A nemzetgazdaságilag kiemelt beruházások felülvizsgálatáról

Tartalmi és eljárási könnyítések a mérlegen

Otthon Start hitelprogram feltételeit teljesítő lakásfejlesztések nemzetgazdasági szempontból kiemeltté nyilvánításának célja eredetileg a megfizethető újépítésű lakások piacra kerülésének adminisztratív meggyorsítása által a kínálat bővítése volt. Olyan fejlesztők részesülhettek kiemelt státuszban, akik vállalták, hogy egy projekt keretében legalább 250 lakást építenek, amelynek minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start Program követelményeinek (felső árlimitek: 1,5 millió Ft/m2, ill. 100 millió Ft).

Ez a gyakorlatban az eljárási kedvezmények mellett jelentős tartalmi könnyítéseket is biztosított a fejlesztők számára, hiszen a beruházások jelentős kedvezményeket kaptak a Magyar építészetről szóló törvény (Méptv.), illetve a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) előírásai alól. mindeközben ugyanakkor gyengítették a helyi önkormányzatok pozícióját a beruházások kapcsán, ugyanis a kiemelt státusz által a fejlesztők eltérhettek a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) egyes előírásaitól.

A jelenlegi felülvizsgálati hullám éppen ezért elsősorban a várostervezési egyensúly helyreállítását és a rendezettebb urbanisztikai struktúra megteremtését szolgálja, aminek köszönhetően a helyi önkormányzatok kezében is jóval több döntési jogkör és beleszólási lehetőség marad a területükön megvalósuló fejlesztések kapcsán.

„A kiemelt beruházási státusz átfogó felülvizsgálata egyértelműen a fenntarthatóbb és átláthatóbb várostervezés felé mutat. Bár a szigorítás rövid távon vélhetően szűkíti az engedélyezett fejlesztések körét, hosszú távon a piac tisztulását és a minőségi, a helyi infrastruktúrába jobban illeszkedő projektek előtérbe kerülését eredményezi” — mutat rá Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője.

A projektek kétharmada lemorzsolódik vagy felülvizsgálat alatt áll

Jelenleg országosan 33 lakóingatlan-beruházás rendelkezik „Otthon Start kiemeléssel”, amely keretében 20-25 ezer lakás fejlesztésére kerülne sor – ez nagyságrendileg duplája a 2025-ben használatba vett új ingatlanok számának. Az Építésügyi Hatósági Engedélyezési Eljárásokat Támogató Elektronikus Dokumentációs Rendszer (ÉTDR) és a hatósági nyilvántartások adatai alapján lefolytatott szakmai elemzés alapján mindösszesen kilenc projekt rendelkezik építési engedéllyel, többségükben nem csupán a kivitelezés, hanem az értékesítés is zajlik, néhány esetben már a végéhez is közeledik.

E 9 projekt egy része az engedélyt még évekkel korábban kapta meg, csupán a kedvezőbb építési feltételek miatt kértek nemzetgazdasági kiemelést, azonban újabb – már a számukra kedvezőbb paraméterek alapján kiadott – engedélyt már nem kaptak. Mindezen fejlesztések várhatóan mintegy 3.000 új lakóingatlant hoznak a piacra. További tizenkét beruházás jövője bizonytalan: ezeknél az engedélyezési eljárás már elindult, de jelenleg szünetel, vagy még elbírálásra vár, így sorsukról a felülvizsgálat dönt majd. Ugyancsak tizenkét projekt megvalósulása szinte kizárható a jelenlegi formájában, mivel a kérelmet be sem adták, vagy az eljárást már elutasították.

Fontos hangsúlyozni, hogy a felülvizsgálat nem jelenti automatikusan ezen projektek végleges leállítását. Most lényegében párbeszéd indult a beruházók és a lakáspolitika irányítói között azzal a céllal, hogy a nagy volumenű lakásprojektek a közérdeknek is megfelelő keretek között épüljenek meg. 

Négyzetméterárak és elérhető kínálat az újépítésű piacon

A kiemelt beruházások felülvizsgálatát követően a lakásvásárlók és befektetők számára kulcskérdés, hogy mekkora valós kínálat marad a piacon és milyen árszinteken. „A jelenlegi teljes újépítésű piacon nagyon éles határvonalak húzódnak az egyes ársávok között.

Az elérhetőbb szegmenst az 1 és 1,5 millió forint közötti négyzetméterárak képviselik, a középső, Budapesten és a Balatonnál mára már átlagosnak számító kategóriába tartozó fejlesztések pedig jellemzően az 1,8 és 2,3 millió forint közötti tartományban mozognak. A prémium és luxusigényeket kiszolgáló ingatlanok ára ugyanakkor 3 millió forint felett kezdődik, sőt egyes kiemelt helyszíneken a 4-5 millió forintot is elérheti négyzetméterenként” — hangsúlyozta Pélyi András.

A bérlakáspiacban rejlő új potenciál

Ezzel párhuzamosan a kiemelt státuszt nem szerző, vagy felülvizsgálat alá kerülő fejlesztések egy része új funkciót kaphat. A szigorúbb urbanisztikai szempontoknak való megfelelés és a helyi szabályozáshoz való visszatérés hosszú távon értékesebb, jobban integrált lakókörnyezetet hoz létre. Mivel ezen projektek jelentős része kifejezetten jó közlekedési és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, kiemelkedő potenciált hordoznak a professzionális bérlakáspiac és az intézményi bérbeadási portfóliók bővítése szempontjából. Ez ráadásul a jelenlegi kormányzati lakáspolitikai stratégia egyik központi elemévé vált.

Megfontolt döntések és szakértői támogatás 2026 második felében

A beruházási környezet átalakulása és a piaci struktúra összetettsége még inkább megköveteli a tudatos megközelítést a vásárlók és a befektetők részéről. Újépítésű ingatlan vásárlása előtt elengedhetetlen a projekt jogi hátterének és az építési engedélyek véglegességének pontos ellenőrzése, valamint felkészült, naprakész szakemberek bevonása a döntési folyamatba. Az OTP Ingatlanpont tanácsadói hálózata naprakész adatbázissal és folyamatos piaci elemzésekkel támogatja az ügyfeleket a biztonságos és értékálló döntések meghozatalában.