Megoldódik a hitellel terhelt ingatlanok megvételének problematikája

A januárban hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény átalakította a több részletben megvásárolt vagy feltételhez kötött ingatlanok bejegyzésének a rendszerét, és létrehozta az úgynevezett vevői jogot. Január óta azonban nagy vita övezte annak a kérdését, hogy a vevői jog bejegyezhető-e banki finanszírozással érintett – és ezáltal elidegenítési- és terhelési tilalom alatt álló – ingatlanokra. Egy napokban hatályba lépett törvénymódosítás azonban megoldja a kérdést – ezt mutatja be a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.

Megoldódik a hitellel terhelt ingatlanok megvételének problematikája

Mi volt korábban?

A régi és januárig hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) alapján, ha valaki ingatlan-adásvételi szerződést kötött, akkor a teljes vételár kifizetéséig, ún. „függőben tartást” lehetett kérni. Az adott vevő bekerült a megvásárolni kívánt ingatlanra széljegyként, és egészen addig, amíg a vevőtől újabb kérelem (így a teljes vételár kifizetését követő bejegyzési kérelem) nem jött, a földhivatal az adott ingatlanra érkező egyéb kérelmeket nem bírálta el. A függőben tartás hat hónapig tartott - ez alatt a vevő lényegében védve volt, és ez idő alatt kellett a földhivatalba benyújtania valamennyi, a tulajdonváltozáshoz szükséges egyéb okiratot (így különösen a bejegyzési engedélyt).

Mi változott az új Inytv.-vel?

2025. január 15-én az ingatlannyilvántartás teljesen új rendszere látott napvilágot. Az új Inytv. többek között megszüntette a fenti, függőben tartás rendszerét, és ehelyett bevezette a tulajdonfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. Mostantól az, aki ingatlant vásárol, de a szerződés aláírásával egyidejűleg nem fizeti meg a teljes vételárat, már egy önálló, az ingatlan tulajdoni lapján feltüntethető jogot, ún. vevői jogot kap. Ezáltal az adott ingatlan eladó általi, esetleges ismételt elidegenítését nem csak egy széljegyen levő függőben tartási kérelem, hanem egy kimunkált, bejegyzett, és mindenkivel szemben érvényesíthető vevői jog akadályozza meg.

Hol merült fel az értelmezési kérdés?

„Amennyiben az ingatlant annak eladója korábban banki finanszírozásból vette meg, úgy az adott ingatlanon a finanszírozó bank javára feltehetően, jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési- és terhelési tilalom került bejegyzésre” – magyarázza Kovács Éva, a Jalsovszky ingatlanjogi csoportjának vezető ügyvéde (képünkön). Ilyen esetekben a szokványos megoldás az, hogy a hitel visszafizetése, és ezáltal az ingatlan tehermentesítése a vételár második részéből történik (az első részlet általában a foglaló, amelyet az eladó kap meg közvetlenül). Azaz, amikor megnyílik a lehetőség a vevői jog bejegyzésére (a szerződéskötést és a foglaló kifizetését követően), akkor az ingatlan általában még a bank elidegenítési- és terhelési tilalmával terhelt.

Az új Inytv. hatályba lépését követően kérdésként merült fel, hogy a vevői jog bejegyzéséhez kell-e az adott ingatlanra már korábban bejegyzett elidegenítési- és terhelési tilalom jogosultjának a hozzájárulása. Az új jogszabály ebből a szempontból egyértelműen fogalmazott, mikor rögzítette: szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának a hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ez viszont ellehetetlenítette ilyen esetekben a vevői jog alkalmazását, hiszen a finanszírozó bank hozzájárulására már az adásvételi korábbi szakaszában szükség lett volna, amikor a bank még nincs abban a helyzetben, hogy arról érdemben nyilatkozzon.

A jogalkalmazó szervek nem is tudtak mit kezdeni a jogszabály célja és szövege közötti ellentmondással, az új Inytv hatályba lépését követő időszakban egymásnak ellentmondó írásbeli állásfoglalások születtek a kérdésben. A Minisztériumnak a jogalkotói célra hivatkozást tartalmazó állásfoglalása szerint pl. az elidegenítési- és terhelési tilalom nem akadálya a vevői jog bejegyzésének. Ezzel szemben a budapesti földhivatal ennek az ellenkezője mellett foglalt állást, szerintük a jogszabály egyértelműen fogalmaz, és a jogosult hozzájárulása elengedhetetlen. Nem csoda, hogy ezen időszakban a gyakorló jogászok mind-mind egyedileg egyeztettek a konkrét földhivatalnál, hogy mi is szerintük a követendő eljárás.

A probléma megoldódik

Valószínűsíthetően a jogalkotóhoz is eljutott ez az értelmezési huzavona, és nem váratott sokáig a helyzet rendezése. Az Inytv. végrehajtási rendeletének egy, a napokban közzétett módosítása kifejezetten kimondja: az elidegenítési- és terhelési jog jogosultjának nem szükséges a hozzájárulása a vevői jog bejegyzéséhez. Az új módosítás az elmúlt hétvégétől, azaz március 14-étől hatályos.

„Ez azt jelenti, hogy a vevői jog, az eredeti rendeltetésének megfelelően tud már működni olyan ingatlanok esetében is, amelyeken banki finanszírozás miatt elidegenítési- és terhelési tilalommal terheltek. Azaz a felek megköthetik az adásvételi szerződést, a vevő bejegyezheti vevői jogát az ingatlanra (ahhoz nem kell az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása), és majd a teljes vételár kiegyenlítésekor, és a banki hitel megfizetésekor kerülhet le az elidegenítési- és terhelési tilalom az ingatlanról - ami által a vevő tulajdonszerzése bejegyezhető lehet” – zárja a Jalsovszky szakértője.

Scott Bessent: küszöbön áll az amerikai és a kínai elnök egyeztetése a két ország jövőbeli viszonyáról

Küszöbön áll az amerikai és a kínai elnök egyeztetése, ami elsősorban a kereskedelmi kapcsolatokat érinti majd - közölte Scott Bessent amerikai pénzügyminiszter vasárnap.
2025. 06. 02. 07:00
Megosztás:

Magyarországon a gazdagok kiváltsága a saját lakás?!

Akinek nincs elegendő saját megtakarítása, az lakáshitel segítségével tudja megvenni álmai otthonát. Az MNB adatai alapján azonban az adósok leggazdagabb 20 százaléka veszi fel a lakáscélú jelzáloghitelek 54,4 százalékát.
2025. 06. 02. 05:00
Megosztás:

Kinek ajánlott a síkágyas scanner?

A digitalizáció korában egyre nagyobb az igény arra, hogy a papíralapú dokumentumokat gyorsan, egyszerűen és megbízhatóan, elektronikus formában is elérhetővé tegyük. Legyen szó szerződésekről, fényképekről, személyes iratokról vagy céges dokumentumokról, a szkennelés mára a mindennapi irodai és otthoni működés szerves részévé vált. A technológiai fejlődésnek köszönhetően többféle scannerből is válogathatunk, a technológiák pedig nem feltétlenül jobbak vagy rosszabbak egymásnál, de más-más igényeket tudnak kielégíteni.
2025. 06. 02. 04:00
Megosztás:

Több mint 3500 büntetőeljárás kezdődött meg a DELTA Program kezdete óta

A kábítószerrel kapcsolatos bűncselekmények megelőzésére és felderítésére összpontosító DELTA Program első három hónapjának eredményeképpen több mint 3500 büntetőeljárás kezdődött meg - mondta a kábítószer-kereskedelem felszámolásáért felelős kormánybiztos vasárnapi sajtótájékoztatóján Budapesten.
2025. 06. 02. 03:00
Megosztás:

A nyugdíjasoknak nem ajándékra van szükségük!

Kisebb ajándékok helyett tartós méltó nyugdíjakra, korszerű nyugdíjrendszerre és megfelelő egészségügyi ellátásra van szüksége a hazai nyugdíjas társadalomnak - közölte az időseknek tervezett vásárlási utalványok hírére reagálva a Magyar Szakszervezeti Szövetség (MASZSZ) Nyugdíjas Tagozata pénteken az MTI-vel.
2025. 06. 02. 02:00
Megosztás:

Egészséges húskészítményeket fejlesztettek ki Debrecenben

Új, egészségvédő, rostban és fehérjében gazdag, egyedi bioaktív hatóanyagokat tartalmazó húskészítményekből álló termékcsaládot fejlesztett ki a felgyői Gulyás János és Társa Kft. konzorciumi partnerségben a Debreceni Egyetemmel (DE) - ismertették a projektzáró konferencián pénteken az egyetem agrárközpontjában.
2025. 06. 02. 01:00
Megosztás:

Lekörözheti a Solaxy az ETH-t, a SUI-t és a DOGE-t?

A kripto piac jelenlegi értéke meghaladja a 3,3 milliárd dollárt. A piac fellendülésével számos befektető komoly nyereségeket könyvelhetett el az elmúlt hetekben, és sokan már a következő nagy durranás után kutatnak.
2025. 06. 02. 00:01
Megosztás:

Átadták a Petőfi Zenei Díjakat

Átadták a Petőfi Zenei Díjakat: Magashegyi Underground lett az év együttese, Tóth Vera az év női előadója, Ákos pedig második alkalommal kapta meg az év férfi előadója elismerést vasárnap este Budapesten az A38 hajón rendezett díjátadó gálán, amelyet élőben közvetített a Duna, az M2 Petőfi TV és a Petőfi Rádió.
2025. 06. 01. 23:00
Megosztás:

Új országos tisztifőorvos az NNGYK élén

Dr. Müller Cecília 2025. május 31-én, hosszú és eredményes szakmai pályafutását követően nyugdíjba vonul.
2025. 06. 01. 22:00
Megosztás:

Kreml: nem biztos, hogy Putyin és Trump idén találkozik

Nem biztos, hogy Vlagyimir Putyin orosz és Donald Trump amerikai elnök személyes találkozása még ebben az évben megvalósul - jelentette ki Jurij Usakov, az orosz államfő külpolitikai tanácsadója a Rosszija 1 televízió által vasárnap közzétett nyilatkozatában.
2025. 06. 01. 21:00
Megosztás:

Ezekkel a számokkal nyerhettél a hatos lottón!

A Szerencsejáték Zrt. tájékoztatása szerint a 22. héten megtartott hatos lottó számsorsoláson a következő számokat húzták ki:
2025. 06. 01. 20:00
Megosztás:

Folytatódik a nyárias időjárás

Folytatódik a napos, meleg, nyárias időjárás június első hetében is. A hét elején még többfelé lehet zápor, zivatar, de a hét második felében már csak kevés fátyol- és gomolyfelhő lehet az égen. A hőmérséklet csúcsértéke szerdától ismét emelkedik, a hétvégén a legmelegebb órákban akár 36 Celsius-fok is lehet - derül ki a HungaroMet Zrt. előrejelzéséből, amelyet vasárnap juttattak el az MTI-hez.
2025. 06. 01. 18:00
Megosztás:

Lengyel elnökválasztás - Viszonylag magas volt délig a részvételi arány

Viszonylag magas volt a részvételi arány a lengyel elnökválasztás második fordulójában vasárnap délig, egyelőre a szavazásra jogosultak 24,83 százaléka élt választójogával - tájékoztatott kora délutáni sajtóértekezletén a lengyel országos választási bizottság (PKW).
2025. 06. 01. 17:00
Megosztás:

Cégérték és növekedés - Szakmai csúcstalálkozó a BÉT50 Klub keretében

Nyolcadik alkalommal gyűltek össze a hazai középvállalati szektor és a tőkepiac képviselői a BÉT50 Klub keretében, amely a Budapesti Értéktőzsde éves rendszerességgel megrendezésre kerülő, kiemelt eseménye. A BÉT50 közösség tagjai ezúttal az egészségügyi innováció és a nemzetközi növekedés témájában mélyíthették el ismereteiket a Richter Központban.
2025. 06. 01. 17:00
Megosztás:

Rekordot döntött az eSZJA

Rekordot döntött az eSZJA, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) bevalláskiajánlási rendszerén keresztül az idén kétmillióan adták be személyijövedelemadó-bevallásukat, míg 2017-ben még csak 600 ezren, és jól vizsgázott a NAV legújabb bevalláskitöltést segítő programja, a kérdés-felelet mód is - tájékoztatta Vágujhelyi Ferenc, a NAV elnöke az MTI-t.
2025. 06. 01. 15:00
Megosztás:

Optimism tokenzápor várható 2025-ben – jön a 81 milliós OP feloldás, és vele az OP árfolyam zuhanás?

Az Optimism Layer 2 megoldás eddig legnagyobb léptékű tokenfeloldása közeleg: 2025 áprilisában összesen 81 millió OP token szabadulhat fel, amely a teljes kínálat közel 2%-át teszi ki. A kriptopiaci szereplők most már nem csak technológiai szempontból, hanem likviditási és árfolyamkockázatok miatt is árgus szemekkel figyelik az eseményt. Vajon mit jelent ez a befektetők, a piac és az Optimism ökoszisztéma számára?
2025. 06. 01. 14:00
Megosztás:

MÁV: életbe lépett a késési biztosítás

Június elsején, vasárnaptól életbe lépett a késési biztosítás; visszajár a menetjegy árának fele, ha a vonat, helyközi busz, agglomerációs "kék" VOLÁN-busz, vagy HÉV késése elérte a 20 percet - tudatta a MÁV közleményben az MTI-vel.
2025. 06. 01. 13:00
Megosztás:

Hongkong forradalmi lépése: jön a világ első hivatalos stabilcoin szabályozása

A kriptopénzek világában ritkán születnek olyan döntések, amelyek valóban mérföldkőnek számítanak – Hongkong most mégis ilyet tett. A városállam a világon elsőként fogadta el a fiat fedezetű stablecoinokra vonatkozó átfogó szabályozást, ezzel új korszakot nyitva a digitális pénzügyekben. A „digitális dollárok” piacán eddig a szabályozatlanság uralkodott – most azonban elindult egy olyan folyamat, amely a stabilitást és az intézményi bizalmat erősítheti meg globális szinten.
2025. 06. 01. 12:00
Megosztás:

A Pi Network forradalmasítja a kriptót a készpénz egyszerűségével

Képzelj el egy digitális valutát, amit úgy használsz, mint a készpénzt – gyorsan, egyszerűen, mindenféle technikai bonyodalom nélkül. A Pi Network pontosan ezt ígéri – és már 60 millió ember teszteli is élesben. Vajon ez lesz a következő nagy dobás a kriptovaluták világában?
2025. 06. 01. 11:00
Megosztás:

Így védheted meg a pénzedet a bankszámládon a kibertolvajok ellen

Sok ügyfél csak akkor kezd el foglalkozni a pénze védelmével, miután már bekövetkezik a baj. Szerencsésebb esetben akkor, ha a környezetéből hall valamilyen visszaélésről. Pedig a védekezési lehetőség sok esetben megelőző jelleggel is ott van az ügyfelek kezében, egész pontosan a naponta használt banki mobilapplikációban – hívja fel a figyelmet a BiztosDöntés.hu.
2025. 06. 01. 10:00
Megosztás: