Fordulópont a magyar ingatlan befektetési piacon: túl a mélyponton
A piacon továbbra is túlsúlyban vannak a magyar befektetők: a volumen mintegy 64%-a hazai vásárlókhoz köthető. A nemzetközi befektetők jellemzően továbbra is óvatosnak bizonyultak, ennek globális, régiós és lokális okai is vannak, Magyarországhoz jelenleg társul egy, a régiós szomszédokhoz képest magasabb országkockázati felár. A nyugat-európai, nyugati core befektetők egyelőre ez eladói oldalon vannak inkább jelen az egész CEE régióban.
Mind a hazai, mind pedig a külföldi befektetők szempontjából fontos lenne, ha a magas 10 éves állampapír-hozamok, amelyek “kockázatmentes” referenciaként szolgálnak, magasabb kereskedelmi ingatlan-hozamokat és alacsonyabb tőkeértékeket is eredményezhetnének. A tavalyi év során szokatlan jelenségnek számított, hogy a 6,94%-os 10 éves állampapír hozamhoz képest, a prime yieldek negatív hozamfelárat produkáltak, jelenleg a 10 éves állampapír hozam 6,5%-ra mérséklődésével ez a jelenség megszűnt.
Zelles-Görgey Balázs megjegyezte úgy tapasztalja, hogy az elmúlt időszakban nincs mélysége a piacnak, előfordul, hogy csak 1-2 érdeklődő mutat aktivitást egy adott lehetőség iránt. A tavalyi évben a tranzakciók döntő többségét három szektor adta, ezek az iroda (50,8%), szálloda (18,3%), és ipari ingatlanok (17,4%).
A tavalyi év során a prime hozamok a fő eszközosztályokban stagnáltak, és az idei évre sem várható csökkenés. Hosszabb távon (2026 után) enyhe csökkenés lehetséges, amelyet a további kamatcsökkentések és az élénkülő befektetői aktivitás támogathatnak, ugyanakkor a kilátás jelentős bizonytalanságokat hordoz.
Pozitív jelek láthatók egyes CEE-országokban, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol az éves tranzakciós volumen a 4,5 milliárd euró közelében volt 2024-ben. Csehországban a hazai befektetők, alapok dominálják a piacot, míg Lengyelországban most kezd kialakulni egy hazai befektetői réteg, a 85-90%-a a vevőknek továbbra is külföldi, elsősorban a régiós befektetők – köztük magyarok – aktívak. A Colliers tőkepiaci csapatának a várakozásai szerint 2026-ban is elsősorban a régiós határokon átívelő befektetések fognak dominálni a CEE régióban. Ez a tendencia az év későbbi szakaszában a korábbiaknál intenzívebb tőkebeáramlást eredményezhet Magyarországra, amennyiben az uniós forrásokkal kapcsolatos helyzet rendeződik és javul a gazdasági környezet.
Zelles-Görgey úgy látja, előtérbe kerülhetnek a core-plus és defenzív jövedelmi stratégiák, mint az élelmiszer-kiskereskedelem, a hosszú bérleti idejű, prime logisztikai ingatlanok, erős bérlői háttérrel rendelkező, jó minőségű irodák. A másodlagos eszközök (különösen az irodák) továbbra is vonzó hozamot kínálhatnak, valamint tovább erősödhet az átalakítási és funkcióváltási hullám, amelynek keretében Budapesten a jó lokációval rendelkező irodákból több esetben lakó vagy szállás funkció kerülhet kialakításra. Az távol-keleti cégek várhatóan továbbra is aktívak maradnak a logisztika/ipari szegmensben, elsősorban végfelhasználóként.
