Azt hittem, okos döntés várni az áresésre – Így lett a vidéki házam árából egy pénzzabáló pesti albérlet

Anitáék története egyáltalán nem egyedi. A budapesti lakáspiacra belépve gyorsan szembesült azzal, hogy az a pénz, ami vidéken egy tágas kertes házra volt elég, a fővárosban csak egy súlyos kompromisszumokat igénylő kis galériás lyukra futja. Mi az ára a kivárásnak? Mi lett volna a jó megoldás? Ismerd meg Anitáék történetét és vond le a tanulságokat!

„Nem találtunk olyat, ami belefért volna a keretbe, hitelt pedig nem akartam egyedülállóként a nyakamba venni egy ilyen bizonytalan helyzetben” – meséli Anita. „Úgy döntöttünk, kiveszünk egy albérletet a munkahelyem közelében, a pénzt pedig betesszük a bankba. Az állami támogatások – mint a nemrég indult Otthon Start – miatt úgy tűnik, az eladók egyre bátrabban árazzák be az ingatlanjaikat. Megvárjuk, amíg lecseng ez a nagy támogatási láz és normalizálódnak az árak. Majd ha már nem lesz ennyire drága minden, könnyebb lesz a meglévő tőkénkkel nekivágni.”

Logikusan hangzik? Első hallásra igen. Egy független hitelszakértő szemével nézve azonban Anita a lehető legveszélyesebb ingatlanpiaci csapdába sétált bele.

A „kivárás” rejtett, de hatalmas ára

A hitelszakértők tapasztalatai szerint az egyik leggyakoribb tévhit, hogy az ingatlanpiacon érdemes készpénzben ülve várni a „lufi kipukkanását”. Amikor valaki eladja a lakását és albérletbe költözik, gyakorlatilag leszáll a mozgólépcsőről: kilép az ingatlanpiacról.

Mi történik valójában a háttérben?

Egyrészt az albérlet azonnali, vissza nem térítendő veszteség. Egy átlagos budapesti bérleti díjjal számolva Anita évente 3-4 millió forintot fizet ki a főbérlőjének – ez az összeg tisztán a saját tőkéjét apasztja. Másrészt az az elképzelés, hogy a lakásárak a közeljövőben jelentősen visszaesnek, szakmailag ritkán igazolódik be. Még ha a piac stagnál is, az infláció és az építőanyag-árak növekedése miatt a meglévő készpénz vásárlóértéke (az, hogy hány négyzetmétert lehet belőle venni) ritkán emelkedik.

Aki a jelenlegi piacon kivárásra játszik, az valójában kockázatos fogadást köt a saját jövője ellen. Ahhoz, hogy Anita stratégiája anyagilag megérje, a budapesti lakásáraknak olyan drasztikusan kellene zuhanniuk, ami nemcsak kompenzálja az évekig fizetett albérlet költségét, de még a banki hozamoknál is nagyobb előnyt biztosít. Erre pedig a nagyvárosi piacokon jelenleg semmi esély nincs, főleg nem rövidtávon.

Mi lett volna a jó megoldás?

A szakértők szerint ilyen helyzetben mindig a számoknak kell dönteniük az érzelmek helyett. Ha Anita egy független tanácsadóhoz fordul az albérlet kivétele előtt, teljesen más alternatívákat kapott volna.

A megoldás egy racionális hitelkonstrukció, vagy egy magasabb hozamot ígérő megtakarítás lett volna.

A lakáshitel választása esetén a meglévő készpénzt magas önerőként használva a hitelösszeg jelentősen csökkenthető. Még a jelenlegi piaci kamatok mellett is előfordulhatott volna, hogy a havi törlesztőrészlet nagyságrendileg megegyezik a most fizetett budapesti albérlet díjával. A különbség viszont óriási: míg az albérletnél a pénz elillan, a hiteltörlesztéssel Anita hónapról hónapra a saját vagyonát, a gyermeke jövőbeli örökségét építette volna. Ráadásul az ingatlanban lévő tőke együtt mozgott volna a piaccal – ha drágulnak a lakások, az ő vagyonának értéke is nő.

Megtakarítás esetén, ha Anita egyedülálló anyaként mindenképpen elzárkózott a hitelfelvételtől, és az albérlet+kivárás mellett döntött, a legfontosabb feladat a tőke értékének megvédése lett volna.

Legnagyobb félelme azonban az volt, hogy ha befekteti a ház árát, elveszíti a rugalmasságát.

„Mi van, ha holnap találok egy megfelelő lakást, de a pénzem évekre be van fagyasztva?”

– tette fel a teljesen jogos kérdést. Ez az a pont, ahol a legtöbben elkövetik a végzetes hibát, és a folyószámlán, nulla százalékos kamaton hagyják a tízmilliókat. Ezt a „halott pénzt” pedig napról napra emészti fel az infláció és az ingatlanpiaci drágulás.

Egy független pénzügyi szakértő azonban azonnal eloszlatta volna a „lekötés” mítoszát. A profik ugyanis pontosan ismerik a magas likviditású, azaz szinte bármikor hozzáférhető megtakarítási formákat. Léteznek olyan rövid lejáratú megoldások – például Diszkont Kincstárjegyek (DKJ), napi kamatozású banki megtakarítási számlák, vagy könnyen mozgósítható pénzpiaci alapok –, amelyek úgy termelnek érdemi hozamot, hogy közben a tőke szabad marad. Sőt, a magasabb hozamú állampapírok többsége is egy jelképes (jellemzően 1 százalékos) visszaváltási díj ellenében bármikor, napok alatt újra a számlánkon landolhat.

Egy okosan összerakott, rugalmas portfólió egy 30-35 milliós tőke esetén még így is kitermelhetett volna havi 150-200 ezer forint „passzív” jövedelmet, ami jelentősen tehermentesítette volna a családot az albérlet fizetésében. A pénze tehát dolgozott volna helyette, és amikor felbukkan a tökéletes pesti lakás, kompromisszumok és hosszas várakozás nélkül, azonnal lecsaphatott volna rá.

A legfontosabb tanulság: az óvatosság sokszor a legnagyobb kockázat

Anita története a legdrágább tanulópénz, ami jól mutatja: a lakáspiacon az óvatosságnak álcázott tétlenség (a bankszámlán pihenő pénz és az albérlet kombója) sokszor a legnagyobb kockázat.

Legyen szó egy okosan felépített hitelről vagy egy rugalmas megtakarításról, az optimális út mindig létezik, de laikus szemmel ritkán látszik elsőre. Éppen ezért, mielőtt végleges döntést hoznánk életünk legfontosabb vagyonáról, egy független szakértő bevonása nem luxus, hanem az egyetlen garancia arra, hogy az otthonunk és a pénzünk is biztonságban maradjon.