Lehet, hogy ez már a válság előszele a hazai ingatlanpiacon?
Az elmúlt egy évben tovább emelkedtek az árak a XIV. és XVI. kerület ingatlanpiacán, mintegy 3-5 százalék körül mértékben. A kereslet erősebb volt, mint a kínálat, és utóbbi továbbra sem igazán “minőségi” - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan kerületi irodájának szakmai vezetője. Azt is hozzátette azonban, hogy egyre inkább “kivárás” érzékelhető: a nagy kérdés az, hogy ez a nyári szezonnak köszönhető, vagy pedig tartóssá válik a globális válság hatására. Ezt a kérdést azonban csak az őszi hónapok fogják megválaszolni - jegyezte meg a szakértő.
Mindenesetre az elmúlt hónapokban óriási infláció bontakozott ki, mely persze hatással volt a hitelkamatokra, ennek eredményeként pedig a hitelre vásárló vevők gyakorlatilag teljesen “felszívódtak” a piacról - fogalmazott Sebestyén Tamás, aki szerint sokan egyébként is meggondolják, hogy a jelenlegi bizonytalan helyzetben bele merjenek-e vágni egy 20-25 éves elköteleződésbe.
A készpénzes vevők ugyanakkor változatlanul jelen vannak a piacon, annál is inkább, mivel az infláció ellen sokan próbálják ingatlanvásárlással felvenni a harcot. Ők pedig a szakértő tapasztalatai szerint ki is egyensúlyozzák a hitelre vásárlók hiányát.
Emiatt az eladók továbbra is érzékelik a vevők jelenlétét, így a hirdetési árak folyamatosan emelkedtek. Eddig legalábbis. Elképzelhető ugyanis, hogy ez a növekedés a közeljövőben megtorpan, bár ezt még nem lehet biztosra venni - jegyezte meg Sebestyén Tamás.
Az értékesítési idők sem nyúlnak egyelőre, tehát egy jó adottságú, és persze reálisan árazott ingatlan akár heteken belül is el lehet adni. Jellemző egyébként, hogy az eladók nagy része mintegy 10-15 százalékkal túláraz, ők nem tudják ilyen gyorsan nyélbe ütni a tranzakciót, nekik szükségük van néhány hónapra ahhoz, hogy szembesüljenek a valósággal, és megtalálják a piaci árat.
Ezeknél a túlárazott ingatlanoknál lehet egyébként azzal a jelenséggel találkozni, hogy ha van is rájuk érdeklődő, akkor az megpróbál erősen alkudni, akár mintegy tíz százalékot is. Ugyanakkor akadnak olyan piaci áron, vagy akár alulértékelve kínált ingatlanok is, melyeknél felfelé licitálás kezdődik az érdeklődők részéről, így több százezer, vagy akár több millió forinttal magasabb áron kelhet el az ingatlan, mint arra volt is példa a közelmúltban az ingatlanközvetítő tapasztalatai alapján.
A legnagyobb kereslet most a felújított, újszerű, jó állapotú ingatlanok iránt mutatkozik, melyek költözhetők, és nem szükséges őket felújítani. Ennek oka a munkaerőhiány és az építőanyagok árának emelkedése, mely sok vevőt elriaszt a felújítandó ingatlanoktól. Utóbbiakat ezért egy kicsit, úgymond, alul kell árazni, hogy értékesíthetők legyenek, hiszen az elmúlt három évben nagyjából duplájára nőttek a felújítási költségek.
A négyzetméterárak a panellakások esetében átlagosan 700-800 ezer forint környékén járnak a két kerületben, ugyanakkor vannak olyan jó adottságú, “exkluzívan” felújított, gépesített, bútorozott panellakások, melyekért közel 1 millió forintos négyzetméterárat is elkérhet a tulajdonosa. A téglaépítésű lakások négyzetméterára szintén ebbe az árkategóriába esik, tehát 10-20 százalékkal drágábbak egy átlagos panelnél.
Családi házaknál négyzetméterárakról továbbra sem érdemes beszélni, ugyanakkor azt el lehet mondani, hogy a XIV. és XVI. kerületben 100 millió alatt már nem lehet “szép” házat kapni - mondta Sebestyén Tamás. Az erősen felújítandó vagy bontandó kategóriába tartozó ingatlanok ára 60-80 millió forint között mozog, ugyanakkor a költözhető, újszerű családi házak ára mindkét kerületben 120-130 millió forint között változik. A két kerület árai között egyébként szinte már nincs is különbség - jegyezte meg.
Ami a méreteket, elosztást illeti, családi házaknál a nappali plusz három szobásokat keresik leginkább, míg lakásoknál a kétszobás a sztenderd. Jó persze, ha van hozzá garázs, vagy kocsibeálló, mert az sok helyszínen nagy érték. Ami az elhelyezkedést illeti, leginkább a kertvárosi környezet kedvelt a vevők körében, tehát ami nem forgalmas és nem zajos, miközben persze fontos a jó infrastrukúra is.
Az újépítésű ingatlanoknál egyre inkább problémát jelent, hogy itt nem 5 százalékos, hanem 10-20 százalékos áremelkedés következett be az elmúlt egy évben, így lassan elérik az árak azt a lélektani határt - hiszen közel másfél milliós négyzetméterárakról beszélünk -, ahol a vevők már inkább a szépen felújított használt ingatlanok piacán néznek körül.
Sokan vannak persze, akik semmilyen ingatlant nem tudnak megvásárolni, így a bérlakások között keresgélnek. Az árak azonban itt is emelkedtek, a szakértő becslése szerint fél év alatt akár 10 százalékkal is, így egy kétszobás téglalakás bérleti díja már eléri a 140-150 ezer forintot, míg a panelek 5-10 százalékkal olcsóbbak. Ennek ellenére azt lehet látni, hogy könnyebb most kiadni az albérleteket, mint néhány hónappal korábban.
Hogy innen merre mozdul a piac, az majd csak az őszi hónapokban válik világossá, amikor kiderül, hogy csak egy ideiglenes megtorpanásra került sor a nyári szezon miatt, vagy pedig elérte a válság az ingatlanpiacot is - tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.
