Akár önerő sem kell, de nem lesz kisebb a hitelteher a CSOK+ esetében

A csütörtökön megismert változtatások értelmében 2024-től az eddigi külön állami támogatás és kedvezményes hitel helyett a január elsejétől bevezetett CSOK+ már csak hitel formában érvényesül, igaz, a gyermekvállalást a kormányzat a második és harmadik gyermek világra jöttét követően 10-10 millió forintos tőketartozás elengedéssel honorálja. A feltételek szerint a fiatal családok az első lakáshoz jutás esetében maximum 80 millió forint értékű ingatlan megvásárlására kapnak lehetőséget, lakásbővítés vagy újabb ingatlan vásárlása esetén azonban az értékhatár a városokban 150 millió forintra emelkedik.

Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértő szerint az elmúlt hónapok félelmeihez képest jó hír, hogy a városokban élő, és kifejezetten a budapesti fiatal családoknak továbbra is nyitott lesz az út ahhoz, hogy gyermekeiket saját lakásban nevelhessék fel. Ugyanakkor a szakértő arra hívja fel a figyelmet, hogy az új konstrukció összességében induláskor a jelenleginél még kiadásokkal is szembesíti majd az első lakáshoz jutni akaró családokat, amennyiben azok három gyermeket terveznek. Amiben mégis új a mostani konstrukció az az, hogy a Babaváró igénylésével együtt a fiatal családoknak lényegében önrész nélkül lesz módja az első lakáshoz jutáshoz, hiszen a kormányzat ezt januártól a jelenlegi 20 helyett 10 százalékos önerő vállalása mellett teszi elérhetővé számukra. Erre a célra pedig a 80 millió forintos felső értékhatár esetében a 11 millió forintra emelkedő Babaváró támogatás összege elegendő lesz.

A BiztosDöntés.hu számításai szerint a 2023-as feltételek mellett a fiatal, az első, 80 millió forintos lakásba költözni vágyó család a következő tételekkel számolhat – ha teljesül a 3 gyermek vállalása.

1.     Babaváró 3 gyermek vállalásakor 10 millió forint -  önrészként az igénylést követő 90. naptól 100%-ban beszámítható
2.     Önrész a 20%-os szinthez 6 millió forint
3.     CSOK támogatás: 3 gyermek, 10 millió forint
4.     20 éves CSOK hitel: 3 gyermek, 15 millió forint törlesztőrészlet 3%-os kamattal: 83 200 forint
5.     A fennmaradó 39 milliós részre piaci hitel (20 évre) a piacon ma elérhető, 7,5 százalékos THM-mel: 314 200 forint

A havi törlesztőrészlet: 393 400 forint. Az MNB hitelfék szabályok alapján tehát a családnak nettó 657 000 forintos jövedelmet kell igazolnia és rendelkeznie kell 6 millió forint önrésszel.

A 2024-es CSOK feltételek szerint a konstrukció az alábbi módon alakul – azzal a vegytiszta számítással, hogy az igénylő családnak már van egy gyermeke, a másik kettőre vonatkozó vállalás pedig a hitelfelvételt követő hónapokban ikerszüléssel teljesül.

1.     Babaváró 11 millió forint
2.     Maximum 50 millió forintos CSOK-hitel 3%-os kamattal 277 600 forint
3.     19 millió forint értékű 20 éves piaci hitel 7,5%-os THM-mel 153 600 forintos törlesztőrészlet

Az összes induló hitelteher így 431 200 forint. Ehhez 718 ezer forintos jövedelem igazolása szükséges, ám továbbra is hangsúlyozzuk, hogy önerő nélkül lehetősége van a családnak az új lakásba költözésre.

Sokat számít, mikor születik a 2. és a 3. gyerek – és lesz-e több

Nagyon kedvező változás ugyanakkor, hogy ha a 2. és 3. gyermek megszületik, akkor 10-10 millió forinttal csökken a CSOK+ hitel tőkerésze, és így a törlesztőrészlete is kevesebb lesz. A 10 millió forintos CSOK+ tőkeelengedés 20 éves futamidőnél a startnál számítva 55 ezer forinttal csökkenti a CSOK+ törlesztőrészletet. Ha eljátszunk azzal a lehetőséggel, hogy a 2. és 3 gyermek születése a hitelfelvétel idején már igazolható (több, mint 12 hetes ikermagzatként), akkor a 30 millió forintra csökkent CSOK+ hitel törlesztőrészlete csak 166 400 forint. A kiegészítéshez szükséges 19 milliós piaci hitellel együtt is a havi törlesztőrészlet csak 320 000 forint. Az MNB hitelfék szabályok alapján a családnak itt elegendő lehet nettó 600 000 forintos jövedelmet igazolnia, ám önerő nélkül lehetősége van az új lakásba költözésre.

Az sem mellékes, hogy a futamidő első évében csak a 3 százalékos kamatot kell majd törleszteniük, illetve a gyerekek megszületése után egy év törlesztési szünetet kérhetnek.

Ráadásul a korábbi CSOK szabályokkal ellentétben a rendszer további 10-10 milliós tőkeelengedéssel „jutalmazza” a 4. és az 5. gyermek megszületését is.

A 25 éves CSOK+ lesz a kelendő

A BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint a kedvezményes CSOK hitel esetében a legtöbben élni fognak a maximális 25 éves futamidővel – ami ugyanakkor ma még nagyon ritka a piaci kockázatú hitelek esetében. A futamidő hosszabbítással az 50 milliós maximális CSOK-hitel esetén az induló havi törlesztőrészlet 40 ezer forinttal, 237 ezer forintra csökkenthető. A két gyermek megszületésével 30 millió forintra csökkenő tőketartozás esetében a CSOK-hitel futamidejének hosszabbítása 24 ezer forintos havi spórolást, azaz 142 ezer forintos törlesztőrészletet jelenthet.

A szakértő emlékeztetett arra, hogy a várakozások szerint a piaci hitelek kamata a következő hónapokban tovább csökken majd, így a jövőben a családok hitelterhe is alacsonyabb lehet. Ugyanakkor a BiztosDöntés.hu szakértője szerint még hosszú távon sem várható olyan piaci környezet, amikor a piaci lakáshitelek kamatai versenyképesek lennének a támogatott 3 százalékos CSOK+ hitellel.

Könnyebben lehet nagyobb lakásba költözni

Gergely Péter szerint a felújításokra, bővítésekre szinte bizonyosan elég lenne a 80 milliós felső határ, a 150 milliós felső limittel, és a 2. lakás megvásárlásának lehetőségének biztosításával a kormányzat a család bővülésével szükségessé váló nagyobb lakásba költözést könnyíti meg, figyelembe véve a jelenlegi fővárosi (és több vármegye székhelyen látható) ingatlanárakat.