Meglepő változás történt Budapest és agglomerációjának ingatlanpiacán

A KSH nemrég közzétett előzetes népszámlálási adatai érdekes változásokat jeleztek, melyek a budapesti és agglomerációs ingatlanpiac alakulása szempontjából is fontosak. Az adatokból ugyanis az látszik, hogy az elmúlt 10 évben 2,7 százalékkal csökkent Budapest népessége, de ami még ennél is érdekesebb, hogy az ország megyéi közül 12,5 százalékos aránnyal Budapesten él a legkevesebb 14 évesnél fiatalabb gyerek.

Emellett az is figyelemre méltó, hogy eközben az idősek száma nem kiemelkedően magas - tehát akadnak olyan megyék, ahol sokkal nagyobb az idős korosztály aránya -, ezzel szemben a 15-64 éves korosztály itt a legnagyobb arányú az országban. De mit jelent ez az ingatlanpiac szempontjából? Milyen irányt jelez mutat?

Balla Frigyes, a Balla Ingatlan operatív igazgatója ennek kapcsán elsősorban arra hívta fel a figyelmet, hogy ez a folyamat nem csak az utóbbi tíz évet jellemzi, hiszen Budapest népessége 1980 óta csökken. Azért nem folyamatosan, mert volt egy olyan év, 2015, amikor valamelyest nőtt a lakosságszám Budapesten. Ennek ellenére azonban a trend nem tört meg.

A budapesti agglomeráció több településének lakosságszáma viszont ezzel párhuzamosan folyamatosan emelkedett, akadt olyan terület, ahol kétszeres növekedést mértek. A két adatot figyelembe véve elmondható, hogy az agglomeráció folyamatos kiépülésével, javuló szociális hálójával évről évre elszívta a lakosokat a fővárostól.

Balla Frigyes felhívta a figyelmet arra, hogy ennek a változásnak az egyik fő mozgatórugója az alacsonyabb négyzetméterár. A különbség olyannyira jelentős volt, hogy a fővárosban megszokott életterüknek akár dupláját is kaphatták azok, akik vállalták a költözést valamelyik agglomerációs településre.

A helyzet azonban változóban: a szuburbanizáció ugyanis folyamatosan emelte az agglomerációs ingatlanok négyzetméterárait, aminek az utolsó nagy lökést a Covid-járvány adta 2020-ban, hiszen a bezártság elől tömegesen menekültek az emberek az elővárosokba. Így pedig rendkívül magasra emelkedtek az árak az agglomerációban.

Olyannyira, hogy ennek hatására már ki lehet jelenteni, hogy 2022-re a legkeresettebb 2-3 szobás lakások, és 3-4 szobás jó állapotú családi házak árelőnye gyakorlatilag elfogyott a fővárossal szemben. Sőt a februárban kirobbant háború és az általa okozott energia- és üzemanyag-válság, illetve az ezzel járó áremelkedés egy szempillantás alatt zárójelbe tette az évtizedek alatt felépített vonzerőt - jelezte a szakértő.

Az ingatlanközvetítők ezért most azt tapasztalják, hogy a frissen piacra lépő ingatlan-keresők már inkább a főváros felé fordulnak.

Ennek ellenére Balla Frigyes úgy véli, hogy a válság csillapodásával, és a háborús helyzet rendeződésével a folyamat visszaállhat a korábbi irányba, azon egyszerű oknál fogva, hogy az agglomerációban van még tér a terjeszkedésre.

Arra is felhívta azonban a figyelmet a szakember, hogy a kiköltözők az alacsonyabb négyzetméterárért cserébe helyenként kevésbé kiépített infrastruktúrát, szűkösebb óvodai és iskolai ellátottságot és alacsonyabb “komfortérzést” kaptak. Ez több településen feszültséget okozott, hiszen jelentkeztek a szokásos "túlnépesedési" tünetek, amiket csak nagyon költséges és időigényes kormányzati fejlesztésekkel lehetne csökkenteni.

A demográfiai mozgások kapcsán megjegyezte, az is egyértelműen látszik, hogy a gyerekes családok az elmúlt évtizedben egyáltalán nem költöztek a budapesti belvárosba, ott szinte csak a befektetési célú vásárlók jelennek meg, kiegészülve a fiatal egyedülálló, illetve gyermek nélküli pályakezdőkkel. Ők pedig előnyben részesítik a pörgős életstílust, és a központi elhelyezkedést. Ez indokolja tehát azt, hogy miért a 15-64 éves korosztály felülreprezentált a fővárosban.

És, hogy mit jelent mindez az ingatlanpiacra nézve? Egyrészt azt, hogy mivel az említett változásokra az ingatlanállomány nagyon rugalmatlanul tud reagálni - hiszen kifejezetten nehéz megváltoztatni egy kerület vagy akár csak egy kisebb városrész ingatlankínálatát az igényeknek megfelelően -, ezért az ingatlanok felhasználásának jellege változott meg az elmúlt időszakban.

Ez azt jelenti, hogy a belvárosban a korábbi nagypolgári lakásokban ügyvédi, mérnöki, egészségügyi szolgáltatók jelentek meg, a kisebb lakásokat pedig a vállalkozó kedvűek inkább rövid távú kiadásra készítik fel.

Balla Frigyes szerint összességében tehát azt lehet mondani, hogy mivel a lakosság kifejezetten érzékeny a négyzetméterárak alakulására, valamint befolyásolja döntéseit az aktuális gazdasági helyzet, üzemanyagár, állami támogatások, infrastrukturális fejlesztések helyzete, így ez mindig hatással van a főváros és külvárosai közti keresleti áramlásra. Ahogy most is. De nem csak a kereslet igazodik a változásokhoz, hanem a kínálat is igyekszik alkalmazkodni, ami nem feltétlenül gyors folyamat.