Már a beszűkült kínálat hajthatja tovább az ingatlanárakat

Mozgalmas éve volt az ingatlanpiacnak a XVIII. kerületben is, amit első körben az állampapírpiaci pénzek, aztán pedig az Otthon Start hozott lázba. Bizonyos kategóriában szinte teljesen eltűnt a kínálat, így a kisebb, keresett ingatlanok körében az árak - még ebben az egyébként olcsónak számító budapesti kerületben is - az 1,5 millió forintos négyzetméterárnál torpannak csak meg.

Több hullámban érkezett az áremelkedés 

Miután tavaly augusztus-szeptember környékén egyre többet lehetett hallani a médiában arról, hogy az állampapírokból és a magánnyugdíjpénztárakból felszabaduló pénzekből vásárolhatnak a vevők az ingatlanpiacon, októbertől beindult az áremelkedés, mely egészen 2025 áprilisáig tartott. Ebben az időszakban egyes helyeken akár a 20 százalékot is elérte a drágulás mértéke, mely átlagosan 5-15 százalék között alakult - jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője az elmúlt év ingatlanpiaci változásait elemezve. 

Mint szavaiból kiderült, ezt követően lassulás kezdődött, majd amikor megtörtént az Otthon Start program bejelentése, augusztusban jelentős mértékben megugrott az érdeklődések száma. A 3 százalékos támogatott hitelt az ingatlanpiac már előre beárazta, így ekkorra további 10-12 százalékos áremelkedéssel lehetett találkozni.

Eközben az alku lehetősége szinte teljesen eltűnt, legfeljebb csak az erősen túlárazott ingatlanok esetében nyílt rá lehetőség. Jellemzővé vált, hogy az ingatlanok irányáron kelnek el, sőt, ahol több vevő is megjelent, ott licit is előfordult, melynek eredményeként akár 1–3 millió forinttal is drágábban értékesítette végül a tulajdonosa az ingatlant az eredeti hirdetési árhoz képest. 

Túlárazott ingatlanokról mostanában nem nagyon beszélhetünk, mert a gyors áremelkedés miatt a piac utolérte a korábban irreálisan magas áron kínált ingatlanokat, hacsak nem emelték tovább az árat a tulajdonosok.

Otthon Start-limitig emelkedő négyzetméterárak

2025 októberére a garzonlakások és az 1+1 félszobás lakások négyzetméterára bekúszott az 1,1–1,5 millió forintos árszintre, és a jobb állapotú 28–39 négyzetméteres paneleket is éppen csak 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt lehet megvenni. A téglalakások esetében is hasonló árakra számíthatnak a vevők, azonban nem sok ilyen méretű ingatlant találnak a piacon, ezért is drágultak meg ennyire - figyelmeztetett a szakértő.

Az 50–60 négyzetméteres panellakások ára a XVIII. kerületben 52–65 millió forint között mozog, ami 920 ezer – 1,25 millió forintos négyzetméterárat jelent. Ha valaki például egy 53 négyzetméteres, felújított panellakást venne, akkor 65 millió forintos árra számíthat. A téglaépítésűek ebben a kategóriában is hasonló árakon mozognak, illetve itt adott esetben elérheti a négyzetméterár az 1,3 millió forintot is.

Rácz Gyula László arra is felhívta a figyelmet, hogy augusztushoz képest már lassul az ingatlanpiac, ami az értékesítési idők növekedésénél is jelentkezik, de jelenleg is átlagosan 30 napon belül el lehet adni a keresett kategóriákba tartozó ingatlanokat. A hiánycikknek számító, 1–1,5 szobás ingatlanok azonban gyorsan elkelnek, de keresettek a 2, 1+2 vagy 2+1 félszobás panellakások is.

Családi házaknál a 70-80 milliós kategóriát veszik leginkább, de ezek általában erősen felújítandó ingatlanok, amelyekre még 30 millió forintot rá kell költeni. Ugyanakkor az is igaz, hogy a vevők félnek az átlagos vagy felújítandó ingatlanoktól, így ezeknél hosszabb eladási időre kell számítania a tulajdonosának - jegyezte meg a szakértő.

A befektetőknek már túl drága a piac

Azt is hozzátette, hogy a túl magasra kúszó árak miatt a nagyobb befektetők már kikoptak a piacról, magánszemélyek vásárolnak legfeljebb egy-egy lakást bérbeadási céllal. És szinte mindenki Otthon Start hitelből vásárol, lehetőleg csak minimális önerővel, hogy minél inkább kihasználják a 3 százalékos kamattal elérhető hitelt. Természetesen, ha magasabb a vételár, akkor nagyobb, akár 20-30 százalékos önerővel futnak neki a vevők a vásárlásnak.

A szakértő arra is kitért, hogy az Otthon Start egyelőre nem befolyásolta negatívan a bérlakások piacát, továbbra is erős a kereslet. Egy 28-39 négyzetméteres panellakást 150-200 ezer forintért lehet kibérelni a kerületben egy hónapra, egy 40-49 négyzetméterest 160-210 ezerért, egy 50-60 négyzetméteresért már 200-270 ezret kell kifizetni, míg a 61-75 négyzetméteres panelek bérleti díja 200-330 ezer forint között alakul. A téglaépítésű bérlakások havi bérleti díja általában 5-10 százalékkal drágább.

A bérleti díjak tehát változatlanul magasan járnak, és egyelőre nincs jele a bérleti piac megtorpanásának sem az Otthon Start hatására - jegyezte meg Rácz Gyula László, aki szerint az eladó ingatlanoknál is további áremelkedésre lehet számítani a kamattámogatott hitel miatt, igaz, ez már csak néhány százalékot érhet el az idén.