Új áfa-módosítás az ingatlanbérlésnél
Eredetileg az áfa-törvény (2007. évi CXXVII. 58.§.) 2014. július l-jével módosult volna. Jó hír azonban, hogy a napokban benyújtottak az Országgyűlés elé egy törvényjavaslatot, amely az áfa-törvény 58. §-a hatályba lépésének elhalasztására vonatkozik. Ennek megfelelően 2015. január 1-jéig elhalasztanák az új szabályozás hatályba lépését.
A módosítás lényege; hogy folyamatos (időszakos elszámolású) szolgáltatások esetén az áfa-törvény szerinti teljesítési időpont elvileg az elszámolással érintett időszak utolsó napja. Jelenleg a teljesítési időpont - azaz az adófizetési kötelezettség keletkezésének napja- a fizetés esedékessége, vagyis a fizetési határidő. A változás akkor jelentene problémát, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a szolgáltatás igénybevevője egy adott időszakra vonatkozó díjat előre köteles megfizetni. Az ingatlan-bérbeadási/üzemeltetési megállapodások jellemzően ilyen ügyletek. Ezekben az esetekben ugyanis az időszak utolsó napja (például minden hó 31-e) előtt fizetési kötelezettség az új szabályozás alapján előlegnek minősül, amelyre előlegbekérőt, előlegszámlát és majd az időszak utolsó napján végszámlát kell kiállítaniuk. A jelenlegi szabályozás alapján csak egy számla kiállítására van szükség.
Az IFK tagvállalatok ezidáig több mint 6 milliárd euró (1800 milliárd forint!) értékben valósítottak meg beruházásokat és jelenleg is tulajdonukban van 1,8 millió négyzetméternyi iroda, lakás és raktár épület, és ezen épületekben több mint 100 ezer ember dolgozik. A MBSZ-nek 23 tagja van, tagjai több mint 1,7 millió négyzetméternyi bevásárlóközpontot és hipermarketet üzemeltetnek. A két szervezet tagjai által épített és üzemeltetett ingatlanokban több mint 10 ezer bérlővel kötött bérbeadási szerződést érintene kedvezőtlenül az áfa-törvény módosításának hatályba lépése.
Az IFK és az MBSZ felhívja a figyelmet, hogy a módosítás miatt az érintett bérlőkkel már megkötött új szerződéseket felül kellene írni, ami bizonytalanná tenné a helyzetüket. A két szervezet ezért a Nemzetgazdasági Minisztériumnak tett javaslatot a törvény ismételt módosítására.
Az új szabályozás 6 ponton is egyaránt hátrányt jelentene mind az ingatlant bérbeadó, mind az ingatlant bérlő vállalkozásoknak, szervezeteknek:
1. Megnövekvő adminisztráció
Az ingatlan-bérbeadással, - üzemeltetéssel foglalkozó piaci szereplőknek és azon állami vagy önkormányzati szervezeteknek, amelyek ingatlan-bérbeadási, - üzemeltetési tevékenységet végeznek, az adott változás jelentős adminisztratív terhet jelent, mivel több bizonylatot kell kiállítaniuk, és folyamatosan figyelniük kell, hogy egy adott beérkező fizetésről előlegszámla vagy végszámla kiállításának van-e helye nem is beszélve az esetleges EURO alapú elszámolások átváltásából adódó bonyolultságról.
2. Költséges új rendszerek
Mivel az érintett cégeknek teljesen új folyamatokat és bizonylati fajtákat kell kialakítaniuk, jelentős költséggel kell átállítaniuk vagy fejleszteniük jelenleg alkalmazott számviteli, számlázási rendszereiket.
3. Nincs idő átállni
Az átállásra rendelkezésre álló idő nagyon rövid, előzetes információk alapján a szabályozás hatályba lépésének időpontjára a legtöbb piaci szereplő nem képes a szükséges rendszerfejlesztéseket elvégezni, ami szintén jelentős bizonytalanságot okoz. A hibás számlák pedig gondot okozhatnak a bérlők adólevonásakor.
4. Módosítani kell a szerződéseket
Az áfa-törvény módosítása a jelenleg hatályos – gyakran hosszú távra szóló – szerződések módosítását is szükségessé teszi, ami szintén jelentős jogi költséggel jár, ráadásul bizonytalanságot okoz.
6. Régiós versenyhátrány
Hátrányt jelenthet a magyarországi piaci szereplők számára régiós versenytársaikkal szemben is, mivel jellemzően a környező államokban is speciális teljesítési időpont szabály az alkalmazandó.
Tízezernél több bérlő, megoldási javaslatok
A helyzet megoldására az IFK és az MBSZ módosítási javaslatokat tett a Nemzetgazdasági Minisztériumnak, amelyeknek megállapításuk szerint hatásuk előnyös a költségvetésre, hiszen az esetleges módosítások esetén az ÁFA megfizetésére csak az elszámolt időszak végén kerülne sor. Az általuk legcélravezetőbbnek tartott módosítás szerint a számlák teljesítés időpontja „a felek által meghatározott időpont, de legkésőbb az érintett időszak utolsó napja” legyen. Azt is elképzelhetőnek tartják, hogy a szöveg úgy módosuljon: ha a számla ellenértékének határideje megelőzi az érintett időszak utolsó napját, akkor ez a határidő legyen a teljesítés időpontja.
