Fizess, mert így döntöttek! Ha ilyen a lakásod, akkor adót kell fizetned utána!

1. Jogi minősítés és adózás alanya

- Magánszemély által kiadott ingatlan bérbeadása az önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriájába tartozik, és a személyi jövedelemadó (SZJA) szabályai szerint adózik 

- A jövedelemből szociális hozzájárulási adót (SZOCHO‑t) nem kell fizetni 2025‑ben

2. Az albérlet adó mértéke: mennyit kell fizetned?

Az ingatlan bérbeadásból származó nettó jövedelemadó mértéke 15 % SZJA a költségek levonása után. Mit jelnt ez pontosan?

- Az adó alapja a bevétel mínusz a levonható költségek, tehát nem a teljes bérleti díjból származó bevétel.

SZÁMOLDKI: Albérlet adó 2025 kalkulátor itt

3. Költségelszámolási módok

Kétféle módszer közül választhatsz, attól függően, hogy számláid vannak-e:

A. 10 %‑os költséghányados módszer

- Egyszerű: a bevételed 90 %-át tekinted jövedelemnek, és abból számolod a 15 % SZJA‑t.

- Nem szükséges számlákat gyűjteni vagy igazolni költségeket, de ha ezt az év elején választod, azt az egész évben alkalmaznod kell minden önálló tevékenységből származó bevételedre

B. Tételes költségelszámolás

- Valódi, számlával igazolt költségeket (pl. karbantartás, biztosítás, közös költség bizonyos része, értékcsökkenés) levonhatod a bevételből.

- Igényel bizonyítható adminisztrációt, de csökkenti az adóalapot

4. Mi számít bevételnek?

- A rezsiköltség nem számít bevételnek, ha a bérlő a saját névre szóló mérőórák alapján közvetlenül fizet.

- Ha viszont a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmaz rezsit is, vagy a rezsi átalánydíjas formában van, akkor ez a bevétel részét képezi és adóköteles lesz

5. NAV‑bejelentés, adminisztráció

Adószám nélkül

- Ha nem vagy egyéni vállalkozó, és nem választasz áfát, elegendő az egyszerű számviteli bizonylat kiállítása adóazonosító jellel (tartalmazza a havi bérleti díjat, cím, felek adatai) – nem kell számlát adni 

Adószámmal, hivatalos

- Ha a bérlő pl. céges vagy támogatás miatt számlát kér, adószámot kell kiváltanod, és hivatalos számlát kell kiállítanod a kiadásról 

Adóbevallás

- A bérbeadásból származó jövedelmet az összevont adóalap sorában kell feltüntetni az éves SZJA-bevallásban, akár az ügyfélkapun keresztül

6. Példa: hogyan néz ki a számítás?

A tételes költségszámítás bizonyított költségekkel (számlák, értékcsökkenés) kedvezőbb lehet, de több adminisztrációval jár.

8. Fontos tudnivalók és tippek

- Ha rövid távú, lakásként kiadás (pl. Airbnb‑jellegű szállás), akkor más (szálláshely szolgáltatási) jogszabály vonatkozik rád, és nem a fentiek érvényesek

- Költségeidet pontos számlákkal igazold, ha tételes költségelszámolást választasz.

- Választás után az adott évben nem lehet váltani a költségszámítás módját (10 % vagy tétel)

Összegzés

- Adózás: csak 15 % SZJA – nincs SZOCHO.

- Adóalap: bevétel mínusz költségek. Ha tételesen számolsz költséget és van számla, az csökkenti az adóalapot.

Költségelszámolás: választhatod,

- a 10 %‑os költséghányadot – gyors, adminisztráció mentes,

- vagy a tételes költségelszámolást – nagyobb mértékű levonás, de számlákat kell gyűjteni.

- Bejelentés: adóazonosító-szám + számviteli bizonylat elegendő, de ha számlát akarsz kiadni, regisztrálj adószámra.

- Bevallás: évente az SZJA‑bevallásban szerepeltetni kell.