Valami nagyon megváltozott a lakáspiacon: ömlenek a piacra az új lakások, de hol vannak a vevők?

Számos térségben nőtt az elmúlt egy évben az új lakások kínálata, Budapesten például 25 százalékos volt a bővülés. Ennek egyik oka, hogy a 2024 végétől élénkülő keresletre reagálva több fejlesztés indult, aminek a bő egy éve indult Otthon Start program újabb lökést adott. Ezeknek a fejlesztéseknek köszönhetően 2027-ben jelentősen növekedni fog a frissen átadott új lakások száma – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

A kínálat azonban továbbra is erősen koncentráltan van jelen, az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest megyében hirdetik. A fővárosi agglomeráción kívül Somogy, Veszprém, Hajdú-Bihar, Győr-Moson-Sopron, Csongrád, Fejér, Bács-Kiskun és Baranya megyében éri el az ezres nagyságrendet az eladásra kínálat új lakások száma. A másik végletet Békés, Nógrád és Tolna jelenti, amelyek együttesen is csak kevesebb mint 1 százalékát adják az országos kínálatnak.

A keresleti oldalon ezzel ellentétes folyamat látható. Éves összevetésben mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt az érdeklődések száma, ezeknek a térségeknek azonban az országos keresletből is alacsony a részesedésük. A kereslet mérséklődésében szerepet játszik a tavalyi jelentős áremelkedés miatt romló megfizethetőség, a befektetői aktivitás visszaesése és az Otthon Start által előrehozott vásárlások kifutása is – tette hozzá Futó Péter.

Akár kétszeres is lehet az új lakások felára

A területi különbségek nemcsak a fejlesztések elhelyezkedésében, de az új lakások használtakhoz képesti felárában is láthatók. A drágább térségekben – Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében – az új lakások mindössze 25–30 százalékkal drágábbak, mint a használtak. Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban ugyanakkor a különbség akár 130 százalék is lehet, vagyis egy új lakás több mint kétszer annyiba kerülhet, mint egy azonos méretű használt.

Ezt az magyarázza, hogy az új építésű kínálat minősége a szigorú előírások miatt minden megyében hasonló, ezért azok áraiban sincsenek akkora eltérések, mint a használt lakóingatlanok között.

Ahogy számos mutatóban, úgy ebben is kivételt jelentenek a Balatonnal határos megyék. Somogy és Veszprém esetében például az összehasonlítást torzítja, hogy az új kínálat jelentős része a Balaton közelében koncentrálódik, ahol az árszint jóval magasabb a megyei átlagnál.

Budapesten 27 négyzetméterre elég 50 millió forint

A megyék közti árkülönbségek tehát kisebbek az új lakásoknál, mint a használtaknál, de azért így is vannak eltérések, amit jól mutat, hogy hol, mekkora új lakást lehet ma 50 millió forintból megvásárolni. Budapesten ez az összeg átlagosan mindössze 27 négyzetméterre elegendő, Békésben viszont 65, Nógrádban pedig 64 négyzetméteres új ingatlan is kijöhet belőle.

Az építési engedélyek és a folyamatban lévő fejlesztések száma alapján 2027-ben tovább bővülhet az új lakások kínálata, a fejlesztések jövője szempontjából azonban meghatározó lehet az 5 százalékos lakásáfa sorsa. A jelenlegi szabályok szerint ugyanis a kedvezmény csak azoknál a projekteknél alkalmazható, amelyek 2026 végéig megszerzik az építési engedélyt. Ha ezt a határidőt nem hosszabbítják meg, és az új projektekre ismét 27 százalékos áfa vonatkozna, az jelentősen visszafogná a következő évek fejlesztési volumenét.