Lakást ad el vagy vesz? Kötelező lett a villamosbiztonsági felülvizsgálati dokumentáció!

A szabályozás célja a tűz- és áramütésveszély csökkentése. A szakértők szerint a lakásállomány jelentős része elöregedett elektromos hálózattal működik, amelyet eredetileg jóval kisebb terhelésre terveztek. Baranyi Zoltán, villamos biztonsági felülvizsgáló, a BILD Elektro Kft. szakértője szerint a felülvizsgálat segíthet feltárni a falak mögött rejtőző hibákat, és jelentős kockázatokat előzhet meg.

Magyarországon évente mintegy 6400 ingatlantűzhöz riasztják a tűzoltókat, és a katasztrófavédelem adatai szerint az elektromos meghibásodás a második leggyakoribb kiváltó ok. A statisztika a mindennapok nyelvére lefordítva azt jelenti: hazánkban átlagosan 40 percenként lángra kap egy épület.

A szakértők szerint a helyzet még riasztóbb, ha azt is hozzátesszük, hogy az ilyen tüzek akár 90 százaléka megelőzhető lenne egy megfelelő műszeres villamosbiztonsági felülvizsgálattal. Ennek ellenére sok lakástulajdonos és cégvezető ma sem tudja pontosan, mi történik a falak mögött futó vezetékekkel, és milyen jogszabályi kötelezettségek védik az életüket és a vagyonukat.

Új szabályok az ingatlanpiacon

A villamosbiztonsági felülvizsgálat egy olyan részletes műszaki és műszeres ellenőrzés, amely azt vizsgálja, hogy egy épület elektromos hálózata megfelel-e a biztonsági előírásoknak, illetve fennáll-e áramütés vagy tűz veszélye. Bár hasonló vizsgálatok már a nyolcvanas évek óta léteznek a magyar szabályozásban, a téma sokáig alig jelent meg a köztudatban.

A helyzet az elmúlt években jelentősen megváltozott. A jogalkotó egyre szigorúbb szabályokat vezetett be, amelyek közül az egyik legfontosabb a 2024. január 29-én hatályba lépett módosítás volt. Ennek értelmében ingatlan adásvétele vagy bérbeadása esetén immár kötelező a villamosbiztonsági felülvizsgálati dokumentáció elkészíttetése. A korábbi gyakorlatban sokan hivatkoztak arra, hogy ha az ingatlan fázisonkénti áramerőssége nem haladta meg a 32 ampert, és FI-relé is volt a hálózatban, a vizsgálat elhagyható. Ez a kivétel azonban megszűnt.

A jogszabályváltozás miatt az ügyvédek és ingatlanjogászok számára is előírták a tájékoztatási kötelezettséget. Egy adásvételi szerződésnél fel kell hívniuk a felek figyelmét arra, hogy a tranzakció akkor tekinthető biztonságosnak, ha rendelkezésre áll a felülvizsgálati jegyzőkönyv, amelynek elkészíttetése jellemzően az eladó feladata.

Rejtett hibák és drága meglepetések

A szabályozás nem pusztán adminisztratív kötelezettség. A felülvizsgálat jelentős anyagi és biztonsági kockázatokat előzhet meg. Az eladó számára például jogi védelmet jelent, hiszen egy ingatlan értékesítése után öt évig kellékszavatosság terheli. Ha a vevő később rejtett hibát talál a villamos hálózatban, egy hivatalos jegyzőkönyv bizonyíthatja, hogy milyen állapotban adták át az ingatlant.

A vevő oldalán a tét még nagyobb lehet. Magyarországon a lakásállomány jelentős része 40–50 éves, és az akkori elektromos rendszereket jóval kisebb terhelésre tervezték.

„Amikor ezek a hálózatok épültek, egy kis teljesítményű mosógép és néhány háztartási készülék jelentette a csúcsterhelést” – mondja Baranyi Zoltán, villanyszerelő mester, felülvizsgáló, a BILD Elektro Kft. szakértője. „Ma viszont klímák, szárítógépek, indukciós tűzhelyek működnek ugyanazon a rendszeren. A régi vezetékek és kötéseik sokszor egyszerűen nincsenek felkészítve erre a terhelésre.”

A szakértő szerint ezért gyakori, hogy egy frissen felújított lakás esztétikailag kifogástalan, miközben a falak mögött komoly problémák rejtőznek.

„Egy elektromos hálózat teljes cseréje könnyen 5–10 millió forintos költség lehet, ráadásul falbontással és komoly felújítással jár” – teszi hozzá Baranyi Zoltán. „Egy vásárlás előtti felülvizsgálat viszont pontosan megmutatja, hogy a burkolatok mögött milyen állapotú rendszer működik, így a vevő nem egy időzített bombát vesz meg.”

Cégek és munkahelyek: háromévente kötelező

A vállalkozások esetében még szigorúbb a szabályozás. Minden munkahelynek minősülő létesítményben – irodákban, üzletekben, raktárakban vagy gyárakban – háromévente kötelező a villamosbiztonsági felülvizsgálat elvégzése.

Ez az előírás sokakat meglep: az egyéni vállalkozókra is vonatkozik, ha a székhelyük az otthonukban található. Ilyenkor az ingatlan jogilag munkahelynek minősül, így a munkavédelmi és villamosbiztonsági szabályokat ugyanúgy alkalmazni kell.

A munkáltató ugyanis felelősséggel tartozik a dolgozók biztonságáért. Ha egy ellenőrzés során súlyos hiányosságot találnak, a hatóság akár bezárathatja az üzemet, az áramszolgáltató pedig leválaszthatja az épületet a hálózatról.

„Egy áramütés gyanúja esetén a hatóságok rendkívül gyorsan reagálnak, és az áramszolgáltató azonnal megszüntetheti az áramellátást” – magyarázza Baranyi Zoltán. „Volt olyan eset, amikor egy 93 lakásos társasházat kapcsoltak le a hálózatról, miután egy járókelő áramütést érzett egy felújítási állvány érintésekor.”

A szakértő szerint az épület lakói három napig maradtak áram nélkül, amíg a teljes rendszert átvizsgálták és biztonságosnak nem minősítették.

Valódi vizsgálat vagy csak papírmunka?

Egy átlagos lakás villamosbiztonsági felülvizsgálata általában körülbelül 100 ezer forintba kerül, és jellemzően 1–2 órát vesz igénybe. A szakemberek ilyenkor műszeres méréseket végeznek, ellenőrzik a kötéseket, a védelmi rendszereket és a hálózat állapotát.

A vizsgálat eredménye egy részletes, 10–15 oldalas jegyzőkönyv, amely műszaki adatokat és mérési eredményeket tartalmaz. A piacon azonban megjelentek a hamis vagy formális „felülvizsgálatok” is.

„Sajnos előfordul, hogy valaki 20–30 ezer forintért úgynevezett papírvizsgálatot kínál, valós mérések nélkül” – figyelmeztet Baranyi Zoltán. „Egy valódi jegyzőkönyv részletes műszaki dokumentum, amelynek minden mérési eredménye visszakereshető. Ha kiderül, hogy a tulajdonos hamis igazolást használt, az súlyos jogi következményekkel járhat.”

A rendszer szigorítása várhatóan folytatódik. A tervek szerint 2026 júliusától a Magyar Mérnöki Kamara veszi át a villamosbiztonsági felülvizsgálók szakmai névjegyzékének kezelését, és csak az ott regisztrált szakemberek dokumentációi lesznek hivatalosan elfogadhatók.