Annyira drágulnak a lakások, hogy így alig nyerünk majd valamit az Otthon Start hitellel
Megjelent a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss Lakásárindexe, és a lakásárak a statisztikák alapján is extrém ütemben nőnek. A hamarosan induló Otthon Start hitel várhatóan még jobban felpörgeti a megállíthatatlanul dráguló piacot.
Brutális lakásáremelkedés volt az első negyedévben
Budapesten 2025 első negyedévében 11,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak a megelőző negyedévhez képest, ezzel az éves növekedési ütem 22,3 százalékra gyorsult. Vagyis egy 2024 végén 40 millió forintért kínált lakás 4,68 millió forinttal kerül többe átlagosan Budapesten, míg éves összevetésben 8,9 millió forinttal kell többet fizetni érte. A trend ráadásul nem sok jót ígér, hiszen 2024 utolsó negyedévében még csak 3,9 százalékos volt a drágulás a megelőző negyedévhez képest, vagyis az áremelkedés egyre csak gyorsul.
A vidéki városokban kisebb mértékű, 6,7 százalékos volt negyedéves alapon a drágulás, míg éves összevetésben 13,9 százalék áremelkedést mértek. Vagyis a példánkban szereplő 40 milliós ingatlan egy negyedév alatt 2,68 millió forintot, míg egy év alatt 5,56 millió forintot drágult. Itt is egyre gyorsul az áremelkedés: a megelőző negyedévben ugyanis még csak 2,1 százalék volt az MNB szerint.
A községekben mérték a legkisebb áremelkedést, 2,2 százalékot, illetve 10 százalékot, vagyis 880 ezer, illetve 4 millió forinttal ment fel egy 40 milliós ingatlan átlagára negyedéves és éves alapon a legkisebb településeken. A községeknél is gyorsul az áremelkedés: itt a megelőző negyedévben stagnáltak az árak, míg most ismét meglódultak.
Országosan is magas volt a dinamika: éves szinten 15,3 százalékot, negyedéves alapon pedig 7 százalékot mentek fel az árak.
Mi jöhet az év hátralévő részében?
Az első negyedéves lakásárakban még bőven benne van az állampapírból kiszálló befektetők hatása, hiszen óriási pénzek mozdultak az első hónapokban az ingatlanpiac felé. Hogy ez milyen mértékű volt, azt jól mutatja, hogy a Duna House saját adatai szerint Budapesten a vevők 45 százaléka befektető volt 2025 első három hónapjában, míg egy évvel korábban csak 31 százalék volt az arányuk. Vidéken kicsit mérsékeltebben, de hasonló a helyzet, itt a befektetési célú vevők aránya 24 százalékról 29 százalékra nőtt egy év alatt.
Ugyanakkor júniusra a befektetők aránya megcsappant, Budapesten 37, vidéken pedig 18 százalékra, ami kis nyugalmat hozhatott volna a piacon az év hátralévő részére.
Ebben a helyzetben jelentette be a kormány az Otthon Start hitelt, ami a társadalmi egyeztetésen lévő jogszabálytervezet szerint rendkívül széles körszámára lesz elérhető. Hiszen első lakásszerzőnek minősül mindenki, akinek nincs 50 százalékot meghaladó tulajdonrésze belterületi lakóingatlanban, ráadásul a magasabb tulajdoni hányadra vonatkozóan is van egy sor mentesség.
Az új hitelt már most akkora érdeklődés övezi, hogy az árak máris elkezdtek emelkedni, a GKI elemzése szerint pedig egy év alatt Budapesten akár 15-20 százalékos drágulás is elképzelhető csak az új program miatt.
Mit jelent a drágulás a lakáshiteleseknek?
Fülöp Norbert Attila pénzügyi szakértő szerint, ha a trend folytatódik, akkor az olcsóbb, városi ingatlanok iránt nőhet meg leginkább a kereslet, így a panellakások ára még feljebb mehet majd. Ha pedig egy átlagosnak számító, 52 millió forintos pesti panellakás egy év alatt 15-20 százalékkal drágul, akkor 7,8 - 10,4 millió forinttal fog többe kerülni.
Ha valaki most venné meg ezt az ingatlant, akkor normál esetben minimálisan 20 százalék, vagyis 10,4 millió forint önerőre lenne szüksége, míg a fennmaradó összeg havi törlesztője 6,18 százalékos piaci kamattal (ez most a legkedvezőbb a BiztosDöntés.hu kalkulátor alapján) 304 ezer forint lenne, így 20 év alatt összesen 71 millió forintot kellene a banknak visszafizetnie.
Ha ugyanezt az ingatlant egy év múlva 20 százalékkal drágábban, 62 400 000 forintért tudja majd megvásárolnia kizárólag Otthon Start hitelből, akkor az 50 millió forint támogatott hitelen felül 12,4 millió forint önerőre lesz majd szüksége. (A Start hitel maximális összege 50 millió forint.) 20 éves futamidővel számolva ebben az esetben 277 300 forint lesz a havi törlesztő, míg a teljes visszafizetés 66,5 millió forintra jön ki.
Vagyis az utóbbi esetben 2 millió forinttal több önerő kell majd, miközben a havi költség 26 700 forinttal lesz kevesebb. A finanszírozás teljes költsége pedig 4,5 millió forinttal lesz alacsonyabb.
Persze csökkenthető a havi fizetnivaló, ha az Otthon Start hitelt a maximális, 25 évre veszi fel valaki. Ebben az esetben a havi törlesztő "csak" 237 100 forint lesz, ám mivel hosszabb ideig kell kamatot fizetni a banknak, a teljes visszafizetés 71,1 millió forintra rúg majd. - tette hozzá a szakértő. Vagyis hiába a mindössze 3 százalékos kamat, a lakáshitel teljes költsége végül megegyezik majd a mostani, piaci konstrukcióéval.
