Hiteligénylés 2026 – Jobb, vagy rosszabb a magyarok helyzete, mint egy évvel ezelőtt?

A Bankmonitor.hu  nyújtó weboldal: több, mint 30 bank és pénzügyi szolgáltató több ezer termékének objektív összehasonlítása, szakértői írások a jó és megalapozott pénzügyi döntésekért.

Az új év kezdetekor sokan mérlegre teszik az elmúlt időszakot, vagy épp azt nézik meg mi változott. Ezt érdemes azoknak is elvégezni, akik lakáshitelt szeretnének felvenni. Vajon jobb helyzetben vannak, mint egy évvel korábban? Ennek a kérdésnek a megválaszolásához érdemes megnézni, hogy mi változott egy év alatt a hitel- és ingatlanpiacon.

Elindult az Otthon Start program

Érdemes először a hitelkamatokat megvizsgálni. Ha a piaci hitelekre tekintünk, komoly változást nem igazán láthatunk. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján 2025. januárjában 20 millió forint, 20 éves futamidejű, legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelt 6,54-8,46 százalékos THM érték mellett igényelni 600 ezer forintos nettó fizetés mellett. Jelenleg egy hasonló kölcsön teljes hiteldíj-mutatójának az értéke 6,42-8,55 százalék között mozog.

Ugyanakkor elindult 2025. szeptemberében egy új támogatott kölcsön, az Otthon Start hitel. Ezen kedvező, évi legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitelt az első lakásszerzők tudják kihasználni.

Márpedig a 3 százalékos és a 6,5 százalékos éves kamatszint között hatalmas a különbség. 30 millió forintos kölcsönösszeg és 25 éves futamidő esetén a támogatott hitel törlesztőrészlete 142 263 forint, míg a piaci hitelre havonta 202 562 forintot kell fizetni. Vagyis havi szinten durván 60 ezer forintot, a teljes futamidő alatt több, mint 18 millió forintot spórolhatnak az adósok ezen kölcsön választásával.

Persze erre nem mindenki jogosult: csak azok az első lakásszerzők vehetik fel az Otthon Start hitelt, akik megfelelnek a feltételeknek. Ezek az előírások azonban eléggé megengedőre sikerültek. Ezt tükrözi az is, hogy novemberben a teljes lakáshitel volumennek – az 274 milliárd forint volt – a 81,25 százaléka volt támogatott hitel. Az Otthon Start indulása előtt ez az arány 20 százalék körül mozgott. Az új támogatást tehát tényleg a hiteligénylők széles köre ki tudja használni. Persze mindenkinek érdemes ellenőriznie, hogy ténylegesen megfelel-e a kérdéses támogatáshoz kapcsolódó előírásoknak.

Emelkedő fizetés – adókedvezmények és szja-mentesség

A KSH oldalán még októberi kereseti adatok szerepelnek, az ott szereplő bruttó 692 700 forintos átlagbér 8,7 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi értéket.

Mennyit emelkedett egy év alatt a családi adókedvezmény?

-Az egy gyermeket nevelők gyermekenként 10 ezer forint helyett 20 ezer forint adókedvezményt kapnak.
-A két gyermeket nevelők gyermekeként 20 ezer forint helyett 40 ezer forint adókedvezményt kapnak.
-A három, vagy több gyermeket nevelők gyermekenként 33 ezer forint helyett 66 ezer forint adókedvezményt kapnak.

Emellett egy átlagos fizetéssel rendelkező – a KSH adatai alapján a nők bruttó átlagkeresete 2025 első három negyedévében 635 847 forint volt – jövedelme az szja-mentesség miatt 95 377 forinttal emelkedhet.

A fizetés kisebb részét lehet hiteltörlesztésre fordítani

Az eddigi jóhírek mellé érkezzen most egy kevésbé pozitív is. 2026. január elsejétől bizonyos esetekben a fizetésnek kisebb részét lehet már csak törlesztésre fordítani. Korábban a 600 ezer forintot elérő nettó fizetéseknél emelkedett meg az az arány, amit egy hitel havi részletére lehet fordítani, az idei évtől azonban már legalább nettó 800 ezer forintos bér szükséges a kedvezőbb jövedelemterhelési szabályok eléréséhez.

Ez azt jelenti, hogy a 600-800 ezer forint közötti fizetéssel rendelkezők a fizetésüknek kisebb részét fordíthatják hiteltörlesztésre. Persze ettől még egy adott kölcsön törlesztőrészlete nem fog megemelkedni, de a kölcsönösszeg, amelyet fel tudnak venni csökkenhet az ebbe a jövedelemsávba eső adósok számára.

Több 10 millió forint a tét

A Bankmonitor szakértői két példán keresztül mutatják be, hogy a fent említett változásoknak milyen hatása van.

A támogatott hitel és az adókedvezmények miatt 37%-kal emelkedhet az elérhető hitelösszeg
Az első példában egy első lakásszerzés előtt álló házaspár szeretne ingatlant vásárolni. A pár mindkét tagjának a bruttó fizetése 600-600 ezer forint, tételezzük fel, hogy ezen bruttó összeg egy év alatt nem változott.

A család 2025. év elején nettó 945 ezer forintos bevétellel rendelkezett. Ebben benne volt az akkor elérhető családi adókedvezmény és a családi pótlék is. Egy éve ezen összegnek legfeljebb a 60%-a, azaz 567 ezer forint fordítható hiteltörlesztésre. Az akkor elérhető 6,5 százalékos kamatozású 25 éves futamidejű piaci hitelből 83,9 millió forintot tudott volna felvenni a család, ekkora hitel törlesztőjét bírta el a fizetésük.

Idén januártól a pár nettó fizetése már 1 134 000 forint lenne. Az emelkedésben benne van a feleség szja-mentessége és a családi adókedvezmény duplázódása is. Ebből már akár 680 400 forintos havi törlesztőrészletet is be lehetne vállalni.

A pár felvehet 50 millió forint Otthon Start hitelt is, ennek törlesztőrészlete 25 éves futamidő mellett 237 106 forint. E mellé pedig még akár 65,5 millió forint 6,5 százalékos kamatozású, 25 éves piaci hitel is elérhető.

Érdekesség, hogy az adókedvezmények okozta jövedelememelkedés miatt mintegy 16,8 millió forinttal, míg az Otthon Start indulása miatt 14,9 millióval emelkedett az elérhető hitelösszeg. Vagyis az adóváltozások hatása jelentősebb ezen családoknál még az Otthon Start program kamatelőnyénél is.

A szigorúbb JTM szabályok miatt 16,6%-kal csökkenhet az elérhető kölcsönösszeg

A második példában egy nettó 700 ezer forintos fizetéssel rendelkező egyedülálló szeretne lakást vásárolni. Az adós nem felel meg az első lakásszerzésre vonatkozó feltételeknek, így a kedvezményes, 3%-os kamatozású hitel feltételeinek sem.

Tavaly év elején a kérdéses jövedelem 60 százalékát, azaz 420 ezer forintot lehetett kölcsön törlesztésére fordítani. Ekkora havi részlet 62,2 millió forint 25 éves futamidejű, 6,5 százalékos kamatozású kölcsön törlesztésére volt elegendő.

Mennyi lakáshitel törlesztésére elegendő egy nettó 700 ezer forintos jövedelem?

Jelenleg a kérdéses fizetésnek legfeljebb a fele, azaz 350 ezer forint mehet hiteltörlesztésre. Vagyis a 700 ezer forintos nettó már csak 51,8 millió forint 25 éves futamidejű, 6,5 százalékos kamatozású hitel törlesztésére lenne elegendő.

Vagyis 10,3 millió forinttal, azaz 16,6 százalékkal csökken az elérhető kölcsönösszeg nagysága a kérdéses adósnak.

Ingatlanárak és önerő

A lakáshitelt igénylők helyzetét természetesen döntően befolyásolja az is, hogyan alakultak az ingatlanárak az elmúlt időszakban. Hivatalos statisztikai adatok az első fél évről szólnak, ezen időszakban a KSH adatai alapján a lakásárak 12,5 százalékkal emelkedtek. Ez az érték pedig tovább is gyorsulhatott a második félév elején az Otthon Start program bejelentése miatt.

Például a Duna House adatai alapján a lakásárak az első három negyedévben 28,6 százalékkal emelkedtek.

A pontos adat még nem ismert, az azonban bizonyos, hogy komoly áremelkedést lehetett látni 2025. januárja óta, ami bizony a lakásvásárlók helyzetét két szempontból is megnehezíti.

Nagyobb kölcsönösszeg felvételére van szükség a vásárláshoz. Kérdéses, hogy ezen összeg törlesztését elbírja-e az érdeklődők jövedelme.
Több önerőre, azaz saját megtakarításra is szükség van az ingatlan megszerzéséhez.

Az önerő szempontjából azonban pozitív változás is történt egy év alatt. Alapvetően legalább 20% önerőre van szükség egy ingatlan megszerzéséhez, amely bizonyos esetekben akár 10%-ra lecsökkenhet. Az érem másik oldala természetesen a nagyobb anyagi kifeszítettség.

Tavaly év elején az energiahatékony, zöld ingatlant vásárlók és a fiatal első lakásszerzők számára volt elérhető a kedvezőbb önerőfeltétel. Ugyanakkor 2025-ben egy módosítás miatt már nem csak a fiatal első lakásszerzők tudnak 10% önerő mellett lakást vásárolni. (Az első lakásszerzésre vonatkozó elvárás megmaradt, de az életkori korlátot eltörölték.)

Azt mindenképpen hozzá kell tenni, hogy a bankok az önerőre vonatkozó jogszabályi korlátoktól szigorúbb irányban eltérhetnek.