Hamarosan több ezer fiatal örülhet, de mire számíthatnak az albérletpiacon?

„Ez a folyamat elsősorban azt mutatja, hogy a jó ár-érték arányú lakásokra már a főszezon előtt rámentek a bérlők, miközben a túlárazott lakások lassabban forognak” – mondta tapasztalatai alapján Zankó Károly, az OTP Ingatlanpont Krisztina körúti irodájának kiemelt értékesítője. Szerinte a piac már a ponthatárok kihirdetése előtt, május-júniusban megmozdul, így aki biztosra megy és csak a felvétel tudatában kezd el keresgélni, az a legjobb lakásokról már könnyen lecsúszhatott. Szerinte a legkönnyebben kiadható termék Budapesten a 30-55 négyzetméteres, 1-2 szobás, bútorozott vagy legalább gépesített, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező lakás. Különösen jól pörögnek ilyenkor azok az ingatlanok is, ahol a két szoba külön nyíló, mert ott a lakótársi használat egyszerűbb.

Az elmúlt hónapokban sokan annak tudták be az albérletárak visszafogottabb emelkedését, hogy az Otthon Start Program miatt többen vásárolhattak saját lakást a bérlés helyett. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) korábbi becslései szerint a kedvezményes hitelprogram eredményeként Budapesten az elsőlakás-vásárlók aránya a korábbi 25-ről 40%-ra emelkedett, a befektetői aktivitás pedig óvatosabb lett. Ez eleinte mérsékelte a keresletet, de Zankó Károly tapasztalatai szerint tavasz végére kiderült, hogy az önerő hiánya miatt sokan nem tudnak élni a kedvezményes hitel lehetőségével. A program ugyanakkor az albérletárakra is hatással van, a tulajdonosok megpróbálják a korábbi áron kiadni az ingatlanjukat, de egyre többször kell engedniük abból. 

Mit, hol, mennyiért?

Az OTP Ingatlanpont szakembere szerint az Otthon Start hatására a budapesti albérletpiac kínálata jelenleg bővebb a szokásosnál, ami fékezi az árak emelkedését. Így ma már nem általános, hogy minden lakástulajdonos ugyanakkora mértékben emeli az árait. Ma a fővárosban 200 ezer forint alatt már nagyon nehéz kiadó lakást találni, 300 ezer forint felett viszont már kicsi a fizetőképes kereslet, vagyis a kettő közötti sávban szóródik a kínálat nagyon nagy része. 

Budapesten továbbra is a XI. kerület a lakáskiadás egyik legbiztonságosabb bástyája: a helyi egyetemek miatt a bérbeadhatóság szinte garantált. A kerületi egy-kétszobás lakások átlagos bérleti díja jelenleg 265-270 ezer forint. A IX. kerület bérbeadói piacát szintén nagy egyetemek, a Corvinus és a Semmelweis Egyetem tartja mozgásban, az árak itt széles sávban, 190 ezer és 300 ezer forint között szóródnak. „Itt különösen jól pörög a teljesen bútorozott, gépesített, metróhoz és campushoz közeli ingatlan” – emelte ki Zankó Károly. Az elmúlt években kimondottan erős diákkerületté vált a VIII. kerület is, ahol 250 ezer forint körüli átlagos áron hirdetik a kiadó lakásokat, ez a kerület jó kompromisszum a belvárosi elérés és a még viszonylag kezelhető ár között – hangsúlyozta az OTP Ingatlanpont szakembere.

Az Óbudai Egyetem központja miatt a III. kerületben is élénk a hallgatói érdeklődés. Itt a belépőszintet jelentő garzonok átlagosan 200-225 ezer forintos bérleti díjjal futnak, míg a tipikus egy-kétszobás lakások ára 240-300 ezer forint között mozog; a prémium újépítésű vagy nagyobb ingatlanokért pedig ennél jóval többet kérnek. Ár-érték arányban kifejezetten vonzó célpont a XIV. kerület, ahol a Budapesti Metropolitan Egyetem közelsége és a kiváló közlekedés jelenti a fő vonzerőt. Zuglóban már 180 ezer forinttól is találni szabad lakást, míg a klasszikus egyetemista otthonok bérleti díja 220-280 ezer forint között alakul. A kerület ideális választás azoknak, akik a belvároson kívül keresnek megfizethető alternatívát, de fontos számukra a campusok és a kulcsfontosságú közlekedési csomópontok (például az Örs vezér tere vagy a Puskás Ferenc Stadion) gyors elérése – mutat rá az OTP Ingatlanpont szakértője. A belvárosban az V. kerületben 350 ezer forint a medián bérleti díj, a VI. kerületben 285-290 ezer, a VII. kerületben 250 ezer körüli szint rajzolódott ki. „A legjobb ár-érték arány már nem az V. kerületben, hanem inkább a VI.-VII.-VIII.-IX. tengelyen van” – emelte ki Zankó Károly.

Gödöllő, mint Budapest egyetemi külvárosa

Hivatalosan vidéki város, de szorosan kötődik Budapesthez Gödöllő, melynek albérletpiaca is sajátos. A városban ugyanis erős a kollégiumi háttér, ezért a lakásbérlés kevésbé népszerű, mint a klasszikus vidéki egyetemvárosokban. A MATE gödöllői kollégiumai közel 1700 fő elhelyezését teszik lehetővé, és a campus saját tájékoztatása szerint a kollégiumot igénylő nappalis hallgatóknak a képzés idejére tudnak férőhelyet biztosítani.

A mostani kínálat alapján Gödöllőn a tipikus privát albérlet nagyjából 195-245 ezer forint körül elérhető a belvárosban vagy az egyetem közelében. Helyi sajátosság, hogy a budapesti kínálathoz képest itt több a bútorozatlan vagy csak részben bútorozott lakás. A szűk kínálat miatt Gödöllőn a jól árazott, egyetemhez vagy HÉV-hez közeli lakások gyorsan láthatóvá válnak és hamar elkelnek.

Mire érdemes figyelni a bérlőknek és a tulajdonosoknak?

A bérlőknek ma a legfontosabb tanács az, hogy ne csak a lakbért nézzék, hanem a teljes havi csomagot: közös költség, rezsi, internet, esetleges parkolás, kötelezően bérlendő beálló vagy tároló. A mostani hirdetésekben rendszeresen látszik 20-45 ezer forintos extra havi teher a lakbér fölött, és az is gyakori, hogy minimum 12 hónapos szerződést, 2 havi kauciót, sőt néha közjegyzői okiratot kér a tulajdonos. Érdemes arra is figyelni, hogy a tényleges tulajdonossal vagy a haszonélvezővel szerződjenek. Jó, ha minél részletesebb a szerződés, térjen ki arra is, hogy például kinek a feladata a kazán vagy a klíma szervizelése, vagy ha elromlik a mosógép rendeltetésszerű használat mellett, akkor mi történik. 

A bérbeadóknak a mai piacon az a jó stratégia, ha nem a maximális hirdetési árat hajszolják, hanem a legszélesebb bérlői kört. Érdemes észben tartani a bérbeadói aranyszabályt: a lakás állapota tükrözi a leendő bérlőét is. Ha tiszta, igényesen bútorozott és jól felszerelt ingatlant kínálunk, azzal szinte automatikusan a leginkább fizetőképes és megbízható bérlői kört vonzzuk be. A leggyorsabban bérbe adható ingatlannak jelenleg a tiszta, frissen felkészített, 1-2 szobás, gépesített és bútorozott lakások számítanak, amelyek stabil internetkapcsolattal és könnyen kalkulálható rezsiköltséggel rendelkeznek. A berendezésnél kulcsfontosságú a korszerűség: az elavult, retró bútorok kifejezetten rontják a lakás hirdetései esélyeit, a fiatalabb bérlőgeneráció ugyanis a modern esztétikumot keresi. Emellett ma már a klímaberendezés is szinte alapvető elvárássá lépett elő a piacon.