Fizess, mert így döntöttek! Ha ilyen a lakásod, akkor adót kell fizetned utána!
1. Jogi minősítés és adózás alanya
- Magánszemély által kiadott ingatlan bérbeadása az önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriájába tartozik, és a személyi jövedelemadó (SZJA) szabályai szerint adózik
- A jövedelemből szociális hozzájárulási adót (SZOCHO‑t) nem kell fizetni 2025‑ben
2. Az albérlet adó mértéke: mennyit kell fizetned?
Az ingatlan bérbeadásból származó nettó jövedelemadó mértéke 15 % SZJA a költségek levonása után. Mit jelnt ez pontosan?
- Az adó alapja a bevétel mínusz a levonható költségek, tehát nem a teljes bérleti díjból származó bevétel.
SZÁMOLDKI: Albérlet adó 2025 kalkulátor itt
3. Költségelszámolási módok
Kétféle módszer közül választhatsz, attól függően, hogy számláid vannak-e:
A. 10 %‑os költséghányados módszer
- Egyszerű: a bevételed 90 %-át tekinted jövedelemnek, és abból számolod a 15 % SZJA‑t.
- Nem szükséges számlákat gyűjteni vagy igazolni költségeket, de ha ezt az év elején választod, azt az egész évben alkalmaznod kell minden önálló tevékenységből származó bevételedre
B. Tételes költségelszámolás
- Valódi, számlával igazolt költségeket (pl. karbantartás, biztosítás, közös költség bizonyos része, értékcsökkenés) levonhatod a bevételből.
- Igényel bizonyítható adminisztrációt, de csökkenti az adóalapot
4. Mi számít bevételnek?
- A rezsiköltség nem számít bevételnek, ha a bérlő a saját névre szóló mérőórák alapján közvetlenül fizet.
- Ha viszont a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmaz rezsit is, vagy a rezsi átalánydíjas formában van, akkor ez a bevétel részét képezi és adóköteles lesz
5. NAV‑bejelentés, adminisztráció
Adószám nélkül
- Ha nem vagy egyéni vállalkozó, és nem választasz áfát, elegendő az egyszerű számviteli bizonylat kiállítása adóazonosító jellel (tartalmazza a havi bérleti díjat, cím, felek adatai) – nem kell számlát adni
Adószámmal, hivatalos
- Ha a bérlő pl. céges vagy támogatás miatt számlát kér, adószámot kell kiváltanod, és hivatalos számlát kell kiállítanod a kiadásról
Adóbevallás
- A bérbeadásból származó jövedelmet az összevont adóalap sorában kell feltüntetni az éves SZJA-bevallásban, akár az ügyfélkapun keresztül
6. Példa: hogyan néz ki a számítás?
| Bevétel évente | Költséghányad/oszámolt költség | Adóalap | SZJA (15 %) |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 Ft | 10 % költséghányad = 100 000 Ft | 900 000 Ft | 135 000 Ft |
| 1 000 000 Ft | Tételes költség, pl. 200 000 Ft | 800 000 Ft | 120 000 Ft |
A tételes költségszámítás bizonyított költségekkel (számlák, értékcsökkenés) kedvezőbb lehet, de több adminisztrációval jár.
8. Fontos tudnivalók és tippek
- Ha rövid távú, lakásként kiadás (pl. Airbnb‑jellegű szállás), akkor más (szálláshely szolgáltatási) jogszabály vonatkozik rád, és nem a fentiek érvényesek
- Költségeidet pontos számlákkal igazold, ha tételes költségelszámolást választasz.
- Választás után az adott évben nem lehet váltani a költségszámítás módját (10 % vagy tétel)
Összegzés
- Adózás: csak 15 % SZJA – nincs SZOCHO.
- Adóalap: bevétel mínusz költségek. Ha tételesen számolsz költséget és van számla, az csökkenti az adóalapot.
Költségelszámolás: választhatod,
- a 10 %‑os költséghányadot – gyors, adminisztráció mentes,
- vagy a tételes költségelszámolást – nagyobb mértékű levonás, de számlákat kell gyűjteni.
- Bejelentés: adóazonosító-szám + számviteli bizonylat elegendő, de ha számlát akarsz kiadni, regisztrálj adószámra.
- Bevallás: évente az SZJA‑bevallásban szerepeltetni kell.
