Jelenleg az új lakás vásárlók dominálják a piacot, de 2026 újra a befektetők éve lehet

A teljes országos forgalmon belül a befektetési célú vásárlások aránya az év egészében mintegy 23 százalék volt, az év eleji közel 27 százalékról 21 százalék alá csökkenve. A visszaesés főként a nyári hónapokban gyorsult, amit a tartósan magas kamatszint, az árak emelkedése és a romló hozam–kockázat arány együttesen magyaráz.

A befektetők fókusza egyre inkább a kisebb, jól kiadható lakásokra irányult. A vásárlások medián alapterülete 55 négyzetméter körül, medián vételára 40–45 millió forint volt, az egységárak pedig meghaladták a piaci átlagot. Területileg továbbra is Budapest dominált: a fővárosi adásvételek mintegy 35 százaléka, a vidéki tranzakciók nagyjából 23 százaléka kötődött befektetési célhoz. A budapesti árnövekedés és a stabil bérleti kereslet ezt a koncentrációt tovább erősítette.

Életkor szerint a 20–30 évesek körében alig jelent meg a befektetési motiváció, míg a 40 év felettiek vásárlásainak több mint harmada befektetési célú volt – jellemzően tőkeerős, hiteltől kevésbé függő vevőkről beszélünk.

Eladói oldalon ezzel szemben nőtt az aktivitás: a befektetési céllal vásárolt ingatlanok értékesítése Budapesten 35, vidéken 26 százalék körül mozgott, és negyedévről negyedévre emelkedett. A befektetési céllal eladott ingatlanok országos átlagára 50–55 millió forint, négyzetméterára 900 ezer forint körül alakult.

Az Otthon Start hatása

2025 második felétől az Otthon Start Program jól láthatóan átrendezte a befektetői mozgásteret: Budapesten csökkent a befektetési célú vásárlások aránya, vidéken inkább stagnált. A támogatott, fix kamatozású hitelek a fővárosi belépő szegmensben erősítették a saját célú keresletet, ami szűkítette a befektetők lehetőségeit. Ugyanakkor Budapesten a második félévben mintegy 5 százalékponttal nőtt a korábban befektetési céllal szerzett ingatlanok eladási aránya, vagyis sok tulajdonos kifejezetten az OSP által élénkített keresletet használta ki a kiszállásra.

Újra több lesz a befektető 2026-ban?

A befektetők mozgásterét 2026-ban az infláció mérséklődése és a támogatott hitelprogramok együttesen formálhatják. A saját célú vásárlások aránya várhatóan tovább nő, ami szűkíti az alacsonyabb árszintű, jó hozamú befektetési lehetőségeket. A döntések így még megfontoltabbá válhatnak, a hangsúly pedig a stabil bérbeadhatóságon, a jó lokáción és a kiszámítható hozamokon lesz.

„A 2025-ös adatok alapján jól látszik, hogy a befektetők nem tűntek el a piacról, csak alkalmazkodtak: kevesebbet vásároltak, viszont tudatosan használták ki az elmúlt évek árnövekedését a kiszállásra. 2026-ban várhatóan nem a mennyiségük, hanem a minőségük lesz meghatározó: kevesebb, de célzottabb befektetői tranzakcióval számolunk” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.