleg év végére így is lényegében már csak azok a rögtön birtokba vehető lakások maradnak, melyek eddig nem véletlenül nem találtak gazdára: vagy belső elrendezésük, épületen belüli elhelyezkedésük, esetleg minőségük, vagy / és ehhez képest magas áruk miatt akár évek óta nem tud szabadulni tőlük a beruházó cég.
A látványos kereslethez képest a beruházók időben késleltetve reagálnak új projektek indításával. Bár idén – nagyjából száz épületben – közel 1500 értékesítési céllal épített lakás átadásával számol az OTP Jelzálogbank elemzése, ez még mindig messze elmarad a kereslet nagyságától. Nem csoda, hogy a jól megtervezett projektek előértékesítési mutatói egyre javulnak, azaz egyre nagyobb számban foglalóznak le lakásokat átadás, vagy akár építés megkezdése, sőt, nem ritkán a jogerős építési engedély megszerzése előtt. A válság éveiben jellemző vásárlói bizalmatlanság (amikor szinte csak átadás után lehetett lakást eladni) enyhülésére a legjobb példákat a hagyományosan közkedvelt kerületekben látjuk. „A VIII., IX., XI. és XIII. kerületek mindegyikében lehet olyan száz lakásnál nagyobb beruházást említeni, ahol a szerkezetkész állapot eléréséig elkelt az összes lakás. Ugyancsak a IX. és a XIII. kerületben idén eddig már több olyan nagyberuházás lakásainak értékesítése indult meg, melyeket még a válság kirobbanása sodort el anno, most viszont az – akár a korábbi, akár egy új – telektulajdonos újra potenciált lát benne. Beszédes szám, hogy 2016-os átadású projektekben már most közel ezer eladott lakást látunk Budapesten” – jellemzi a pozitív piaci hangulatot Valkó Dávid.
Összességében idén a legtöbb új társasházat, szám szerint 18-at a XI. kerületben adják majd át, s tíz feletti számmal áll a listában még a XIV. és a III. kerület is. Ezek azonban jellemzően kisebb, 5-15 lakásos projektek. Lakásszámra a XIII. kerület áll az élen 350-el, s még a VIII., IX. és XI. kerületekben épül majd száz feletti új lakás. Ugyanakkor 2016-ra már most 25%-kal nagyobb, 1800 feletti új kínálatot látunk városszerte, a beruházók és értékesítők adatközlése alapján. Jövőre a favorit újra a XI. kerület lehet ötszáz feletti átadott lakással. Újbudával együtt pedig a IX., XIII. és XIV. kerületek a kínálat négyötödét adnák.
Az elmúlt bő egy év során, a használt lakások, s ezen belül is első sorban a legkisebb befektetést igénylő, de lakhatásra és kiadási céllal is jól hasznosítható panellakások némely kerületben (pl. XI., III. és XIII.) mért drasztikus áremelkedése alulról árnyomást indított az új lakások irányába. Részben ennek, illetve a fokozódó kereslet hatására a budai oldalon – a XXII. kerület kivételével – a 2015-ös átadású projektek átlagos lakásárai már majdnem mindenhol elérték az 500 ezer forintos négyzetméterárat. A pesti oldalon a befektetési célú vásárlások hatására a belső kerületek áremelkedése látványos. Mindezek következményeként, az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint a Budapesten idén megépülő társasházi lakások átlagos hirdetési ára megközelítheti – illetve jövőre meghaladhatja majd – a 450 ezer forintot négyzetméterenként. Ezáltal pedig, építve a mind meggyőzőbb előértékesítési mutatókra, a beruházóknak egyre inkább megérheti majd új beruházásokat indítani.
