Hol, mennyit drágultak az ingatlanok az idei két áremelkedési hullám során?
Az idei év első áremelkedési hullámában, még az év első hónapjaiban mintegy 10-15 százalékkal drágultak az ingatlanok, majd ezt a nyáron bejelentett 3 százalékos támogatott hitel tornázta feljebb ugyanennyivel, így nagyjából az elmúlt egy év során körülbelül 20-25 százalékkal magasabb árak alakultak ki a keresett ingatlanpiaci kategóriákban - mutatott rá Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője.
Ez azt jelenti, hogy míg egy jó állapotú, jó elhelyezkedésű, kétszobás XI. kerületi panellakást korábban mintegy 60-65 millió forintért meg lehetett vásárolni, ennek az ára 70-75 millió forintra emelkedett őszre. Ez pedig gyakorlatilag 1,5 milliós négyzetméterárakat jelentett. A felújítandó panellakások árai ugyan nem érték el ezt a szintet - általában 62-65 millió forintért értékesíthetők voltak -, de ezekre még 5-10 millió forintot mindenképpen rá kell költenie az új tulajdonosnak.
Ugyanez a folyamat játszódott le a XVIII. kerületben is, így 2025 októberére a garzonlakások és az 1+1 félszobás lakások négyzetméterára bekúszott az 1,1–1,5 millió forintos árszintek közé, és a jobb állapotú 28–39 négyzetméteres paneleket is éppen csak 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt lehetett megvenni. A téglalakások esetében is hasonló árakra számíthattak a vevők, azonban nem sok ilyen méretű ingatlant találnak a piacon, ezért is drágultak meg ennyire - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Eközben az 50–60 négyzetméteres panellakások ára a XVIII. kerületben 52–65 millió forint között mozgott, ami 920 ezer – 1,25 millió forintos négyzetméterárat jelentett. Ha valaki például egy 53 négyzetméteres, felújított panellakást akart venni, akkor 65 millió forintos árra számíthatott. A téglaépítésűeknél a négyzetméterár az 1,3 millió forintot is elérhette.
A budapesti belső kerületekben is kilőttek az árak, ahogy megjelentek az első hírek az Otthon Start hitel indulásáról - mondta Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez azt jelenti, hogy az eladók számottevően emelték a hirdetési árakat, hogy “kimaxolhassák” a program hatását - fogalmazott a szakértő, aki szerint a folyamatos, nagymértékű áremelés miatt sokáig nem is lehetett pontosan megmondani, hogy pontosan hol jártak éppen az eladó ingatlanok négyzetméterárai.
Az idei évben a IV. és XV. kerület ingatlanpiacán is tovább emelkedtek az árak, köszönhetően a növekvő keresletnek, amit elsősorban a nyáron bejelentett Otthon Start program eredményezett - tette hozzá Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Mint mondta, a kis alapterületű, jellemzően másfélszobás panel- és téglaépítésű lakások négyzetméterárai megközelítették az 1,5 millió forintos felső árkorlátot, míg a nagyobb alapterületű ingatlanoknál állapottól függően 1-1,3 millió forintos négyzetméterárakkal kalkulálhattak a vevők ősszel.
A 3%-os kamattámogatott hitel bejelentése után aktívabbá vált a vevői oldal a X. és XVII. kerületekben is, amivel párhuzamosan az eladók részéről megkezdődött az árspekuláció - jelezte Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy a jelentős mértékű keresletet látva folyamatosan emelték az árakat, így a jobb adottságú ingatlanok átlagos négyzetméterára már szeptemberben 1 millió forint fölé mozdult, míg a felújított lakásoké elérte az 1,3 millió forintot a két kerületben.
Csepelen ugyancsak 1 millió forintos négyzetméterár fölé mozdultak a hirdetési árak az eladó panellakásoknál az ősszel, ahogy Szigetszentmiklóson is hasonló árakkal próbálkoznak az eladók - jegyezte meg Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan XXI. kerületi és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője. Tehát míg korábban átlagosan mintegy 50 millió forintba kerültek a csepeli panellakások, ez az érték felkúszott 55-60 millió forintra a hirdetéseknél.
Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője is arra hívta fel a figyelmet, hogy míg az Otthon Start elsősorban a kisebb, hitelre megvásárolható lakások iránti keresletet növelte meg, addig az eladók szinte minden szegmensben áremeléssel reagáltak.
A hirdetési négyzetméterárakat tekintve a három kerületben az átlagos kínálati négyzetméterár 880 ezer forintra emelkedett októberre, ezen belül a családi házakat, házrészeket 850 ezer forintért próbálták eladni tulajdonosaik, a társasházi lakásokat 1,1 millió forintért, a panellakásokat 1,05 millió forintért, míg az újépítésűeket 1,2 millió forintért kínálták négyzetméterenként. Ugyanakkor, mivel már szeptember végére érezni lehetett a lendület csökkenését, így várható volt, hogy a korábbi áremelkedés nem folytatódik tovább.
A XIV. és XVI. kerületekben a nyár elején még 50 millió forintba kerülő ingatlanok ára novemberre elérte az 55-60 millió forintos szintet, azaz néhány hónap alatt 10-15 százalékkal hajtotta fel az árakat az Otthon Start - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan a XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ennek hatására a felújítandó panellakásoknál 1,5 millió forint közelébe kúsztak a négyzetméterárak a hirdetéseknél - melyek mellé ráadásul gyakran még további kifizetendő összegeket is említenek a hirdetésekben a tulajdonosok -, ami így gyakorlatilag elérte az újépítésű piacon jellemző árakat. Ugyanakkor a 46-49 négyzetméteres panellakások reális ára Zuglóban a szakértő szerint inkább 55-62 millió forint között mozgott elhelyezkedéstől és állapottól függően. A téglalakások ennél valamivel drágábbak voltak, azonban Sebestyén Tamás úgy látta, hogy folyamatosan csökkent a különbség a panelek és a téglalakások árai között.
A családi házak piacát viszont a két kerületben nem igazán mozgatta meg az új kamattámogatott hitel, aminek oka talán az lehet, hogy egy felújítandó családi ház ára 100 millió forint körül alakul, míg egy jobb állapotú családi házért már 150 millió forintot is elkérhetnek a tulajdonosok. Így pedig az 50 millió forintos hitel nem igazán segíti ki a vevőket.
A Velencei-tó környéki települések ingatlanpiacán is rövid idő alatt nagyot emelkedtek az árak az Otthon Starttal elérhető ingatlanoknál, ugyanakkor az itt található, akár azonos méretű és adottságú hétvégi házak ára viszont nem mozdult vagy akár csökkent - jelezte dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője. Így egy-egy hétvégi ház - mely csak piaci alapú lakáshitellel vásárolható meg - ára 35–40 millió forint környékén alakult, míg a kamattámogatott hitellel elérhető ugyanolyan méretű és adottságú, de lakóingatlanként szereplő házak ára már a 65 millió forintot közelítette novemberben. A társasházi lakások esetében a szakértő azt tapasztalta, hogy a korábbi 800 ezer forintos négyzetméterárak már 1 millió forint fölé mozdultak.
Az árak emelkedése ugyanakkor a Balatonnál nem volt kirobbanó Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint. Mint mondta, mindössze néhány százalékos áremelkedés történt egész évben, az is főleg a támogatott hitellel érintett ingatlanok piacán. Ennek hatására a siófoki, belvárosi lakások négyzetméterára 750 ezer – 1 millió forint közé, a parti újépítésűeké 1,5–2 millió forint közé emelkedett novemberre, míg újszerű családi házakat a déli parton 1–1,5 millió forintért lehetett kapni, az északi parton pedig ennél kicsit drágábban 1,2–2 millió forint közötti áron.
A balatoni ingatlanpiacon tehát mérsékeltebb volt az idei áremelkedés, ami a szakértő szerint alapvetően annak köszönhető, hogy a legtöbb érdeklődő itt nem saját lakhatásra keres ingatlant. Emiatt pedig itt az Otthon Start hatása is másként jelentkezik. Ugyanakkor mára az Otthon Start által érintett Budapesten is megállt, illetve visszafordult az árak emelkedése, vagyis érződik némi korrekció. Az ugyanakkor még kérdéses, hogy mit hoz a következő év eleje.
