Itt a NAV közleménye - Ingatlan után fizetendő adó 2026

Mikor kell adót fizetni az ingatlan eladása után?

Lakáseladás esetén csak az mentesül az adófizetés alól, aki legalább öt éve rendelkezik az adott ingatlannal. Ha azonban a tulajdonos öt éven belül értékesíti a lakást, akkor az eladási ár és a vásárláskori ár különbsége – vagyis a nyereség – után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni.

Az adóalap mértéke azonban évről évre csökken:

- a szerzést követő második évben a jövedelem 90%-a adóköteles,

- a harmadik évben 60%,

- a negyedik évben 30%,

- az ötödik évtől pedig teljes mentesség jár.

Ez például azt jelenti, hogy ha valaki 2021-ben vásárolta meg a lakását, és 2025-ben adja el, akkor a nyereségnek csak 30 százaléka után kell 15 százalékos szja-t fizetnie.

A NAV ugyanakkor arra is figyelmeztet, hogy az adóhatóság nem feltétlenül a szerződésben szereplő árat tekinti irányadónak. Ha a megjelölt összeg feltűnően alacsony a piaci árhoz képest, a hivatal helyszíni szemlét tarthat, vagy független értékbecslőt vonhat be a valódi forgalmi érték meghatározásához.

Az értékelés során akár az energetikai tanúsítvány adatai is szerepet játszhatnak, mivel ezek szintén befolyásolják az ingatlan piaci értékét.

A bútorok külön értékesítése is adókötelezettséget jelenthet

Sokan próbálják mérsékelni a lakáseladásból származó adóterhet úgy, hogy a vételár egy részét külön bútorszerződésben tüntetik fel. A NAV azonban kiemelte:

- ha a bútorokat, háztartási gépeket vagy berendezéseket külön adjuk el, az ingóságok értékesítésének számít, amely után szintén 15 százalékos szja-t kell fizetni.

Ez a kötelezettség csak akkor keletkezik, ha az adott évben az ingóságok eladásából származó összes bevétel meghaladja a 600 ezer forintot.

A szabály szerint a 15 százalékos adó csak a 200 ezer forint feletti jövedelemre vonatkozik, és ebből levonhatók a bizonyított költségek, például:

- a bútor eredeti vételára,

- szállítási díj,

- felújítási költségek.

A NAV hangsúlyozza: kizárólag számlával igazolt kiadások számolhatók el. A dokumentálatlan, „zsebbe” fizetett munkadíjak nem csökkenthetik az adóalapot.

Fontos tudnivalók az adóbevallásról

A lakáseladásból származó jövedelmet a következő év személyi jövedelemadó-bevallásában kell feltüntetni, és az adót is ekkor kell befizetni, általában május 20-áig.

A bevallás során célszerű külön szerepeltetni az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet, valamint – amennyiben volt – a bútorok és berendezések eladásából eredő bevételt is.

A NAV digitális rendszere, az eSZJA felület, már automatikusan segíti a számításokat, ugyanakkor a költségek igazolása minden esetben az adózó felelőssége.

Mire érdemes figyelni lakáseladáskor?

A NAV tanácsa szerint az ingatlan eladása előtt nemcsak ingatlanossal, hanem adótanácsadóval is érdemes konzultálni, különösen akkor, ha a vásárlás óta még nem telt el öt év.

A legfontosabb szabályok:

- az adófizetés mértéke attól függ, mennyi ideje van a tulajdonunkban az ingatlan,

- a bútorok külön szerződésben történő eladása újabb szja-kötelezettséget eredményezhet,

- csak számlával igazolt költségek csökkenthetik az adóalapot,

- az adót a következő évi bevallásban, május 20-ig kell megfizetni.

Öt év után teljes adómentesség jár

Az egyik legfontosabb előírás, hogy az öt évnél régebben vásárolt ingatlanok eladásából származó jövedelem teljes egészében adómentes.

Ez azt jelenti, hogy aki 2020 előtt vásárolta meg lakását, és 2025-ben adja el, annak nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az értékesítés után.

A mentesség célja, hogy a hosszú távú ingatlantulajdonosokat ne terhelje adó, míg a rövid távú, spekulatív eladások esetében továbbra is fennmarad a 15 százalékos szja.

A NAV üzenete: körültekintéssel elkerülhetők a kellemetlenségek

A NAV közleménye világos figyelmeztetés: ingatlaneladás előtt érdemes alaposan tájékozódni a pontos adózási szabályokról. Egy kis előrelátással és szakértői segítséggel elkerülhetők a későbbi problémák.

A hivatal kiemeli, hogy a cél nem a büntetés, hanem a megfelelő tájékoztatás. Az előírások betartása minden adózó érdeke, hiszen a hibák utólag komoly anyagi következményekkel járhatnak.

Ingatlan eladás adója kalkulátor 2026