Megtorpant a hazai ingatlanbefektetési piac; a koronavírus-járvány után megindult látványos bővülési trendet megakasztotta az ukrajnai háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció, a gazdasági teljesítmények visszaesése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások. Az ingatlanbefektetési volumen a koronavírus-járvány alatti szintre esett vissza, az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el. Az ingatlanbefektetési terület így több szempontból is felemás évet zár: az év eleji optimizmust a bizonytalanság váltotta fel, az egyes szegmensek teljesítménye pedig nagyon eltérő, míg néhány területen szinte „megállt az idő”, mások, például a logisztika és az irodapiac kifejezetten jól teljesít.

Bár a kilátások nem jók, a szakma bízik benne, hogy ha lassabban is, de folytatódik a felzárkózás a koronavírus-járvány előtti, 2019-es rekordteljesítményhez, idén azonban a tavalyinál és a korábbi várakozásoknál is gyengébb eredménnyel zárhatja az évet a szektor – összegezte Takács Ernő, a legnagyobb magyarországi ingatlanfejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke a november 20-ai, X. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.  

A koronavírus-járvány kitörése előtt, 2019-ig 5 éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac, amely 2019-ben rekord évet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, a covid alatti 2020-as gyengélkedés után 2021-ben újra erőre kapott, 20 százalékkal bővült - emlékeztetett Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke.

A kilátások is jók voltak, ezt a lendületet törte meg a mostani krízis. A világ egyik vezető ingatlanpiaci tanácsadó és befektető cége, a CBRE adatai alapján Takács Ernő ismertette, hogy az idei eredmények a 2020-as, 1 milliárd eurós szintet érhetik el; az első háromnegyedévben szűk 700 millió euró volt a befektetési forgalom, lényegesen alacsonyabb a vártnál és csaknem 17 százalékkal alacsonyabb az egy évvel korábbinál.

Minden eszközosztályban volt aktivitás, intenzívebb lett az ipari és a logisztikai ingatlanok iránti kereslet, de volt retail és volt hotel területen is tranzakció – mondta, de megjegyezte, hogy a megtorpanás egész Európára jellemző, a magyar piac továbbra is vonzó célpont, csak jelenleg kivárnak a befektetők.

Elmondta azt is, hogy a befektetési forgalom mindenhol csökkent a régióban, és bár a lengyel és a cseh piac lényegesen nagyobb, mint a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük. A V4 tagországokat összehasonlítva továbbra is a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte, amely immár 80 százalék feletti.

Takács Ernő a szektor számára az egyik legrosszabb kombinációnak nevezte a magas infláció mellett folyamatosan emelkedő kamatokat és a romló reálgazdasági kilátásokat. Emlékeztetett rá, hogy egy éve még minden jel arra mutatott, hogy újabb rekordév lehet az idei. A finanszírozási hajlandóság átmeneti visszaesés után 2021-ben már újra erős volt, a bankok is szívesen hiteleztek, relatíve olcsón lehetett forráshoz jutni.

„A befektetők 2020-ban a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért arra számítottunk, hogy 2022-ben, 23-ban próbálják behozni a 2020-ban elmaradt üzleteket, ami erős keresleti oldalt, 1,5-1,7 milliárd eurós piacot jelenthetett volna” - mondta az IFK elnöke, megjegyezve, hogy minden kedvező kilátás az ellenkezőjére fordult rövid idő alatt, ami sokkolta a piac szereplőit.

Ugyanakkor Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a szektor az év első hónapjaiban nagyon erős pozíciót ért el és az ország gazdasági teljesítménye is erős volt, így jó eséllyel nem lesz olyan hosszú és mély visszaesés, mint a 2008 2009-es volt.

A jövőre vonatkozó várakozások sokat romlottak az év elejéhez képest, a 2024 „száraz év” lesz a piacon, mivel jelen körülmények között kevés új projekt indul, és 2023-ban a legtöbb területen pedig a már korábban indított fejlesztések kifutnak.

A negatív hatások közé sorolta Takács Ernő azt is, hogy a befektetők elfordultak az eurótól a dollár irányába és a geopolitikai kockázatok sem enyhülnek. Az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszútávon – hívta fel a figyelmet az IFK elnöke.

Ehhez kapcsolódva a válság egyik, ha nem egyetlen pozitív hozadékának nevezte az energiahatékonyság, a tudatos energiagazdálkodás szerepének felértékelődését, ami a piacon is felgyorsítja az energiahatékonyabb megoldások alkalmazását. Elsősorban az energiahatékonyságba, digitalizációba kell fektetni, új utakon kell elindulni, új megoldásokat kell keresni – hangsúlyozta.

Irodapiac

Takács Ernő ismertette, bár a kereslet visszafogottabb lett a relatív magasabb üzemeltetési költségek miatt, továbbra is az irodapiac „vitte a prímet” a szegmensek között. 2023 azonban már visszaesik az új fejlesztések nagysága, addigra lezárul a már elindított fejlesztések nagy része, és a befektetők kivárnak a további döntéssel.

Elmondta, hogy a CBRE harmadik negyedéves jelentése szerint a modern irodaterület 4,176 millió négyzetméterre nőtt szeptember végéig Magyarországon. A növekedésből a harmadik negyedév erőteljesen „vette ki a részét”, hiszen ebben a három hónapban 82 400 négyzetméter új irodaterületet adtak át, ebből a Millennium Gardens 20 100 négyzetmétert, a Major Udvar irodaház 7300 négyzetmétert, a Budapest ONE Irodaház két üteme 38 000 négyzetmétert tett ki, emellett a tulajdonos által használt Bosch Campus II 17 100 négyzetmétere kapott használatba vételi engedélyt.

A bizonytalanság azonban a kiemelkedő eredmények ellenére már tükröződik a számokban az IFK elnöke szerint. Októberben mintegy 358 ezer négyzetméternyi iroda állt építés alatt, ebből 96 800 négyzetméter átadását tervezték még idénre, de becslések szerint csak 288,3 ezer négyzetméter készülhet el 2022-ben, miután több fejlesztés is átcsúszik 2023-ra.

Az irodapiac idei forgalma elérheti a 260 millió eurót, az összvolumen pedig 10-15 százalékkal a tavalyi fölött lehet. A befektetéstől elvárt hozamok a globális kamatemelésekkel párhuzamosan emelkednek, jelenleg az euróban bevételt termelő irodaházak esetében már 6százalék-nál kezdődnek az éves hozamok – tette hozzá.

A keresletnövekedés visszafogottá vált, a bérlők egyelőre kivárnak, még az sem látható, hogy a magas energiaköltségek gyengítik-e a home office-t, a mostani gyakorlat szerint a nagy cégeknél heti egy-két nap megy otthoni munkavégzés mellett. A budapesti irodaállomány összességében korszerű, de van olyan irodaház, ahol az üzemeltetési költség nagyságrendje megegyezik a bérleti díjjal.

Az energiaköltség most messze az üzemeltetési költség legnagyobb részét teszi ki, akár 70 százalék felett is lehet az aránya, nyolcszorosára is nőhet az üzemeltetési költség, ezért a bérlők egyre inkább keresik az energiatakarékos beruházásokat – jegyezte meg.

Ipari, logisztikai piac

A logisztikai szegmens a koronavírus-járvány idején meglódult és szárnyalása azóta is tart, az idei év elképesztő rekord, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon– ismertette Takács Ernő. Nagyon komoly kereslet realizálódik a Budapest környéki piacon, többnyire az autóipari beszállítói tevékenységekhez, az akkumulátor gyártáshoz kötődő, nagy helyigényű tevékenységekhez köthető igények kielégítése zajlik.

A CBRE várakozásai szerint az ipari, logisztikai fejlesztések piaca lesz a legerősebben szárnyaló szegmens jövőre is. A keresések és a budapesti piacon tapasztalható 5százalék-os üresedés alapján, komoly vidéki fejlesztési lehetőségek mellett ebben a szegmensben „van még egy pár jó negyedév” – emelte ki. 

Az ipari ingatlanok területe a harmadik negyedév végére 4,49 millió négyzetméterre nőtt, Budapesten és környékén meghaladta a 3 millió négyzetmétert; tervben van további 453 ezer négyzetméter létesítése, és több mint 200 ezer négyzetméter építés alatt is van. Éves szinten a növekedés robusztus, 500-600 ezer négyzetméter lehet a fővárosban. Az újonnan bérbeadott terület egy év alatt 15 százalékkal növekedett a fővárosban és az agglomerációban, meghaladva a harmadik negyedév végére a 457 ezer négyzetmétert – sorolta az IFK elnöke.

Lakáspiac

A lakáspiacot jelentősen lehűtik az emelkedő rezsi és egyéb számlák, valamint a monetáris szigorítással kétszámjegyűre emelkedő kamatok. Nincs érdeklődés a hitelpiacon, az alapkamat pedig csak nagyon lassan fog csökkenni. A jelenleg rendelkezésre álló információk alapján év végén megszűnnek a korábbi szociális vagy család alapú támogatási formák, az újakat pedig még nem jelentette be a kormány, ami további bizonytalanságot jelent.

Ennek ellenére a háromnegyed éves kép még kedvező volt, Az első három negyedévben 13 617 új lakás épült, 7,7 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 25 984 volt, 15,8 százalékkal több, mint a múlt év azonos időszakában.

Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások számának növekedését a fővárosban 99,3 százalékos növekedéssel megduplázódó lakásépítési kedv okozta - a KSH legfrissebb statisztikája szerint. 

Figyelmeztető jel ugyanakkor, hogy az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a fővároson kívül, a többi településkategóriában stagnál vagy enyhén csökken: a megyei jogú városokban 1,0 százalékkal több, az egyéb városokban 7,3, a községekben pedig 2,0 százalékkal kevesebb lakás kapott engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az árképzésben az energiahatékonysági tényező szerepe felértékelődött, kétfelé billent el az árazás: a kevésbé vagy egyáltalán nem energiahatékony épületek ára zuhan, az A vagy B energetikai tanúsítvánnyal rendelkező ingatlanok ára meg stagnál, legfeljebb enyhén emelkedik.

Az Eurostat legutóbbi lakásforgalmi statisztikája, valamint a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2022 második negyedévre vonatkozó lakásárindexei alapján is látható, hogy 2022-ben már nem Magyarországon emelkedtek leggyorsabban a lakásárak. Idén a második negyedévben ezen a téren lehagyta Magyarországot Szlovákia, Litvánia, Lettország és Észtország is.

A KSH legfrissebb statisztikája alapján idén április és június között még rekordnak számító - éves összevetésben 24 százalékos - áremelkedés történt, ezzel az inflációval korrigált reálértéken nézve vélhetően csúcsra is ért a hazai lakáspiac. A drágulás ütemét tekintve azonban az idei második negyedév már gyengébb volt, mint az első. A használt lakásoknál az árnövekedés a január-márciusi 8,9 százalékról 6,3 százalékra, az újépítésűeknél pedig 6,6 százalékról 3,3 százalékra lassult.

Takács Ernő összegzése szerint az új építésű lakások értékesítési száma csökkent az idei évben, aminek következtében csökken a piacra hozott új lakások száma is. Kiemelte: a következő évben továbbra is alacsony forgalomra számítanak. A parlament döntésére vár az 5 százalékos lakásáfa meghosszabbítása, mely szerint 2024 év végéig megszerzett építési engedély birtokában 2028 év végéig lehet kedvezményes áfával vásárolni az új lakásokat.

Ez erős támaszt ad majd kínálati oldalon, ami azt jelenti, hogy az ingatlanfejlesztők folyamatosan készítik majd elő az új projekteket és a kereslet függvényében bármikor képesek a piacra hozni nagy volumenű új terméket. A keresleti oldalon a vevők igénye továbbra is meg van az újépítésű lakások vásárlására, de ami most hiányzik az a kedvező kamatozású lakáshitel. Szorgalmazzuk, hogy az AA közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynél jobb besorolású új lakások vásárláshoz újra legyen kedvezményes lakáshitel konstrukció – mondta.