Nem a vízszint, hanem az árszint formálja a tóparti ingatlanpiacot

A balatoni településeken a medián négyzetméterár 2025 első félévéhez képest 780 ezer forintról 900 ezer forintra, mintegy 16 százalékkal emelkedett, a medián eladási ár pedig 50 millió forintról 58,5 millió forintra nőtt. A Velencei-tó térségében ennél visszafogottabb, nagyjából 5 százalékos volt a drágulás: a medián négyzetméterár 760 ezer forintról 800 ezer forintra, az eladási ár 55 millió forintról 58 millió forintra emelkedett. Eközben a vevői kör összetétele átrendeződött: míg a Balatonnál továbbra is a befektetési célú vásárlók dominálnak, a Velencei-tónál idén jellemzően lakhatási céllal - első lakás vásárlása vagy a generációk különválása miatt - érkeznek a vevők.

„Adataink alapján egyelőre nem látszik, hogy a Velencei-tó vízszintcsökkenése átárazta volna a környék ingatlanpiacát. A térség lassabban drágul, mint a Balaton, de ez önmagában nem piaci törés. A piac egyelőre nem a vízszintre, hanem az általános árszintre, az ingatlanok állapotára és a fizetőképes keresletre reagál" – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A keresleti oldal mutatói is ezt támasztják alá. A medián értékesítési idő a Balatonnál 138 napról 128 napra, a Velencei-tónál 139 napról 77 napra csökkent 2025 és 2026 első féléve között - ha a vízszintcsökkenés érdemben visszavetné a keresletet, annak épp a hosszabbodó értékesítési időkben kellene megjelennie. Az átlagos végső alku a Balatonnál 6, a Velencei-tónál 5 százalék felett alakult, gyakorlatilag az egy évvel korábbi szinten, vagyis a vevők alkupozíciója sem erősödött rendkívüli módon.

A két piac közötti különbség így főként az árszintben érhető tetten: a Balaton 2026 első félévében már 900 ezer forint feletti medián négyzetméteráron működött, és továbbra is a prémium tóparti piacot jelenti, míg a 800 ezer forint körüli szinten álló Velencei-tó a fővároshoz közeli, mérsékeltebb árszintű alternatíva maradt.

A mostani helyzet nem előzmény nélküli: a Velencei-tó vízállása 2022 szeptemberében is történelmi mélypontra süllyedt, és bár a kedvezőtlen hírek akkor is érezhetően visszafogták az érdeklődést, árcsökkenés nem következett be, a térség pedig utána visszatért a drágulási pályára. A piac tehát a korábbi vízhiányos időszakot is árkorrekció nélkül vészelte át.

„A vízszintcsökkenés ma inkább kockázati tényező, és nem beárazott piaci hatás. Ha a jelenlegi vízügyi helyzet tartósan fennmarad, és éveken át rontja a tó rekreációs értékét, az idővel a keresletben és az árakban is megjelenhet. A 2025–2026-os tranzakciók azonban egyelőre lassabb drágulást mutatnak a Velencei-tónál, nem visszaesést" - tette hozzá Szegő Péter.