Ezért növekedhet a kereskedelmi ingatlanpiac aktivitása

Banai Ádám, az MNB ügyvezetője a bank legfrissebb kereskedelmiingatlan-piaci jelentését ismertetve elmondta, a 2023-as negatív gazdasági teljesítmény a kereskedelmiingatlan-piacra is kihatással volt, emiatt a kihasználatlanságok a szállodák kivételével minden területen jelentkeztek.

Hozzátette: 2024-ben a gazdasági növekedés, a javuló keresetek pozitív hatást gyakorolnak a kereskedelmiingatlan-piacra, emellett a hitelezés szempontjából fontos, hogy a bankrendszer erős, és a piaci kitettsége jóval alacsonyabb, mint korábban volt.

Winkler Sándor osztályvezető a részletekről szólva beszámolt arról, hogy 2023-ban a makrogazdasági folyamatok nem támogatták a üzleti ingatlanpiaci aktivitást, a bérleti és befektetési keresletet. Az idei 2-3 százalékos GDP-növekedés ugyanakkor növelheti a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet - fűzte hozzá.

Felhívta a figyelmet arra, hogy a 2024-es növekedés kulcsa a dezinfláció, ami tartósan növeli reálbéreket, a fogyasztói bizalmat, az árak stabilizálódása pedig a belső keresletet segíti, ami a kereskedelmi és szállodapiaci kereslet javulását hozhatja magával.

Az építőiparról szólva közölte: a csökkenő kereslet és a kivitelezési piacon megfigyelhető erősödő verseny okozta enyhe árcsökkenés mérséklődő foglalkoztatással párosult.

Az exportteljesítményt a gyenge európai konjunktúra visszafogja, ugyanakkor a folyamatban lévő és az újonnan bejelentett jelentős kapacitásbővítő külföldi közvetlentőke-beruházások megvalósulása hosszú távon segíti az export bővülését, pozitív hatást gyakorol az ipari-logisztikai keresletre és fejlesztésekre - fejtette ki.

A budapesti irodapiacon 2023-ban alacsony volt a kereslet és a nettó piaci felszívás enyhén negatív, és mivel a 100 ezer négyzetmétert is meghaladta az átadott új irodák volumene, 2 százalékponttal 13,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig jelentős mértékben, 4,8 százalékponttal 8,6 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. A 2023-as keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett a mutató további emelkedése várható - mondta.

Az ipari-logisztikai területen a - nagyrészt az ország keleti felében - elinduló és zajló új fejlesztéseknek köszönhetően mintegy ötödével bővülhet az országos állomány, ami főként a hazai gyártói beruházásokra vezethető vissza.

Budapesten tavaly a rekord átadási volumen üres területei 8,6 százalékos kihasználatlanságot váltottak ki, ami 2024 első negyedévében 8 százalékra csökkent, ez még mindig a magasnak számít régiós összevetésben - mondta. Idén mintegy 9 százalékkal nőhet az állomány, az előbérleti szintek 54 százalékosak, ami enyhítheti a kihasználatlansági ráták emelkedésének irányába ható nyomást.

A szállodákra kitérve közölte: a vendégéjszakák száma 2023-ban 3 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban, növekvő külföldi és csökkenő belföldi kereslet mellett. 2024-re összesen 2000 új szállodai szoba átadása várható, ami a meglévő kapacitás 3 százaléka.

A kiskereskedelmi ingatlanszektort emelkedő vagy stagnáló bérleti díjak és növekvő kihasználatlansági ráta jellemezte 2023-ban, utóbbi a regionális városi bevásárlóközpontok esetében 5,5-ről 9 százalékra nőtt, pozitív ugyanakkor, hogy a kiskereskedelmi forgalomban 2024 januárjában megtört a 13 hónapja tartó csökkenés és 0,6 százalékos növekedésbe fordult. Míg 2023-ban Európa egészében 48 százalékkal esett vissza a kereskedelmi ingatlanpiac befektetési forgalma, Magyarországon 38 százalékkal csökkent, forgalma 600 millió eurót tett ki és a volumen 82 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött.

Rámutatott: az emelkedő hozamok, a magas finanszírozási költség és a mérsékelt bérleti kereslet továbbra is kivárásra ösztönzi a befektetőket, ami 2024-re is alacsony befektetési forgalmat vetít előre.

2023-ban a bankok 42 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, a szállodák kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene.

Az MNB Hitelezési felmérése alapján, 2023 negyedik negyedévében a bankok valamennyi üzletiingatlan-szegmensben szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 első félévére is további szigorítást helyeztek kilátásba a megváltozott kockázati tolerancia miatt - emelte ki Winkler Sándor.

Összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a portfólióminőség tekintetében sem mutatkozott romlás.

A potenciálisan emelkedő kereskedelmiingatlan-piaci kockázatok miatt, 2023 októberében az MNB Pénzügyi Stabilitási Tanácsa a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffer (SyRB) 2024 júliusától történő, preventív célú újraaktiválásáról döntött, amivel erősíti a bankok sokkellenálló-képességét - mondta.