Felére zsugorodott tavaly a budapesti újlakás-piac

A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly felére zsugorodott a fővárosi újlakás-piac. Bár megvan az esélye, hogy idén elmozduljunk a mélypontról, a gyakori akciók és bevezető árak egyelőre inkább a beruházók útkeresését jelzik – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb, publikus beruházói és értékesítői adatokból összeállított Budapesti Újlakás Értéktérképéből.

Felére zsugorodott tavaly a budapesti újlakás-piac

> 2023 második fél évében tovább folytatódott a már 2022 végén megindult és a tavalyi első hat hónapban egyértelművé váló mélyrepülés a fővárosi újlakás-piacon. „Az általánosan romló keretfeltételek következtében az első fél évi 1570 után júliustól decemberig mindössze 1390 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek, aminél kevesebb legutoljára 2014 első felében talált gazdára. Az éves 2960 darabos eladás kereken 50%-os visszaesés 2022-höz képest, emellett az elmúlt kilenc év legalacsonyabb volumene” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kereslet visszaesését pedig látványos szűküléssel az új kínálat is azonnal lekövette. A tavalyi második fél évben mindössze 82 új, kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében mintegy 1850 lakás épül. Az első hat hónapban is ehhez hasonló, a 2020-as első fél évi Covid-sokkot idéző darabszámokat láthattunk. Az év egészében így elindított 178 projekt körülbelül 25%-os, a 3500-as új lakásmennyiség viszont már 45%-os visszaesés a megelőző évhez képest, azaz az átlagos projektméret is jócskán, 20 lakásosra csökkent. Mindez ugyancsak a 2014-15-ös piaci helyzetet idézi.

Bár a beruházói aktivitás általánosan visszaesett, az továbbra is a XIII. kerületben a legélénkebb. Angyalföld piaci részesedése rekordmagas: a 3500 újonnan piacra került lakás közel fele, mintegy 1630 itt épül meg. A XIV. kerület bő 500 új otthonnal a második, míg meglepetésre a dobogó közelébe korábban soha nem jutó XIX. kerület a harmadik, noha itt mindössze 170 lakás értékesítése indult el három társasházban.

> Ha a projektek darabszámát nézzük, más a kép. 26 új beruházás értékesítése indult a III. kerületben, 23 a XI.-ben és 18-18 a II. és a XIII. kerületben. Míg azonban a három budai városrészben mindössze 5-6 lakásos az átlagos projektméret, a XIII. kerületben főváros szerte a legnagyobb, 91 lakásos egy tipikus új társasház. Új projekt értékesítése csupán két kerületben, az I.-ben és a – nagy meglepetésre a hagyományosan is az egyik fő lakásépítési színtérnek tekintett – IX.-ben nem indult tavaly.

A lakásépítők egyre növekvő megfontoltságát mutatja, hogy míg 2022-ben összesen 31 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből húsz meghaladta a 100 lakásos volument, tavaly már csak 16 nagy beruházás került piacra (ráadásul ebből két év elején indult év végére le is állt), amelyek közül mindössze kilenc éri el a 100 lakásos méretet.

Ez annak ellenére beszédes, hogy az utóbbi években a nagy projekteknél is terjed a trend, miszerint az értékesítést csak az építkezés előre haladott fázisában kezdik meg, azaz az előbb említett számoknál valamivel több helyszínen zajlik a kivitelezés, csak éppen a lakások még nincsenek a piacon.

Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint 2023-ban a tavalyinál valamivel kevesebb, mintegy 6200 új társasházi lakás került átadásra Budapesten[1]. Ennek negyede, 1600 a XIII. kerületben készült el, amit 630-630 lakással a III. és a XIV. kerületek követnek. Az I. kerület kivételével mindenhol volt átadás. Bár 2024-es befejezéssel 6300 lakásról van már információ, Valkó Dávid elmondása szerint az éves növekedés mégsem valószínű, mivel ebből, a jelenlegi állapot szerinti volumenből a piacot jellemző csúszások miatt végül rendre százas nagyságrendű lakásátadás tolódik a következő évre.

„Az idénre tervezett átadások számából, közel kétezer lakással mintegy egyharmados a XI. kerület részesedése. Nagyjából 1500 lakásátadás várható a XIII. kerületben, míg a IX. kerületben durván 630 darab. Mindemellett 2025-re is már 3400, értékesítés alatt álló lakást tartalmaz adatbázisunk. Ez a szám – noha érezhetően elmarad a korábbi években jó előre bejelentett átadásoktól – az újabb és újabb projektek indításával folyamatosan növekszik” – sorolja a kínálati adatokat az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

A kereslet volumenében, azaz a tavalyi évben eladott új lakások számában nagyjából 670 lakással a XIII. kerület az első, melyet a XI. és a XIV. kerület követ 510, illetve 290 lakással. Mindezek mellett a III. és a VIII. kerületben volt élénkebb a piac, itt 230-250 új lakás talált gazdára. Az öt kerület összesített részesedése a keresletből kétharmados volt 2023-ban.

Az, hogy tavaly az új kínálat meghaladta a keresletet, negatív hatással volt az eladatlan lakáskészletre. A 2024. január elején elérhető, azonnal költözhető 1200 darabos új lakás az elmúlt tíz évben a második legnagyobb féléves volumen. Aki rögtön költözne, a X., XI. és XIII. kerületekben találhat legkönnyebben ingatlant, itt egyenként 160-180 lakásból válogathat jelenleg. Építés alatt állóból további 5200 darabos a fővárosi eladatlan készlet, ebből minden harmadik a XIII. kerületben található.

 Egyelőre nehéz megjósolni, hogy vajon a 2023-as évvel magunk mögött tudhatjuk-e az újlakás-piaci mélypontot. A korábban CSOK-os vásárláskor főszabályként érvényes 5%-os lakásáfa visszaigénylés lehetősége az új CSOK Plusz keretében Budapesten – és általában a többlakásos épületeknél – megszűnik, az illetékkedvezmény viszont marad. Csakúgy, mint az 5%-os lakásáfa még elvileg öt éven keresztül, abban az esetben, ha az építési engedélyt 2024 végéig megszerzi a projekt.

Így, ebben a jelenlegi, visszaeső kereslettel jellemezhető környezetben a kínálat időben „elhúzásával” egyelőre nagy tere van a piaci önszabályozásnak, azaz a lakásépítők kivárhatják az értékesítés elkezdéséhez kedvezőbb lehetőséget. Ugyanakkor már most érezhetően lelassult az áremelkedés, illetve egyre gyakrabban élnek előértékesítési kedvezményekkel, árazási akciókkal a beruházók, várhatóan addig, míg újra nem élénkül a kereslet. Összességében tehát a lakáspiac egészéhez hasonlóan ebben a szegmensben is az általános gazdasági peremfeltételek alakulásához (reáljövedelmek, gazdasági növekedés, kamatszintek változása) tudjuk kötni várakozásainkat

Jelenleg építés alatt álló, 2024-es átadású lakásokra szűrve az OTP Jelzálogbank adatbázisát mintegy 1,48 millió Ft/m2 átlagár adódik Budapesten, ami egy év alatt 18%-os drágulást, azaz reálértéken nagyjából stagnálást jelent. Ráadásul, ha 2025-ös átadással nézzük, ez az átlagár akkor sem érezhetően drágább (noha ez még sok esetben tervasztalról történő vásárlást feltételezne, s az építkezés során törvényszerűen emelkedik az ár). „Az, hogy egy frissen hirdetni kezdett, metróvonalon épülő projektben jelenleg el lehet csípni 900 ezer Ft/m2 alatti bevezető árakat mutatja, hogy a beruházók is tapogatóznak, vajon hol az az árszint, ahol újra megjelennek a vevők” – érzékelteti a helyzetet Valkó Dávid.

Budapesti agglomeráció: egyre feljebb kúsznak az árak

Tovább emelkednek az ingatlanárak a budapesti agglomerációban – közölte a GDN Ingatlanhálózat. A legfrissebb adatok szerint a dél-keleti szektorban egy 90 négyzetméteres ház ára egy hónap alatt 63-ról 70 millió forintra nőtt. Tóth Péter régióigazgató szerint a támogatott hitelek fokozzák a keresletet, ami a fővárostól távolabbi településekre tereli a vevőket. Gombár János, az újpesti iroda vezetője úgy véli, a telekárak különbségei miatt sokan akár Nógrád vármegyéig is elköltöznek. A szakértők szerint a jelenlegi piaci helyzetben érdemes minél előbb vásárolni, különösen szakértői segítséggel.
2025. 08. 22. 16:00
Megosztás:

Budapesti agglomeráció: egyre feljebb kúsznak az árak

Tovább emelkednek az ingatlanárak a budapesti agglomerációban – közölte a GDN Ingatlanhálózat. A legfrissebb adatok szerint a dél-keleti szektorban egy 90 négyzetméteres ház ára egy hónap alatt 63-ról 70 millió forintra nőtt. Tóth Péter régióigazgató szerint a támogatott hitelek fokozzák a keresletet, ami a fővárostól távolabbi településekre tereli a vevőket. Gombár János, az újpesti iroda vezetője úgy véli, a telekárak különbségei miatt sokan akár Nógrád vármegyéig is elköltöznek. A szakértők szerint a jelenlegi piaci helyzetben érdemes minél előbb vásárolni, különösen szakértői segítséggel.
2025. 08. 22. 16:00
Megosztás:

Bűncselekmény a kriptózás? Váratlan jogszabályi változások a magyar kriptovaluta piacon

Június utolsó hetében előzmények nélkül, derült égből villámcsapásként sújtott le az újabb salátatörvény keretében érkező módosítási csomag a hazai kriptoeszköz-szolgáltatókra és felhasználókra. Hiába tűnt úgy, hogy a hosszú éveken át tárgyalt MiCA rendelet egységes szabályozást hoz az Unió minden tagállamába, Magyarországon most újabb kérdések gördültek a kriptopiaci működés elé. Az Oppenheim Ügyvédi Iroda összefoglalójából kiderülnek a részletek.
2025. 08. 22. 15:00
Megosztás:

Emelkedtek a fejlett piaci kötvényhozamok

A beszerzési menedzser-indexek – elsősorban a feldolgozóipari alindex váratlan javulása miatt – az euróövezetben és az USA-ban is erősebbek lettek a vártnál.
2025. 08. 22. 14:00
Megosztás:

Estek a főbb amerikai indexek, a piacok Jerome Powell beszédét várják

A csütörtöki kereskedés során a Wall Street főbb indexei mérsékelt csökkenéssel zártak, a befektetők kivárnak a Fed-elnök mai, Jackson Hole-i beszéde előtt. Az S&P 500 0,4%-kal esett vissza, az indexet alkotó 11 szektorból 9 vesztett értékéből.
2025. 08. 22. 13:00
Megosztás:

Vegyesen zártak az európai tőzsdék

Csütörtökön visszafogott hangulat uralkodott az európai piacokon, miközben a befektetők a Federal Reserve Jackson Hole-i szimpóziumára várnak, ahol Jerome Powell pénteki beszéde irányt mutathat az amerikai kamatpolitika jövőjéről.
2025. 08. 22. 12:00
Megosztás:

Ethereum, Cardano és Dogecoin új csúcsokra tör 2025-ben, de a Layer Brett lehet a következő 100-szorozó kriptó

Jól látható, hogy olyan érmék, mint az Ethereum, a Cardano és a Dogecoin új történelmi csúcsokat céloznak meg 2025-re.
2025. 08. 22. 11:00
Megosztás:

Alig változott péntek reggelre a forint

Alig változott a forint árfolyama péntek reggelre a főbb devizákkal szemben az előző délutáni jegyzéséhez képest a nemzetközi devizakereskedelemben.
2025. 08. 22. 10:00
Megosztás:

A legjobb altcoinok, amelyeket érdemes megvásárolni 2025 augusztusában: Dogecoin, Cardano és egy új, virális ETH L2 projekt 5000%-os staking hozammal

Ahogy a 2025-ös kriptopiaci bikafutás egyre gyorsul, a befektetők gőzerővel keresik a legjobb altcoinokat, amelyeket érdemes lehet megvásárolni 2025 augusztusában. Miközben a már jól bejáratott szereplők, mint a Dogecoin és a Cardano stabil teljesítményt nyújtanak, az igazi lehetőség azokban az új kriptovalutákban rejlik, amelyek az elsöprő mémenergiát új generációs hasznossággal ötvözik.
2025. 08. 22. 09:00
Megosztás:

Szijjártó Péter: újabb támadás érte a Barátság-kőolajvezetéket az orosz-belorusz határnál

Az éjszaka folyamán kaptuk a hírt, hogy ismételten - rövid időn belül immár harmadszor - támadás érte a Barátság-kőolajvezetéket az orosz-belorusz határnál. A Magyarországra irányuló kőolajszállítás újra leállt! - közölte Szijjártó Péter külgazdasági és külügyminiszter pénteken a Facebookon.
2025. 08. 22. 08:15
Megosztás:

Lassul a magyar luxusingatlanpiac és a hazai vevők kerültek többségbe

A vevői kivárás és a csökkenő külföldi kereslet miatt érezhetően lassul a magyar luxusingatlanpiac. Szeder Krisztina, a Duna House Prime ingatlanszakértője szerint a luxusingatlanok értékesítése sokszor nem hónapok, hanem évek kérdése, így az eladók számára az egyik legnagyobb próbatétel a türelem.
2025. 08. 22. 06:00
Megosztás:

Itt a meglepő bizonyíték: a tavalyi nagy pörgés után év elején már csak minimális növekedésre futotta a magyar lakáspiacon

Meglepő adatokkal szolgált az idei első negyedévet illetően az Eurostat, hiszen a magyar piacon mindössze 1,5%-kal emelkedett a lakáspiaci tranzakciók száma 2024 hasonló időszakához képest, ez pedig a visszaesést produkáló Írország, Málta és Ciprus után a negyedik legrosszabb statisztika az adatot szolgáltató 17 európai ország közül. Mindez azért lehet meglepetés, mert az év eleje itthon a közbeszédben épp arról szólt, hogy nagyon erős az érdeklődés, amit újabb intézkedések is támogattak. Ilyen volt a SZÉP kártyákon szereplő összeg felhasználhatósága, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felszabadítása, illetve a lakossági állampapírokból felszabaduló jelentős kamat- és tőkefizetés. Azonban a jelek szerint ez sem mozgatta meg igazán a lakáspiacot, inkább csak az érdeklődés volt erős, kevésbé tükröződött ez tranzakciókban.
2025. 08. 22. 05:00
Megosztás:

Az amerikai gazdasági teljesítmény növekedése nyolchavi csúcsra gyorsult augusztusban

Az amerikai gazdasági aktivitás növekedése nyolchavi csúcsra gyorsult augusztusban az S&P Global Market Intelligence gazdaságkutató intézet kompozit beszerzésimenedzser-indexének (BMI) csütörtökön közzétett előzetes értékei alapján.
2025. 08. 22. 03:00
Megosztás:

Itt a nagy pálinka törvény! A NAV döntése a pálinkafőzés mennyiségi korlátozásáról

A szabályozás alapján bárki, aki betöltötte a 18. életévét, és saját gyümölcsöt termeszt, jogosult arra, hogy a saját terméséből párlatot állítson elő.
2025. 08. 22. 02:00
Megosztás:

Vége a gázfűtésnek és a fafűtésnek Magyarországon - ez jön helyette

A fosszilis energiahordozók árának állandó emelkedése, valamint az ezekből fakadó környezeti terhelések következtében mind nagyobb szükség van a megújuló energiaforrások és az intelligens vezérlési megoldások bevezetésére a fűtési és hűtési rendszerekben.
2025. 08. 22. 01:00
Megosztás:

Itt a döntés! A nyugdíjas élelmiszer utalvány furcsa címletei

Közel 70 milliárd forint értékben kapnak élelmiszer-utalványt az idős korúak, melynek címleteiről is döntés született.
2025. 08. 22. 00:01
Megosztás:

Eredményes volt az augusztus 20-i vasúti forgalom lebonyolítása

Az ünnepi hétre megerősített kapacitásokkal és ügyelettel készült a MÁV-csoport és az augusztus 20-i ünnepi forgalmat eredményesen bonyolította le a társaság - közölte Hegyi Zsolt vezérigazgató csütörtökön a Facebook-oldalán.
2025. 08. 21. 23:00
Megosztás:

Romlott a fogyasztói hangulat az euróövezetben

Az euróövezetben romlott a fogyasztói hangulat augusztusban az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának (DG ECFIN) csütörtökön közzétett előzetes adatokon alapuló jelentése szerint.
2025. 08. 21. 22:00
Megosztás:

Továbbra is a Yettelé a leggyorsabb magyarországi mobilhálózat

A tavalyi második fél év után 2025 első hat hónapjában is a Yettel nyújtotta a leggyorsabb mobilinternetes hozzáférést Magyarországon az Ookla Speedtest Intelligence valamit a szelessav.net országos összesített átlagsebesség-mérései alapján - közölte a mobilszolgáltató csütörtökön az MTI-vel.
2025. 08. 21. 21:00
Megosztás:

Debrecenben ismét megrendezik a Farmer-Expót

Harmincnegyedik alkalommal rendezik meg az idén augusztus 28-30. között Debrecenben a Farmer-Expo Nemzetközi Mezőgazdasági és Élelmiszeripari Szakkiállítást, amelyen az agrárium szinte minden ágazata képviselteti magát - jelentették be a szervezők a rendezvény beharangozó sajtótájékoztatóján csütörtökön a Debreceni Egyetem (DE) Böszörményi úti campusán.
2025. 08. 21. 20:00
Megosztás: