Megtörtént a fordulat a belső kerületek ingatlanpiacán is

Míg 2023-at még a folyamatos gyengülés jellemezte a VI., VII., VIII. és IX. kerület ingatlanpiacán, addig 2024 elején fordulat következett be, ami elsősorban az infláció mérséklődésének és a kamatok folyamatos ereszkedésének köszönhető - jelezte Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Ez azt jelenti, hogy nagyobb érdeklődést volt tapasztalható az idei év elmúlt néhány hónapjában, mint az azt megelőző hónapokban, és ez nem csak növekvő érdeklődésben, hanem több tranzakcióban is jelentkezik a belső kerületek ingatlanpiacán. “A február-március hónapok már kezdtek hasonlítani a régi piacra” - fogalmazott a szakértő.

Egyelőre viszont a keresletet a piacra visszatérő befektetők még nem nagyon pörgetik, mindössze néhány befektetési célú érdeklődőről beszélhetünk. A szakértő becslése szerint számuk mintegy 10 százaléka lehet annak, amit a 2020. előtti időszak értékeinek. Ráadásul a belső kerületekben az állami támogatások sem mozgatják a keresletet.

Ezzel szemben a hitelre történő vásárlások a kedvezőbb kamatoknak köszönhetően ezekben a kerületekben is jelentősen megszaporodtak, gyakorlatilag most már minden második üzletkötésnél hitelt vesznek fel a vevők, és várhatóan ennek aránya csak tovább fog emelkedni, ha tovább csökkennek a kamatok - mutatott rá a szakértő.

Az ingatlanok árai a kereslet változásának megfelelően alakultak, vagyis míg 2023-ban lelassult az árak emelkedése, sőt akár azt is ki lehet jelenteni, hogy teljesen le is állt, addig 2024. elejétől újra megkezdődött a drágulás a VI., VII., VIII. és IX. kerület ingatlanpiacán. És ez nem csak a hirdetési árakra igaz, hanem a valós értékesítési árakra is - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

A túlárazottság azonban továbbra is problémát jelent: átlagosan 5-15 százalékos túlárazottságról beszélhetünk, mert a tulajdonosok azzal az alapállással közelítik meg az ingatlanértékesítést, hogy a “vevők majd úgyis alkudnak”. Ez viszont kitolt, elhúzódó értékesítési időt eredményez sok esetben, illetve olykor teljesen "beáll az ingatlan", sokáig érdeklődés sem lesz rá - magyarázta a szakértő.

Az alkuk viszont a túlárazottságnak megfelelően alakulnak, de mire alkura kerül a sor, a hirdetési árak is lejjebb mennek, így átlagosan 5-10 százalékos alkuról beszélhetünk. Ugyanakkor Garaba Gergely szerint lehet találkozni olyan kiugró első ajánlatokkal is, melyekben 20-25 százalékos alku is benne van.

Egy jó árazás esetében a tulajdonosok most 2-4 hónapos értékesítési időre számíthatnak, ami olykor lehet rövidebb is, ha az ingatlan egy kifejezetten keresett típusba tartozik. A keresett típusokat és helyszíneket tekintve egyébként nem nagyon van változás: a vevők továbbra is jó elosztású, frekventált helyen lévő, de mégis csendes, lehetőleg erkélyes ingatlanokat keresik.

A keresett ingatlanok listáján ugyanakkor nem szerepelnek az újépítésű lakások, ezekre a belső kerületekben minimális a kereslet. Az ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint a vevők a drága újépítésűek helyett inkább az újszerű lakásokat preferálják, vagyis inkább vesznek 10-20 éves társasházi lakást, mert annak kedvezőbb a négyzetméterára, mint egy újépítésűnek.

A kiadó ingatlanok piacán viszont erős a keresleti nyomás, ami azt jelenti, hogy amint megjelenik a kínálatban egy-egy kiadó lakás, gyakorlatilag egy héten belül bérlőre talál. Ez persze már korábban is így volt, vagyis azt lehet mondani, hogy a kereslet magas szinten stagnál, folyamatosan erős, miközben a bérleti díjak az elmúlt hónapokban egy kis mértékben, de tovább emelkedtek.

Az elkövetkező hónapokat illetően a szakértő szerint maradhat a pozitív hangulat az ingatlanpiacon, már persze akkor, ha a jelzáloghitel-kamatok továbbra is csökkennek. Ez folyamatos keresletnövekedést hozhat az ingatlanpiacra, ugyanakkor a jövő meglehetősen kiszámíthatatlan, hiszen bármikor módosíthatja a most kialakuló pozitív irányt egy váratlan tényező megjelenése - hangsúlyozta Garaba Gergely.