Tovább bővül a magyar újlakás-kínálat – Lesz elég kereslet is?
Még nagyobb sebességre kapcsolt az első negyedévben az újlakás-piac, ami elsősorban a kiadott építési engedélyek számában mutatkozott meg – derül ki a KSH statisztikájából. A három hónap alatt engedélyezett 9291 lakásépítés ugyanis 64 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi szintet, illetve majdnem négy éve, 2022 második negyedéve óta nem látott csúcsot jelent. Sőt, ha ilyen lendülettel folytatódik a kínálat bővülése, akkor akár az is előállhat idén, amire 2018 vége óta nem volt példa, hogy egyetlen negyedév alatt több mint tízezer építési engedélyt adjanak ki. Csak összehasonlításként: 2024-ben egész évben bő 20 ezer építési engedélyt adtak ki a hivatalok.
Ha az új engedélyek országos eloszlását nézzük, akkor a községekben és a megyei jogú városokban gyakorlatilag megduplázódott a szám az egy évvel korábbihoz képest, miközben Budapesten „csak” 36%-os volt az emelkedés. A megyei jogú városokban a 2056 építési engedélynél többre utoljára 2018 végén volt példa, míg a községekben 2022 második negyedéve óta nem láttunk a mostaninál több kiadott engedélyt.
Az engedélyezett fővárosi lakásépítések 52%-a a IX. kerületben fog megvalósulni (1904 lakás), 21%-a pedig a XIII. kerületben (777 lakás) – mutat rá a KSH. A megyei jogú városok közül kiemelkedik Kecskemét 538 és Nyíregyháza 363 engedélyezett lakással. Győrben, Debrecenben és Miskolcon 100–200 közötti számban adtak ki lakásépítési engedélyeket az év elején. Vármegyei és regionális összesítésben is általános volt a lakásépítési engedélyek számának növekedése az előző év azonos időszakihoz képest. Mindössze négy vármegyében volt csökkenés (Tolna, Zala, Jász-Nagykun-Szolnok, Csongrád-Csanád).
„A most megjelent számok azt támasztják alá, ami már látszott az elmúlt hónapokban: a tavaly ősszel indult Otthon Start hitelprogram szinte az egész ország piacát megmozgatta. A községekben például az alacsonyabb árak miatt a szükséges önerő összege is alacsonyabb, miközben Budapest lakáspiaca a jelenlegi árszintek mellett már csak lassabban tud bővülni” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Hozzátette, hogy a felfutáshoz hozzájárult az is, hogy a kedvezményes hitelprogramnak bizonyos feltételekkel megfelelő beruházások nemzetgazdasági szempontból kiemelt státuszt kaptak, jelenleg 31 olyan projekt van, melyek már megkapták ezt a minősítést, minimum 250 lakással egyenként. Ezek között szép számmal vannak vidéki beruházások is.
Az építési engedélyek természetesen még nem feltétlenül jelentek meg lakásként a piacon, az ilyenkor megkezdett társasházi beruházások jellemzően két-három év múlva mutatkoznak meg átadásokban. Éppen ezért az első negyedéves használatba vételi engedélyek száma mindössze 4%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban. Ezen belül Budapesten és a megyei jogú városokban mértek 10% feletti növekedést, miközben a községekben még csökkent is az átadott lakások száma tavaly év elejéhez képest.
Jól jelzi az Otthon Start program hatását, hogy emelkedett az értékesítési céllal épült lakások aránya. Budapesten ez már 95,5% volt az év első három hónapjában, de országosan is a használatba vett lakások kétharmadát értékesítési céllal építették. A fővárosban 2022 eleje óta nem volt példa ilyen magas részarányra ebben a mutatóban.
A KSH kimutatása szerint a lakásépítés területi koncentrációja a fővárosban továbbra is erős. Budapest 955 új lakásának 87%-a három kerületben (XIII., X. és XI.) épült fel. „A budapesti piaci viszonyokat mutatja az is, hogy az OTP Ingatlanpont adatai szerint idén az év első négy hónapjában összesen 4782 új lakás értékesítése indult el 78 projekt keretében, ami majdnem ezerrel több, mint az egy évvel korábban látott 3839 megkezdett értékesítés” – emelte ki Valkó Dávid.
Az új lakások száma a közép-magyarországi mellett további három régióban növekedett az előző év azonos időszakihoz képest, a legnagyobb mértékben Észak-Alföldön (69%) és Dél-Alföldön (64%). Ugyanakkor Észak-Magyarországon, Nyugat-Dunántúlon és Dél-Dunántúlon csökkenés történt.
„A fenti számokból úgy tűnik, hogy a következő években a kínálattal nem lesz probléma a magyar újlakás-piacon, a nagy kérdés az lehet, hogy ezzel lépést tud-e tartani a kereslet” – vetette fel Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint az utóbbi hónapokban ugyanis úgy látszik, hogy a meredek, tavaly például 20 százalékot meghaladó áremelkedés kezd kifulladni, 2026-ra a szakértők többsége már ennek felével sem kalkulál, és a tranzakciószám sem lesz várhatóan sokkal több a 2025-ösnél. Ráadásul a fővárosban egyre több új lakás „futhat bele” az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátjába. A kereslet fennmaradása szempontjából kiemelt fontosságú lehet, meddig folytatódik a 3%-os kedvezményes kamatozású hitelprogram a jelenlegi feltételek mellett.
