Akár több mint egy évtizednyi spórolás is kellhet a lakásvásárláshoz

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) augusztus végi gyorsjelentése szerint 2026 júniusában a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 529 700 forint, a nettó mediánkereset pedig 438 000 forint volt. Ugyancsak a hivatal adatai szerint 2025-ben egy használt lakás átlagosan 41,6 millió, egy új lakás pedig 81,3 millió forintba került.

A 2026-os teljes éves lakásárakról még nem állnak rendelkezésre átfogó KSH-adatok, a Bank360 azonban a jelenleg elérhető ingatlanpiaci adatok alapján úgy becsülte, hogy egy átlagos használt lakás 20%-os önereje jelenleg mintegy 15,7 havi nettó átlagbérnek felel meg, míg egy új építésű ingatlannál már körülbelül 30 havi átlagkeresetre lenne szükség. Ez ~8,5 millió, illetve ~16,3 millió forint összeget jelent.

A mostani értékek történelmi összevetésben nem példátlanok, elvégre 2007-ben egy átlagos használt lakás 20%-os önereje 20,1 havi akkori nettó átlagkeresetnek felelt meg, míg az új lakásoknál 28,7 havi fizetésre volt szükség. A használt lakások esetében 2007 és 2026 között átlagosan 15,3 havi nettó átlagbérből jött ki a 20%-os önerő.

Az új lakásoknál ugyanez az átlag 26,6 hónap volt. Igaz, az új ingatlanoknál az utóbbi években növekvő tendencia volt megfigyelhető: 2025-ben már 33,4 havi átlagkeresetet tett ki az önerő összege.

Az idei év eddig valamelyest kedvezőbb képet mutat, ugyanis a tavalyi jelentős áremelkedés után 2026-ban összességében inkább stagnáltak vagy enyhén csökkentek az ingatlanárak, miközben a bérek tovább emelkedtek.

12 év alatt 22,4 millió forint gyűlhetett volna össze

A Bank360 egy életszerűbb megtakarítási példát is megvizsgált. A számítás azt feltételezi, hogy egy leendő lakásvásárló 2015 óta minden évben a KSH által mért nettó átlagkeresetet kereste meg, a szüleinél élt, ezért lakhatásra nem kellett költenie, és minden hónapban félretette az aktuális átlagos budapesti albérleti díjnak megfelelő összeget.

2015-ben a 162 391 forintos nettó átlagkereset 89,3%-át tette ki az akkori, 145 ezer forintos átlagos budapesti lakbér. A 2020-as években ez az arány már rendre 60% alatt maradt. 2026 első felében az 541 200 forintos átlagkeresetnek már csak 50,4%-át teszi ki a 273 ezer forintos átlagos lakbér.

A példában szereplő megtakarító így 2015-ben havonta még csak mintegy 17 ezer forintot tudott félretenni, 2026-ban azonban már közel 268 ezer forintot. A számítás az idei év második felére az első félévivel megegyező adatokat feltételezett.

A Bank360 azt is feltételezte, hogy az évente félretett összegeket a megtakarító befektette, mégpedig évi 7,3 százalékos átlagos hozam mellett, ami a 2015 óta mért átlagos infláció két százalékponttal növelt, kerekített értéke. Így a 2015-ben félretett mintegy 209 ezer forint mostanra közel 452 ezer forintot érne, míg a 2025-ben megtakarított több mint 2,6 millió forint 2026-ra mintegy 2,8 millió forintra nőne.

A teljes, 12 éves időszak alatt így összesen körülbelül 22,4 millió forint megtakarítás gyűlhetett volna össze. Ez elméletileg egy több mint 100 millió forintos ingatlan 20%-os önerejére is elegendő lenne.

Az önerő megvan, de a jövedelem korlátozza a hitelt

A jelentős megtakarítás azonban önmagában nem jelenti azt, hogy egy átlagos bért kereső vevő valóban meg is tudna vásárolni egy ilyen értékű ingatlant. Ha a 22,4 millió forintot 20%-os önerőként kezeljük, az elméletileg közel 89,7 millió forintos hitel felvételét tenné lehetővé. Egy ekkora piaci lakáshitel havi törlesztőrészlete azonban 25 éves futamidő mellett jelenleg mintegy 633-634 ezer forint lenne, vagyis meghaladná az 541 200 forintos nettó átlagkeresetet.

A jelenlegi jegybanki adósságfék-szabályok szerint ekkora jövedelemnél a havi törlesztőrészletek összege legfeljebb 270 600 forint lehet. Ez 25 éves futamidejű piaci lakáshitelnél hozzávetőleg 38 millió forintos maximális hitelösszeget jelent, amely a 22,4 millió forintos önerővel együtt körülbelül 60,4 millió forintos ingatlan megvásárlását teszi lehetővé.

Ha a hitelfelvevő jogosult az Otthon Start Programra, akkor az 50 millió forintos maximális hitelösszeg havi törlesztője 25 éves futamidő mellett mintegy 237 ezer forint. Ebben az esetben a megtakarítással együtt körülbelül 72,4 millió forintos ingatlan lenne megvásárolható.

A jelenlegi átlagos négyzetméterárak mellett ezekből az összegekből nagyjából 95-114 négyzetméteres használt vagy 46-55 négyzetméteres új ingatlan jöhetne szóba. Öröm az ürömben, hogy a kényszerűen alacsonyabb hitelösszeg és kisebb ingatlan következtében végeredményben az önerő aránya még meg is haladná a 20%-ot, hiszen az így 31% - 37,1% között alakulna.

A Bank360 számítása ugyanakkor egy kifejezetten kedvező élethelyzetből indult ki: abból, hogy a megtakarító több mint egy évtizeden keresztül a szüleinél élhetett, és minden hónapban egy teljes budapesti átlagos albérleti díjnak megfelelő összeget félre tudott tenni. Sok háztartás számára ez nem reális lehetőség. A számítás így azt is megmutatja, hogy az önerő előteremtése önmagában hosszú folyamat lehet, miközben a lakásvásárlás végső korlátját sok esetben nem az összegyűjtött önerő, hanem a hitelfelvételhez szükséges megfelelő jövedelem jelenti.