Visszatér az optimizmus a közép-kelet-európai ingatlanpiacokra
Gazdasági fundamentumok erősítik a megújuló bizalmat
Bár a globális környzet továbbra is összetett, a közép-kelet-európai régió várhatóan felülmúlja majd Nyugat-Európát, ugyanis a várakozásoknak megfelelően 2025-ben megduplázódhat, 2026-ra pedig megháromszorozódhat majd a régió növekedése. A stabilitást és a befektetői bizalmat olyan alapvető tényezők támogatják, mint a monetáris lazítás, az EU-s források beáramlása és az alacsony munkanélküliség.
A geopolitikai kockázatok továbbra is fennállnak, azonban a régióra egyre inkább lehetőségként tekintenek. Bulgária közelgő euróövezeti csatlakozása és az ország hitelminősítésének javulása javítják a hangulatot, míg Magyarország és Románia az erős logisztikai és gyártási bázisokból prfitál. Csehország és Szlovákia stabil intézményi profilokat tart fenn, Lengyelország pedig továbbra is vezető szerepet tölt be mind méretét, mind likviditását tekintve.
A befektetési aktivitás felgyorsul a térségben
A közép-kelet-európai régióban a kereskedelmi ingatlanbefektetések volumene 2025 első három negyedévében meghaladta a 7 milliárd eurót, ami 38%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A tőkeáramlás döntő része Csehországba és Lengyelországba irányult, amelyek együttesen a teljes aktivitás több mint 70%-át adták. Csehország figyelemre méltó, 131%-os befektetési növekedést ért el, amelyet az iroda-, ipari, szálloda- és vegyes felhasználású szektorok hajtottak, míg Lengyelország stabilitását megőrizve az enyhe éves visszaesés ellenére továbbra is a régió legnagyobb és leglikvidebb piaca maradt. Magyarország és Szlovákia szintén erős fellendülést regisztrált: Magyarországon a beruházások volumene az előző évhez képest megháromszorozódott, Szlovákiában pedig a tranzakciók értéke meghaladta a 600 millió eurót, amelynek fele a kiskereskedelmi szektorhoz köthető.
Szektoriális dinamika: fellendülés az irodák területén, a logisztika továbbra is stabil, előretörnek az alternatív ingatlanok
Az irodaszektor új lendületet vesz: a központi elhelyezkedésű, kiváló minőségű és felújított ingatlanok bérleti díjai emelkednek a új kínálat szűkösségének köszönhetően. A logisztikai szektor továbbra is rugalmas marad, amit az erős bérlői kötelezettségvállalás és a hosszú távú bérleti szerződések támogatnak, miközben a befektetők egyre inkább a portfólió-tranzakciókra összpontosítanak. A kiskereskedelem átalakuló stratégiákkal és fejlett szolgáltatásokkal alkalmazkodik a változó fogyasztói profilokhoz. Az alternatív eszközök iránti érdeklődés is növekszik, ideértve a magánraktárakat, az adatközpontokat, az idősek otthonát és a diákszállásokat. Ezek a szegmensek inflációhoz kötött bevételt és strukturális növekedési potenciált kínálnak, ami vonzóvá teszi őket a diverzifikációt és hosszú távú stabilitást kereső befektetők számára.
Erősödő hazai tőke és stabilizálódó hitelpiacok
A régióban a tőkeforrások egyre sokszínűbbé válnak. A belföldi befektetők – különösen Lengyelországban és Csehországban – kulcsszerepet töltenek be, a közép-kelet-európai befektetők együttesen a teljes befektetési volumen 57%-át teszik ki, ami a világjárvány előtti átlag kétszerese. Bár még mindig elmarad a regionális átlagtól, a lengyel tőke jelentős növekedést regisztrált a belföldi befektetések terén, amelyek a teljes aktivitás 23%-át teszik ki, és megközelítik a 600 millió eurót. A korábbi években a lengyel belföldi tőke csupán elhanyagolható részét képezte a befektetéseknek – 2018 és 2022 között átlagosan mindössze 2%-át érte el –, majd 2023–2024-ben 10%-ra emelkedett. Eközben az amerikai és nyugat-európai befektetők szelektíven térnek vissza a közép-kelet-európai piacra, elsősorban a logisztikai és stabil hozamú eszközökre összpontosítva.
A hitelpiacok új lendületet vettek, a hagyományos bankok és az hitelezési alapok egyaránt aktívak. A német hitelezők ismét versenyképes szereplőként tértek vissza, vonzó feltételeket kínálva a kiváló minőségű irodai és logisztikai ingatlanokra. A kiváló hitelképességű hitelfelvevők számára a kamatkülönbözetek szűkültek, és a feltételek stabilizálódtak a főbb piacokon, ami a közép-kelet-európai pénzügyi környezet iránti bizalom megújulását jelzi.
Kilátások: fellendülés és szelektív növekedés
A Colliers előrejelzése szerint a következő 12 hónapban fokozatos, de stabil piaci helyreállás várható, mivel a hozamelvárások és az árképzés közelednek egymáshoz, a finanszírozás pedig elérhető marad. A stabil gazdasági alapok, a rugalmas árazás és az egyre bővülő hazai tőkeállomány együttesen támogatják a befektetési aktivitás további élénkülését 2025-ben és azt követően.
„A CEE-t immár nem kizárólag kockázati alapon ítélik meg” – emelte ki Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, CEE. „A befektetők fókuszáltabb stratégiákkal, tudatosabb döntésekkel és a régió hosszú távú fundamentumaiba vetett növekvő bizalommal térnek vissza.”
Versenyképes alapjainak, erős bérlői keresletének és egyre mélyülő tőkealapjának köszönhetően Közép- és Kelet-Európa továbbra is Európa egyik legvonzóbb ingatlanbefektetési célpontja.
