Hogyan árazzuk be reálisan az ingatlanunkat? – A leggyakoribb hibák és megoldásaik

Amikor a tulajdonosok próbálják beárazni ingatlanukat, akkor 90 százalékuk általában abból indul ki, hogy a környéken, az utcában, esetleg az adott házban mennyiért kelt el nemrég egy ingatlan, vagy pedig megnézik az ingatlanhirdetési portálokat és az ott látható hasonló ingatlanok hirdetési árai alapján próbálják meghatározni, mennyit is ér az ingatlanuk - mondta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós irodájának szakmai vezetője.

Ez a megközelítés azonban óriási hibákhoz vezethet. Egyrészt azért, mert az ingatlanhirdetési portálokon már eleve túlárazott sok ingatlan, hiszen mások is hasonló logika mentén hirdetik meg ingatlanukat.

Másrészt pedig azért, mert a fenti forrásokból származó árakra rendszerint még 10-20 százalékot rátesznek az eladók, abból kiindulva, hogy az ő ingatlanuk nyilvánvalóan többet ér, amire meg is találják általában az indokot az ingatlan jobb fekvése, adottsága, felújításának mértéke, stb. alapján.

A probléma a szakértő szerint ezzel az, hogy két ugyanolyan ingatlan nincs. Tehát egymáshoz hasonlítani csak úgy lehetne ingatlanokat árazás szempontjából, ha figyelembe vennénk minden eltérést, amire azonban az átlag eladó kellő tapasztalat híján - hacsak nem befektetőről van szó, aki már számos lakáseladáson van túl - nem képes.

Emellett nagyon fontos lenne mindig számításba venni az aktuális piaci helyzetet, amit még a hirdetési felületek sem tükröznek vissza pontosan, nemhogy a környékbeli korábbi értékesítések.

A reális piaci érték gyorsan tud változni, és aki nem követi nyomon folyamatosan az aktuális ingatlanpiaci helyzetet, az aligha van tisztában azzal, hogy egy korábbi árhoz képest épp mennyivel tér el adott pillanatban a valós értékesítési ár - figyelmeztet a szakértő.

Tény ugyanakkor, hogy sok eladó maga sem gondolja komolyan az általa ilyen módon meghatározott, vagy éppen csak megálmodott árat. A hirdetésnél feltüntetett árral mindössze annyi a célja, hogy úgymond “szondázza” a piacot, azaz megállapítsa, hogy a realitástól jellemzően felfelé elszakadó ár vajon alkalmas-e érdeklődők bevonzására. Sokan aztán később sem hajlandóak eltérni ettől az ártól, így aztán az eladhatatlan kategóriában marad az ingatlan.

Az ingatlanközvetítő ezzel szemben kellő, naprakész tapasztalattal rendelkezik a piac állapotáról, az adott pillanatban egy meghatározott területen érvényes keresletről és kínálatról.

Egyrészt azért, mert napi szinten foglalkozik ingatlanok eladásával, másrészt azért, mert rendelkezésére állnak az iroda tranzakciókra vonatkozó adatai az ingatlanok minden fontos paraméterével együtt.

Egy tapasztalt és jó ingatlanközvetítő emellett képes figyelembe venni azt is, hogy adott esetben a lokáció, a műszaki tartalom, az infrastruktúra, a közlekedés, stb. miként befolyásolja egy meghatározott ingatlan esetében a kínálati árat. Ezáltal olyan hirdetési árat tud meghatározni, melyre valóban megjelennek az érdeklődők.

Arról nem is beszélve, hogy egy gyakorlott ingatlanközvetítő tisztában van azzal, hogyan néz ki az optimális hirdetés, vagy hogy mikor szükséges abban lecserélni a képeket, változtatni a leíráson.

Szintén hozzájárul az eladás sikeréhez azzal, hogy úgy tudja bemutatni az érdeklődőknek az eladó lakást, hogy az a lehető legvonzóbb legyen. Nem biztos ugyanis, hogy minden esetben az árcsökkenés fogja meghozni a vevőt - hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan szakértője.

Nagy Csaba szerint egyébként a legjobb árat akkor kapja egy tulajdonos az ingatlanáért, ha azt a lehető leggyorsabban sikerül értékesítenie.

Amennyiben túl magas árat határoz meg, miközben valós értékesítési szándéka van, akkor csak a saját dolgát nehezíti azzal, hogy folyamatosan csökkentenie kell a hirdetési árat, míg végre eléri azt a szintet, hogy megjelenik rá egy-egy érdeklődő. Csak eközben már hosszú hónapok teltek el az indulástól.

Így, ha valaki nem boldogul saját maga ingatlan eladásával, akkor érdemes szakemberhez fordulnia, aki nemcsak a megfelelő árazásban segít, hanem abban is, hogy megállapítja, pontosan milyen tényező okozhatja a hibát a hirdetésnél, amiért nem érkeznek egy adott áron az érdeklődők az ingatlanra, esetleg milyen probléma merül fel az ingatlan bemutatásánál, ami miatt az érdeklődőből nem lesz vevő.

Az persze nem árt, ha valóban tapasztalt és korrekt szakemberrel sikerül felvennie a kapcsolatot a tulajdonosnak, aki pontosan tájékoztatja arról, hogy miként és milyen eséllyel zajlik majd az eladás, mire figyeljen, mire számíthat a folyamat során és tanácsokat is ad. Mert ellenkező esetben nem lesz sokkal előrébb, mint ha maga próbálkozna az eladással.