Üres helyiségek a járványhelyzetben: mekkora a mozgástér a bérleti szerződések módosítására?

A közelmúltban kihirdetett korlátozó intézkedések eltérnek a járvány első hulláma alatt bevezetett intézkedésektől, azonban ezek is érzékenyen érintik az ingatlanbérleti jogviszonyokat. Az üzletek, nemzeti dohányboltok, valamint lottózók kötelesek este hét órakor bezárni, egyes vendéglátó üzletekben kizárólag az ott foglalkoztatott személyek, illetve az elvitelre alkalmas ételek kiadásában és szállításában érintett személyek tartózkodhatnak, a szabadidős létesítmények látogatása tilos. Ismét felmerül a kérdés, hogy a bérlők jogosultak-e a bérleti díj elengedését, vagy legalább csökkentését kérni – a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértő jogászai összefoglalták a legfőbb tudnivalókat.

Üres helyiségek a járványhelyzetben: mekkora a mozgástér a bérleti szerződések módosítására?

Lehetetlenülés a korlátozások miatt?

A polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint, ha a szerződés teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés megszűnik. A lehetetlenülés tehát egy végleges, visszavonhatatlan állapot bekövetkezését feltételezi, amelynek következtében a szerződés már nem teljesíthető.

A korlátozó intézkedéseket ideiglenesen – egyelőre 2020. december 11. napjáig – vezették be, a bérleti szerződések lehetetlenüléséről és automatikus megszűnéséről nem beszélhetünk. 

A Ptk. bérleti díj elengedésére vonatkozó szabályai

A Ptk. - 6:336. § (2) bekezdése - úgy rendelkezik, hogy arra az időtartamra nem jár bérleti díj, amely időtartam alatt a bérlő a dolgot saját érdekkörén kívül felmerülő okból nem használhatja.

„A szakirodalom alapján, ha a használatra azért nem kerülhet sor, mert a bérlemény műszaki, vagy jogi okokból a rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, úgy ezek bérbeadói érdekkörbe tartozó körülményeknek minősülnek, és a bérlőt bérleti díj fizetési kötelezettség az érintett időszakra nem fogja terhelni. A bérlő saját helyzetében bekövetkező okok - bevételcsökkenés, alkalmazottak személyében rejlő okok stb. - azonban bérlői érdekkörbe tartozó okoknak minősülnek” – magyarázza dr. Kelemen Dániel, a Réti, Várszegi és Társai Ügyvédi Iroda PwC Legal szakértő jogásza.
 
Fontos, hogy a Ptk. vonatkozó bekezdésétől a felek a bérleti szerződésekben egyező akarattal eltérhetnek, így, ha a bérleti szerződés a jelen rendelkezés alkalmazhatóságát kizárja, úgy a bérlő e bekezdésre hivatkozással a bérleti díj megfizetését nem tagadhatja meg. Vizsgálandó a szerződés olyan szempontból is, hogy tartalmaz-e a bérleti díjon felül közös költséget is, amit továbbra is fizetni kell.

A most bevezetett intézkedésekre tekintettel a bérlemények rendeltetésszerű használatának akadályozottsága, és így a Ptk. vonatkozó bekezdése alapján a bérleti díj elengedése csak szűk körben merülhet fel.

„Álláspontunk szerint a bérleti díj elengedését akkor lehet alkalmazni, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. A korlátozó intézkedések alapján elsősorban az egyes szabadidős létesítmények vonatkozásában merülhet fel e rendelkezés alkalmazása, mivel ezek nem nyithatnak ki. Vitára adhat okot azonban, hogy a helyiségek egyéb célokra - például tárolásra - alkalmasak maradhatnak” – teszi hozzá Kelemen Dániel.  
Kevésbé egyértelmű a helyzet azon bérlemények vonatkozásában, amelyek használhatóságát a szabályok korlátozzák, de teljesen nem szüntetik meg. Egyes üzletek az este hét órát követő időszakban is rendeltetésszerűen működtek, de a korlátozások következtében ezen üzletek kötelesek este hét órakor bezárni (például nonstopok). Nem egyértelmű, hogy ilyen esetben a korlátozott nyitvatartás vonatkozásában kérhet-e a bérlő, és ha igen, milyen arányban bérletidíj-csökkentést. E kérdéseket a joggyakorlat, illetve a rendkívüli jogalkotás keretében meghozott kormányzati intézkedések egyelőre nem válaszolják meg, így fontos, hogy a bérlők és a bérbeadók egymással meg tudjanak állapodni, és a felmerülő költségeket és kockázatokat egymás között meg tudják osztani.

Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor? ITT kiszámolhatod!

Fennáll-e vis maior?

Továbbra is felmerül időnként az a téves elképzelés, hogy a járvány automatikusan vis maiort eredményez. A vis maior fogalma alatt olyan, az egyes szerződésekre ható, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható külső behatás értendő, amely bekövetkezését és következményeit a felek nem tudják befolyásolni, és amelynek következtében a kötelezettségeiket nem tudják teljesíteni. A PwC Legal szakértő jogászai szerint önmagában a járvány jelenléte a szerződések végleges ellehetetlenülését nem eredményezi.

A bérleti szerződés módosítása

A bérlők, illetve a bérbeadók úgy is dönthetnek, hogy a bevezetett intézkedésekre tekintettel a közöttük fennálló bérleti szerződést módosítják - díjcsökkentésben, átütemezésben állapodnak meg.

A bérleti szerződés módosítása a bérlő és a bérbeadó közös megegyezése alapján

A bérlők és a bérbeadók bármikor jogosultak írásban, szabadon módosítani a közöttük fennálló bérleti szerződést a Ptk. és a lakásbérleti törvény által meghatározott keretek között. A teljesség igénye nélkül a felek megállapodhatnak:

-a bérleti díj csökkentésében, vagy hosszabb teljesítési határidő biztosításában, utólagos bérleti díj elszámolásban;
-az üzemeltetési költségek csökkentésében, elengedésében;
-az euróban meghatározott bérleti díj forintban történő megfizetésében oly módon, hogy a közöttük alkalmazandó átváltási árfolyamot a jelenleg fennálló árfolyamnál alacsonyabb szinten rögzítik.


A szerződésmódosítás során a bérlők is vállalhatnak többletkötelezettségeket, például a bérleti szerződés tartamának a veszélyhelyzet idejével megegyező időtartammal történő arányos meghosszabbítását, vagy a nyitvatartási idő ideiglenes módosítását.

A bérleti szerződés módosítása bírósági út igénybevételével

Amennyiben a bérlő és a bérbeadó között nincs megegyezés, felmerülhet a szerződés bíróság általi módosítása is.
A Ptk. alapján bármelyik fél kérheti a szerződés bírósági módosítását, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállt körülmény következtében, a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése valamelyik fél lényeges jogi érdekét sértené, és:

-a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
-a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
-a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

A jelenlegi szabályozási és gazdasági környezetben megállapítható, hogy a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás és a bérlő által nyújtott ellenszolgáltatás aránya jelentős mértékben a bérlő hátrányára megváltozott.

A PwC Legal jogászai felhívják a figyelmet arra, hogy a korábbi gazdasági világválság vonatkozásában a bírói joggyakorlat a gazdasági környezet általános változását nem ismerte el olyan körülménynek, amelyre alapítva a bírósági a fennálló szerződést módosította volna.

„A koronavírus-járvány egy újszerű, a joggyakorlat által még nem kezelt körülmény. Nyugat-Európában - például Spanyolországban - vannak már olyan ítéletek, amelyben a bíróság a Covid-19-járványra tekintettel elrendelte a bérleti szerződések módosítását” – mondja Kelemen Dániel.
A szakértő aláhúzza: fontos, hogy a bíróság legfeljebb a kereset benyújtásának időpontjára történő visszamenőleges hatállyal módosíthatja a bérleti szerződést. Minél később nyújtják be a keresetet, annál rövidebb időtartamra van meg a bíróság lehetősége arra, hogy a bérleti szerződést módosítsa.

Albérlet adó számítása kalkulátor

Hozzászólások

Megalakult az Állatorvostudományi Egyetem Állatvédelmi Központja

Az Állatorvostudományi Egyetem (ÁTE) új szervezeti egységeként január elsején kezdte meg működését az Állatvédelmi Központ, amelynek feladata az edukáció mellett, hogy tudományos hátteret biztosítson az állatvédelem területén dolgozó valamennyi szereplőnek - hangzott el az intézményt bemutató keddi budapesti sajtótájékoztatón.
2021. 01. 27. 00:20
Megosztás:
Hozzászólások:

Kibertámadás ért több magyar kormányzati portált

Összehangolt kibertámadás-sorozat ért több magyar kormányzati portált az elmúlt napokban, fennakadást okozva egyes honlapok működésében - közölte a kormany.hu kedden.
2021. 01. 26. 22:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Jó hangulatban, pluszban zárt a tőzsde

A Budapesti Értéktőzsde részvényindexe, a BUX 318,19 pontos, 0,74 százalékos emelkedéssel, 43 507,13 ponton zárt kedden.
2021. 01. 26. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Nem okoztak meglepetést a magyar jegybankárok, változatlanul hagyták az alapkamatot

Továbbra is 0,6 százalékos az alapkamat, a Magyar Nemzeti Bank döntéshozó testülete nem módosította a kamatszintet.
2021. 01. 26. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A pedagógusok körében magasabb az oltási hajlandóság

A pedagógusok körében magasabb az oltási hajlandóság, mint a magyar társadalomban, 43 százalékuk biztosra ígéri, hogy beoltatja magát valamelyik vakcinával - egyebek mellett ez derült ki abból a reprezentatív felmérésből, amelyet a Pedagógusok Szakszervezetének (PSZ) megbízásából végeztek és kedden online sajtótájékoztatón ismertettek.
2021. 01. 26. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Angliai hátterű céget bírságolt az MNB

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 150 millió forint piacfelügyeleti bírságot szabott ki az angliai Goldsten Limitedre, és 25-25 millió forintot a társaság egy korábbi magyar vezető tisztségviselőjére, illetve egy magánszemélyre betét vagy más visszafizetendő pénzeszköz jogosulatlan gyűjtése miatt - tájékoztatta az MTI-t a jegybank kedden.
2021. 01. 26. 16:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Sajtokat hív vissza a Kőröstej

A Kőröstej Kft. elővigyázatosságból visszahívja a forgalmazásból egyes Kőrösi sajtkorong elnevezésű termékeit, mert üvegdarab lehet bennük - hívta fel a figyelmet a vállalat kedden.
2021. 01. 26. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A járvány megmutatta: a rugalmas munkaidő és az emberi kapcsolatok a legfontosabbak a magyar munkavállalók számára

A magyar munkavállalók ahhoz, hogy jól érezzék magukat a munkahelyükön és elkötelezettek legyenek a munkáltató iránt, elvárják, hogy rendszeres legyen a kommunikáció a főnökkel, hogy jó legyen a személyes kapcsolatuk a kollégákkal, és hogy rugalmas legyen a munkaidő – derül ki a Profession.hu és a Boston Consulting Group (BCG) közös, friss, reprezentatív felméréséből, mely azt vizsgálta, milyen változásokat hozhat a koronavírus-járvány a munka világában.
2021. 01. 26. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Újabb 10 települést von be közös programjába a Magyar Posta és a Takarékbank

Februárban országszerte várhatóan 10 települést von be közös programjába a Magyar Posta és a Takarékbank, ezzel csaknem 20-ra emelkedik azon települések száma, ahol a közös működtetés hatékonyságát vizsgálják a felek - tájékoztatta az MTI-t a Magyar Posta Zrt. kedden.
2021. 01. 26. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Folytatódhat a csökkenés a magyar tőzsdén

Csökkenésre számít a Budapesti Értéktőzsdén (BÉT) kedden az Equilor Befektetési Zrt. szenior elemzője.
2021. 01. 26. 09:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Egyre több településen alacsony a koronavírus koncentrációja a szennyvízben

Egyre több településen alacsony a szennyvízben mért koronavírus-koncentráció - közölte a koronavirus.gov.hu hétfőn a Nemzeti Népegészségügyi Központ (NNK) nyomán.
2021. 01. 26. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Emelkedik a minimálbér februártól

Február 1-jétől a minimálbér bruttó értéke 167 400 forintra, a garantált bérminimum bruttó értéke pedig 219 ezer forintra emelkedik, ami csaknem 4 százalékos béremelést jelent - mondta az Innovációs és Technológiai Minisztérium (ITM) foglalkoztatáspolitikáért felelős államtitkára hétfőn Budapesten sajtótájékoztatón.
2021. 01. 26. 06:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tudatosságra ösztönözte a járvány a Z generációt

Hogyan látja magát a Z generáció a pandémia idején, milyen ötletekkel könnyítenék meg mások életét a járványhelyzetben és milyen kilátásaik vannak a jövőre nézve – többek között ezeket a kérdéseket tette fel követőinek Trunk Tamás, Z-generációs szakértő és influenszer. Nem reprezentatív kutatásának eredményeit a nem olyan rég megjelent, „Kintsugi – A márkák hivatása. Az első járvány a közösségi média korában” című könyvében részletezte, melyben kifejti, hogy több mint hétszázan osztották meg véleményüket a kérdésekkel kapcsolatban.
2021. 01. 26. 05:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tavaly jelentősen drágultak a használt autók Magyarországon

A magyar használtautó-piacon az átlagárak 2020. januártól decemberig 25 százalékkal, 2,48 millió forintról 3,11 millió forintra emelkedtek - közölte a Használtautó.hu online piactér hétfőn az MTI-vel.
2021. 01. 26. 04:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Így változtak a lakbérek Magyarországon - ábrán mutatjuk!

Átlagos havi lakbér az ingatlan.com kínálatában szerepő kiadó lakáshirdetések alapján régiónként (átlagos lakbér, ezer forint)
2021. 01. 26. 02:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nagy az érdeklődés az vándortáborok iránt

Idén ötödik alkalommal indulnak a Vándortábor Programban táborok, amelyekre nagy az érdeklődés, többségük fél órán belül be is telt - közölte az Aktív Magyarországért Felelős Kormánybiztosi Iroda hétfőn az MTI-vel.
2021. 01. 26. 01:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Nyilvánosságra hozták a felsőoktatási keresztféléves ponthatárokat

Nyilvánosságra hozták a felsőoktatási keresztféléves ponthatárokat hétfő délután a felvi.hu oldalon. Az Oktatási Hivatal tájékoztatása szerint több mint hatezer jelentkezőből 5231-en jutottak be egyetemre, főiskolára vagy felsőoktatási szakképzésre.
2021. 01. 26. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Pályázatot hirdet a Lego és a MOME

Országos pályázatot hirdet a Lego Hungária Kft. és a MOME, az Alkosd újra a világod! című kreatív megmérettetésre rendhagyó módon nem gyerekek, hanem felnőttek jelentkezését várják az illetékesek - közölték a szervezők hétfőn az MTI-vel.
2021. 01. 25. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

2,6 millió tavalyi éves e-matrica jár le január 31-én

A Nemzeti Útdíjfizetési Szolgáltató Zrt. (NÚSZ Zrt.) adatai szerint több mint 2,6 millió darab 2020-ra megváltott éves országos és megyei autópálya-matrica érvényessége jár le 2021. január 31-én éjfélkor. Azt követően az említett e-matricák nem használhatóak a hazai díjköteles gyorsforgalmi utakon.
2021. 01. 25. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Csúcsot döntött a Richter

A Budapesti Értéktőzsde részvényindexe, a BUX 441,28 pontos, 1,01 százalékos csökkenéssel, 43 188,94 ponton zárt hétfőn.
2021. 01. 25. 19:30
Megosztás:
Hozzászólások: