Újra befektetési céllal vehetnek lakást Budapesten. Mi lesz így a lakásárakkal?

A budapesti lakáspiac rejtett szegmensei

A hivatalosan bérbe adott ingatlanok aránya mindössze 14%, ami az ingatlanpiaci szakértők szerint alacsonyabb lehet a valóságnál. Ez arra enged következtetni, hogy jelentős a feketén, adózás nélkül kiadott lakások száma. A jelenség egyik tipikus példája, hogy a bérlők hivatalosan még mindig szüleiknél rendelkeznek bejelentett lakcímmel, miközben életvitelszerűen Budapesten élnek. Így alakulhatott ki az a helyzet, hogy például egy határ menti településről (például Lentiből) papíron még mindig ott élő fiatalok már évek óta a fővárosban laknak, de statisztikailag láthatatlanok (Budapesten).

A jelenség különösen szembetűnő egyes kerületekben:

-    A XIII. kerületben a tulajdonosok által lakott lakások aránya még a 60%-ot sem éri el.
-    A VII. kerületben, amely Budapest „bulinegyedének” számít, csupán a lakások 49%-ában él a tulajdonos.
-    Az V. kerületben, amely Budapest belvárosának szívét jelenti, alig haladja meg a 40%-ot a tulajdonos által lakott ingatlanok aránya.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján Budapesten összesen 969 ezer lakóingatlant tartanak nyilván. Ha a 32%-os nem tulajdonos által lakott arányt vetítjük erre, akkor megközelítőleg 310 ezer lakásról beszélhetünk, amelyeket bérlők lakhatnak. Átlagosan két fő/lakással számolva ez 620 ezer ember otthonát jelent(het)i.
Befektetői aktivitás és az árak alakulása

A budapesti ingatlanpiac mindig is népszerű volt a befektetők körében. 2018 és 2021 között a lakásvásárlások 30%-át befektetők hajtották végre nettó módon, azaz az eladások levonása után is ennyi volt a tényleges befektetői vásárlás. Ebben a 4 évben a befektetők nettó vételi aktivitása az évi 150 ezer megvalósult tranzakcióból évi 45 ezret szívott fel.

Nettó befektetői kereslet Budapesten az összes tranzakció százalékában

A szakértői várakozások szerint a következő időszakban újabb keresletnövekedésre lehet számítani. Az állampapírokból kiáramló lakossági megtakarítások egy része várhatóan ismét az ingatlanpiacon landolhat, ami érdemi árfelhajtó hatással bírhat 2025-ben. Ez azt jelenti, hogy a jelenlegi magas ingatlanárak még tovább növekedhetnek.

A lakáspiaci drágulás különösen azok számára jelent problémát, akik saját otthont szeretnének vásárolni. A Budapest legtöbb részén már vastagon 1 millió Ft fölé emelkedtek az átlagos négyzetméterárak, ami még lakáshitel igénybevételével is rendkívüli erőfeszítéseket igényel a legtöbb család részéről. A jövedelmektől elszakadó ingatlanárakkal a közelmúltban megjelent írásunk foglalkozik részletesen, eddig nem ismert elemzési módszereket is bemutatva.
Lakáshitelek: Ki, milyen feltételekkel juthat hitelhez?

A jelenlegi kamatkörnyezetben a lakáshitelek drágák, de a jövedelmi helyzettől függően elérhetők kedvezményesebb kondíciók is:

-    Egy átlagos, 350 ezer Ft-os havi nettó jövedelemmel egy 20 millió Ft-os lakáshitel 6,49%-os kamattal vehető fel, ami 20 éves futamidő mellett havi 150 ezer Ft törlesztőrészletet jelent.
-    Kissé magasabb, 500 ezer Ft havi nettó jövedelem esetén ugyanez a hitel már 5,99%-os kamattal elérhető, amely 144 ezer Ft havi törlesztést jelent.
-    700-800 ezer Ft havi nettó jövedelemszint felett pedig egyedi kamatkedvezményekkel akár 5,8% körüli kamatszintek is elérhetők lehetnek.

Nem lesz egyszerű feladat Budapesten ismét elérni a megfizethető lakásárakat. A kormány már dolgozik a „Lakáspiaci stratégia 2035” néven ismert koncepción, amely a lakáshelyzet javítását célozza. Bár a hivatalos részletek egyelőre nem ismertek, az biztos, hogy a lakáshoz jutás kérdése továbbra is központi témája lesz a következő éveknek.

A jelenlegi piaci környezetben az ingatlanpiac továbbra is kettős arcot mutat: a magas árak miatt a saját lakáshoz jutás egyre nehezebb, miközben a bérleti piac árnyékos része továbbra is kihívást jelent a szabályozók számára. A következő években kulcskérdés lesz, hogy a hivatalos intézkedések milyen módon tudják segíteni a piaci egyensúly helyreállítását.