Lelassult az ingatlanpiac: nőnek az alkuk, hosszabb lett az értékesítési idő

Látványosan lelassult az ingatlanpiac az idei évben: az Otthon Start Program tavaly jelentős keresletet és ezzel együtt komoly áremelkedést hozott, ennek a lendülete azonban az év elejére kifulladt – jelezte Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

A két kerületben elsősorban azzal találkoztak az ingatlanközvetítők, hogy a vevők sokkal megfontoltabbá és árérzékenyebbekké váltak. Ez azt jelenti, hogy voltak ugyan érdeklődők, akik ajánlatokat is tettek, de a korábbinál nehezebben született meg a végleges döntés.

Ráadásul a tavaszi és nyári hónapokban a korábbinál egy sokkal szelektívebb piac alakult ki, vagyis a jó állapotú, reálisan árazott ingatlanok iránt továbbra is volt kereslet, azonban a túlárazott vagy komolyabb felújítást igénylő ingatlanok esetében jelentősen hosszabbá vált az értékesítési folyamat. Az ősz elején ugyan valamelyest javult a hangulat, azonban piaci fellendülésről egyelőre nem beszélhetünk – hangsúlyozta a szakértő. 

A változó helyzet hatására érzékelhetően bővült a kínálat, az ingatlanok egy része hosszabb ideig marad a piacon. Sok eladó eleinte még a tavalyi árszintből indult ki, és magasabb áron próbálta értékesíteni ingatlanát, később azonban egyre többen felismerték, hogy a piac már nem fogadja el automatikusan a korábbi árakat, ezért kénytelenek voltak korrigálni.

Ennek hatására az év elején még érezhető áremelkedési lendület megtorpant, és a második negyedévtől már inkább stagnálás, illetve bizonyos ingatlantípusoknál enyhe árkorrekció volt jellemző.

Kovácsné Zsichla Katalin szerint azonban nagyon fontos az egyes ingatlantípusok között különbséget tenni: a jó állapotú, kisebb lakások, különösen a panelek továbbra is a keresett és könnyebben értékesíthető ingatlanok közé tartoznak, míg a felújítandó lakásoknál és különösen a nagyobb családi házaknál sokkal nagyobb lett az árérzékenység.

Az októberi kínálati adatok szerint XVII. kerületben a lakóingatlanok hirdetési négyzetméterára nagyjából 1,1 millió forint körül alakul, míg a házaknál körülbelül 1,03 millió forintos négyzetméterár jellemző, a X. kerületben pedig a családi házaknál jelenleg körülbelül 993 ezer Ft/m²-es  kínálati árral lehet találkozni. Eközben a X. és XVII. kerületben jelenleg mintegy 5–12 százalék körüli a különbség a hirdetési és az eladási árak között.

A szakértő ennek kapcsán megjegyezte, hogy ez már jóval tudatosabb árazást jelez, mint korábban, ugyanakkor még mindig sok olyan ingatlan van a piacon, amelynek a tulajdonosa a korábbi, felfokozott piaci helyzetből indul ki. A túlárazás elsősorban a gyengébb állapotú, nagyobb alapterületű vagy kevésbé keresett ingatlanoknál okoz problémát. 

Mindebből következően erősödött a vevők alkupozíciója is: míg korábban egy jó állapotú panellakás esetében akár minimális alku mellett, illetve néha hirdetési áron is létrejött az adásvétel, most már a vevők sokkal bátrabban próbálnak árengedményt elérni. Az is igaz ugyanakkor, hogy nagy különbség van a jól és a rosszul árazott ingatlanok között. Egy reálisan meghirdetett, jó állapotú, jó elhelyezkedésű lakásnál továbbra sem jellemző a jelentős árengedmény.

Az előbbiekkel összefüggésben az értékesítési idők is jelentősen meghosszabbodtak, családi házak esetében már a 180–200 napos értékesítési idő sem számít rendkívülinek a X. és XVII. kerületben. A legnehezebben azok az ingatlanok értékesíthetők, amelyek nagy alapterületűek, felújítandók, korszerűtlenek, vagy egyszerűen túl magas áron kerültek piacra. A vevők ma már kevésbé hajlandók arra, hogy egy nagyobb felújítás bizonytalan költségeit is vállalják – jegyezte meg a szakértő.

A leginkább keresett és így a legkönnyebben eladható ingatlanok közé továbbra is a jó állapotú, kisebb lakások tartoznak. Ez a X. és XVII. kerületben elsősorban a 40–60 négyzetméteres használt lakásokat, illetve az 50–80 négyzetméter körüli újépítésű lakásokat jelenti. A panellakások továbbra is a könnyen eladható kategóriába tartoznak, különösen akkor, ha jó állapotúak és megfizethetőbb városrészben találhatók. A családi házaknál szintén inkább a kisebb, jó állapotú, olcsón fenntartható ingatlanokat keresik.

Jelenleg a vevői oldalon elsősorban a saját lakhatási célra vásárló párok és családok aktívak a piacon, de az első lakásukat vásárlók is fontos szereplők, különösen az alacsonyabb és középső árszegmensben. Rájuk is az jellemző, hogy sokkal tudatosabbá váltak a korábbiakhoz képest: több ingatlant hasonlítanak össze, jobban utánaszámolnak a felújítási és fenntartási költségeknek, és kevésbé hajlandók kompromisszumot kötni.

Ők elsősorban hitelre vásárolnak, különösen az első lakásukat vásárlók és a fiatal családosok. Az Otthon Startnak ebben továbbra is komoly szerepe van, hiszen a kedvező kamatozású hitel sok olyan vevő számára is lehetővé teszi a vásárlást, aki egyébként csak későbbre tervezné. Ugyanakkor a támogatott hitel már önmagában nem piacmozgató tényező, mint egy évvel ezelőtt. Az első időszakban jelentős keresletet és árnövekedést generált, majd az árak magas szintre kerülése után ez a lendület kifulladt. A X. és XVII. kerületben ma elsősorban azok a vevők használják ki az Otthon Startot, akik saját célra keresnek megfelelő árú lakást.

Az Otthon Start feltételeinek megfelelő újlakás-fejlesztések iránt is van érdeklődés, ugyanakkor a fejlesztőknek figyelembe kell venniük azt, hogy a vevői oldal milyen árat képes ténylegesen megfizetni. Az árak további emelésének egyre inkább korlátot szab a fizetőképes kereslet – vélekedett Kovácsné Zsichla Katalin.

A befektetői jelenlét továbbra is visszafogott az ingatlanpiacon. A X. és XVII. kerületben a készpénzes befektetők aktivitása is mérséklődött, és nem igazán jellemző a korábbi évekhez hasonló, kifejezetten kiadási céllal történő lakásvásárlás. Ennek egyik oka, hogy a magas ingatlanárak mellett a bérleti díjak már nem tudtak ugyanilyen ütemben emelkedni, így romlott a befektetések hozama. Ha megjelenik egy befektető az ingatlanpiacon, akkor ma már inkább olyan ingatlant keres, amelyben van értéknövelési lehetőség: például felújítandó lakást vásárol, amit később magasabb áron tud értékesíteni vagy kiadni.

A bérlakások piacán az év során bővült a kínálat, ami a bérlők számára kedvezőbb helyzetet teremtett, mivel így a korábbihoz képest több lehetőség közül tudnak választani. Elsősorban a jó állapotú és jó helyen lévő lakásokat keresik, miközben a bérleti díjak stagnáltak vagy csak enyhén emelkedtek. A Balla Ingatlan adatai alapján a budapesti átlagos bérleti díj nagyjából 4000–4500 Ft/m²/hó körül alakult az év első felében. A bérlők alkupozíciója valamelyest javult, különösen a kevésbé jó állapotú vagy magasabb áron kínált lakások esetében.

A szakértő szerint az őszre kialakult helyzet az elkövetkező néhány hónap során sem fog nagymértékben változni. Jelentős áresésre nem számíthatnak a vevők, de az is egyértelmű, hogy a korábbi gyors áremelkedés nem fenntartható. Mivel a vevői oldal szelektívebbé vált, így a jól árazott, jó állapotú és jó elhelyezkedésű ingatlanok továbbra is eladhatók lesznek, a túlárazott ingatlanok esetében viszont további árkorrekcióra lehet szükség.

Az Otthon Start esetleges módosítása vagy szigorítása természetesen hatással lehet a keresletre. Ha szűkülne a jogosultak köre vagy a finanszírozási lehetőség, az elsősorban az alsó és középső árszegmensben csökkenthetné a vevői aktivitást. Ugyanakkor ennek mértéke attól függ, hogy pontosan milyen változtatásra kerülne sor.

Összességében most egy sokkal tudatosabb és árérzékenyebb vevői piacot látunk, ahol már nem elég egyszerűen meghirdetni egy ingatlant: a megfelelő állapot és mindenekelőtt a reális árazás lett az értékesítés kulcsa – tette hozzá Kovácsné Zsichla Katalin.