Rugalmasság és újrapozicionálás: merre tart a magyar ingatlanpiac 2026-ban?

A riport idén első alkalommal a piaci szereplők – fejlesztők, befektetők, elemzők és bérbeadók – várakozásait egy széles körben végzett felmérés keretében is vizsgálta: a válaszadók mintegy 60 százaléka felsővezetői pozíciót tölt be, több mint 40 százalékuk pedig legalább 21 ingatlanból álló portfóliót kezel vagy birtokol. A válaszadók 70 százaléka a lakóingatlan-szektorban várja a legerősebb növekedést, a szállodaipart pedig a második legígéretesebb szegmensnek tartja. Ezzel párhuzamosan a logisztikai és az ipari ingatlanok piacán mérséklődtek a várakozások, az irodapiacot pedig továbbra is a lassú stabilizálódás jellemzi. A piaci szereplők több mint fele stabil hozamokra számít 2026-ban, ugyanakkor a bérlői kereslet változását és a szabályozási környezet alakulását továbbra is kockázatnak látják, a bizonytalanságok miatt pedig a szereplők inkább a kiszámítható bevételt biztosító eszközöket keresik.

Alternatív megoldások és funkcióváltást célzó fejlesztések jellemzik az irodapiacot

Az irodapiac 2025-ben is a fokozatos konszolidáció szakaszában maradt, amelyet a piaci szereplők tartós óvatossága és a szegmens összesített legalacsonyabb minősítése jellemzett. Az előbbit tükrözi, hogy tovább csökkent a spekulatív beruházások mértéke: az új projektek többségét előbérleti szerződések, egyedi bérlői igényekre szabott (BTS) konstrukciók, illetve korábban szerződésekkel lefedett fejlesztések adják.

Összességében az irodafejlesztések a korábbi szinthez képest visszafogottabbak, a fókusz az új építések helyett a meglévő állomány korszerűsítésén és újrapozicionálásán van. Így a piaci szereplők a kockázatok mérséklése érdekében nyitottabbak a vegyes funkciójú koncepciók vizsgálatára – a válaszadók 52 százaléka mérlegelte a vegyes funkciójú épületek kialakításának lehetőségét –, valamint a régebbi, „B” kategóriájúirodaházak lakó- vagy szállodai célú átalakítását.

„Az irodapiaci szereplők rövid távú várakozásait változatlanul óvatosság jellemzi, ugyanakkor a fejlesztések elmaradása miatt a felsőkategóriás irodák szűkülő kínálata – a minőségi és fenntarthatósági szempontok felértékelődésével összhangban – kedvezőbb lehetőségeket teremthet a fejlesztők és a befektetők számára” – emelte ki Balogh Tamás.

Az elmúlt 12 hónapban a bérleti tevékenység fókuszában az új szerződések megkötése helyett a szerződéshosszabbítások álltak: a válaszadók 30 százalékánál ezek aránya elérte a 61–80 százalékot, miközben a piaci szereplők 40 százaléka enyhe bérletidíj-csökkenést is tapasztalt.

Változó dinamikák a logisztikai és ipari ingatlanok piacán

A logisztikai és ipari célú ingatlanfejlesztések továbbra is meghatározó szerepet töltenek be a hazai ingatlanpiacon, ugyanakkor a szegmenssel kapcsolatos várakozások a korábbi évekhez képest mérséklődtek. A következő időszak várakozásait tekintve a logisztikai és ipari eszközök már csak a negyedik helyen állnak a válaszadók nyilatkozatai alapján.

A fejlesztések változatlanul elsősorban a budapesti térségre koncentrálódnak, de egyes vidéki lokációk is a fejlesztők fókuszában állnak. A piaci szereplők szerint a jövőbeni bővülés továbbra is szorosan összefügg az ipari beruházások alakulásával, az autóipar teljesítményével és az e-kereskedelem növekedésével. Az intézményi befektetők egyre inkább a stabil bevételt és a magas bérbeadottságot keresik, ezért gyakoribbá vált a meglévő portfóliók felülvizsgálata és újrastrukturálása. A bérleti díjak ugyanakkor válaszadóink többsége szerint összességében stabilak maradtak.

Élénkülő kiskereskedelem, felújítások és újrapozicionált projektek

A kiskereskedelmi piacon 2025-ben elsősorban a vidéki nagyvárosokban nőtt a befektetői aktivitás. A válaszadók a kiskereskedelmet tartják az egyik legkedvezőbb befektetési szegmensnek – ami a szektor élénkülését jelzi –, és várakozásaik szerint ez az érdeklődés a következő időszakban is erős marad. 

A fejlesztők az új zöldmezős projektek helyett egyre inkább a meglévő ingatlanok felújítására és újrapozicionálására koncentrálnak, mind Budapesten, mind vidéken. A szabályozási környezet változásai – különösen a plázastop törvény módosításai – pedig továbbra is kiemelt tényezők a befektetők számára, és meghatározó jelentőséggel bírnak a beruházási döntéseik meghozatalában.

A riport adatai azt mutatják, hogy az elmúlt évben a bérleti díjak összességében változatlanok maradtak, a bérbeadási aktivitást pedig elsősorban a bérleti szerződéshosszabbítások jellemezték. 

A lakóingatlanok és a szállodafejlesztések lehetnek 2026 nyertesei

A felmérés alapján a lakóingatlan-piac előtt áll a legerősebb növekedés: a válaszadók közel 70 százaléka ezt a szegmenst tartja a következő 12 hónap éllovasának az ingatlanszektoron belül, így a fejlesztési aktivitás és a tőkebeáramlás döntő része is ide irányulhat.

A szállodaipar továbbra is az egyik legerősebb befektetési célpont hazai és nemzetközi körben egyaránt. A válaszadók mintegy 65 százaléka pozitívan látja a szektor rövid távú kilátásait, miközben a befektetési aktivitás ebben a szegmensben nőtt a legerősebben. Az elmúlt időben megvalósult nagy fővárosi szállodaprojektek a fejlesztési stratégiák egyértelmű irányváltását tükrözik: a kizárólag mennyiségre összpontosító szállodai kapacitásbővítések egyre inkább az összetett koncepciók, a magas minőségi szintet képviselő ingatlanok és a márkaélmények biztosítása felé mozdultak el.

„A befektetői érdeklődés a szállodapiac iránt várhatóan tovább erősödik, és a szegmens a következő időszakban is vonzó befektetési célpont maradhat. A befektetők ugyanakkor egyre tudatosabb szempontok mentén hozzák meg döntéseiket: kiemelten keresik azokat a projekteket, amelyek a jelenlegi, kockázatokkal terhelt piaci környezetben is kiszámítható bevételt biztosítanak. Ennek eredményeként a prémium kategóriás, jól pozicionált, differenciált koncepcióval rendelkező szállodai fejlesztések iránt maradhat a legerősebb a kereslet” – hangsúlyozta Balogh Tamás.

Új energiamodellek és ESG-megfelelés minden szegmensben

Az ESG- és energiahatékonysági szempontok mára minden ingatlanpiaci szegmensben meghatározóvá váltak. A válaszadók kevesebb mint 5 százaléka jelezte, hogy az ESG-szempontok egyáltalán nem játszanak szerepet fejlesztéseikben, amely jól mutatja a határozott igényeket az energiahatékony ingatlanok iránt.

A hálózati kapacitáshiány visszatérő probléma a fejlesztők számára, amelynek kezelésére egyre gyakrabban jelennek meg alternatív energiamodellek, különösen az irodai és ipari projektekben. A piaci szereplők egyre tudatosabban és gyakrabban alkalmaznak „behind-the-meter” energiamegoldásokat, akkumulátoros energiatároló rendszereket (BESS) és kolokációs modelleket.

Finanszírozás

„Tapasztalataink, valamint a piacon aktív szereplőktől érkező visszajelzések is azt erősítik meg, hogy az ingatlanfinanszírozás 2025-ben is teljes mértékben hozzáférhető maradt: a válaszadók több mint 80 százaléka szerint megfelelő finanszírozási feltételek állnak a fejlesztők rendelkezésére, miközben több mint 90 százalékuk a hitelfeltételek stabilitásáról vagy enyhüléséről számolt be" – emelte ki Borbély Gábor.

Az aktuális piaci környezetben az ügyletek lebonyolítása ugyanakkor érezhetően lassult: a válaszadók 69 százaléka tapasztalta azt, hogy a tranzakciók lezárása a korábbiakhoz képest több időt vesz igénybe. A hitelbírálatok során emellett minden szegmensben kulcsfontosságúvá vált az ESG-kritériumoknak való megfelelés és az energiahatékonysági tervek megléte.