Ami megéri, azt most megveszik az ingatlanpiacon

A Velencei-tó ingatlanpiacán nem volt érzékelhető az elmúlt év végén az ingatlanpiaci forgalom növekedése, ellentétben a budapesti ingatlanpiacon tapasztaltakkal. Ugyanakkor az év elején, januárban már megmozdultak az érdeklődők - mondta dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője.

Véleménye szerint azok a hírek, melyek alapján a vevők és az eladók is az ingatlanpiaci árak jövőbeni növekedésére következtethettek, gyakorlatilag “megfagyasztották a rendszert” néhány hónapra - fogalmazott a szakértő. Ez azt jelenti, hogy mindkét oldalon jellemző volt a kivárás, annak hatására, hogy nem lehetett pontosan tudni, mi várható a 2025-ös évben, azaz mekkora forgalom és áremelkedés alakul ki.

Ugyanakkor néhány ingatlantulajdonos gyors és számottevő áremeléssel reagált ősszel a hírekre, ami csak tovább apasztotta az érdeklődők motivációját. Az áremelkedés mértéke néhány hónap alatt elérte a 10 százalékot, de bizonyos szegmensekben még a 15-20 százalékos mértéket is.

Az idei év elején viszont megkezdődött a tapogatózás - habár a bizonytalanságot továbbra is érezni -, mivel mindkét oldalon kezdenek rájönni, hogy túlzóak voltak a várakozások az ingatlanpiacra érkező pénzekkel, nagyrészt az állampapírpiacról érkező összegekkel kapcsolatban.

Persze az eladók részéről még mindig akadnak, akik kivárnak, illetve irreálisan magas hirdetési árakkal próbálkoznak - a korábbi hírekre alapozva egy nagyobb áremelkedésben bízva -, azonban egy másik részük már a vevők által elfogadható áron piacra lépett ingatlanával, nem csak hirdeti azt.

Az viszont kétségtelen, hogy mivel az árakat már tavaly ősszel sokan megemelték, most azt lehet tapasztalni, hogy bár a hirdetési árak a tavalyi évben jellemző szinteknél magasabban járnak, egyre nagyobbak az alkuk, mert ezeket a megemelt kínálati árakat nem fogadják el a vevők - derült ki a szakértő szavaiból, aki az átlagos alku mértékét 5 százalékra tette, de tapasztalatai szerint előfordulnak 10-20 százalékos alkuk is.

A vevői oldalt tekintve egyébként megfigyelhető, hogy sokan próbálják befektetési céllal elhelyezni pénzüket ingatlanban, és az ingatlanpiac széles skálája iránt érdeklődnek: sokan keresik a telkeket, kisebb lakásokat, de a házakat is. Kovács Csaba ezt úgy foglalta össze, hogy “ami megéri, azt most megveszik az ingatlanpiacon”.

És, hogy mi az, ami megéri? A szakértő szerint, ha egy használt ingatlan ára megközelíti vagy akár már el is éri egy újépítésűét, akkor azt az ingatlant már nem fogják megvenni. A négyzetméterárak egyébként erősen szóródnak mérettől és minőségtől függően 500 ezer és egymillió forint között ezen a környéken. Előbbi összegért jellemzően egy felújítandó házat kaphatunk, míg utóbbiért egy korszerű, kisméretű lakást.

Amit megéri megvenni, azt elég gyorsan értékesíteni is lehet. Ez átlagosan mintegy 30 napot jelent, és leginkább a másfél szobás kislakásokat keresik a vevők. Ugyanakkor a nagyméretű, nem energiahatékony, jelentős felújítást igénylő ingatlanokra nincs kereslet.

A befektetők elég pontosan tudják, hogy mi mennyit ér, kalkulálnak azzal, hogy milyen összegért tudják kiadni az ingatlant, ismerik az adózási szabályokat, és készpénzért vásárolnak. Ezzel szemben, akik lakhatási célból vesznek ingatlant, vagyis egyik lakásból másikba költöznek, szinte mindig felhasználnak hitelt. Az arány most nagyjából fele-fele a hitelre és a készpénzre vásárlásnál - jelezte Kovács Csaba.

Az újépítésű lakások iránt is érzékelhető az igény - különösen, hogy a használt lakások ára sokszor megközelíti az újakét -, ugyanakkor a szakértő szerint kevés kisméretű újépítésű lakást lehet találni a piacon, ami korlátozza a keresletet. A leggyakoribb méretek jelenleg 60-100 négyzetméter között alakulnak, miközben a legnagyobb igény az ennél kisebb, egy-másfél szobás lakások iránt mutatkozik. Ami az újépítésűek árát illeti, átlagosan 1,2 millió forint környékén alakulnak a négyzetméterárak, és ezért az összegért már egy jó minőségű ingatlant kaphatunk.

A kiadó ingatlanok esetében a havi bérleti díjak 120 ezer forintnál indulnak, és ezért az összegért egy kisméretű, egyszobás, de bútorozott és felújított lakást már ki lehet bérelni egy hónapra, de egy nagyobb, kétszobás ingatlan bérleti díja is megáll 160-180 ezer forintnál, tehát valahol a 120-160 ezer forintos ársávban már lehet bérelni ingatlant ezen a környéken - tette hozzá dr. Kovács Csaba.