Otthon Start: Nem mindenki juthat 10%-os önerővel Fix 3%-os lakáshitelhez!

A FIX 3%-os Otthon Start lakáshitel felvételéhez akár 10% önerő is elég lehet a törvény értelmében. Csakhogy az Otthon Start rendelete mellett a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfékszabályait is figyelembe kell venni. Ez pedig szűkíti azoknak a körét, akik számára ténylegesen elérhető a 10%-os önerő.

Az MNB 2024. január 1-jétől bevezetett új szabályozása lehetővé teszi a bankok számára, hogy a fiatal, első lakásukat vásárlóknak akár 90%-os finanszírozást nyújtsanak, ami mindössze 10%-os önerőt jelent. Ez a rendelet jelentősen csökkenti a lakásvásárláshoz szükséges kezdeti megtakarítás mértékét, így sokaknak éveket spórolhat meg a lakáshoz jutásban. A feltételek szerint viszont ez a lehetőség csak a 41 év alattiak számára áll rendelkezésre, akiknek nincs és korábban sem volt 50%-ot elérő arányú lakástulajdonuk. Ez utóbbi szabályra azért érdemes figyelni, mert az Otthon Start rendelete egyébként megengedőbb: a pontosan  50%-os ingatlantulajdon még épp megfelelő a fix 3%-os hitelhez, csak az annál magasabb tulajdonrész nem.  

Közös hiteligénylés esetén minden adóstársnak meg kell felelnie ezeknek a kritériumoknak.

Nem automatikus azonban 10%-os önerő lehetősége a fiatalok számára sem, a banki gyakorlatok is befolyásolják a finanszírozást.

A jogszabályi keretek mellett a ténylegesen felvehető hitel nagyságát a banki értékbecslés határozza meg. A hitelintézetek ugyanis a vételár helyett a forgalmi értékből indulnak ki, és jellemzően nem a maximális 90%-os finanszírozási aránnyal számolnak. Ha egy lakást 50 millió forintért vennénk meg, akkor 10%-os önerőnél ehhez 5 millió forint szükséges. De ha a bank szakértője mindössze 45 millióra értékeli az ingatlant, akkor a maximális hitelösszeg legfeljebb 40,5 millió forint lehet – az önerő így 9,5 millió lenne, ami nem 10, hanem közel 20%-ot jelent.

Több bank már jelenleg is biztosítja az előzetes értékbecslés megrendelésének lehetőségét az Otthon Start hitelek esetében. Ez lehetővé teszi, hogy az ügyfelek még a hivatalos hitelkérelem benyújtása előtt megismerjék az ingatlan becsült piaci értékét, ami jelentősen felgyorsíthatja és gördülékenyebbé teheti a későbbi hitelbírálati folyamatot. A hitel összegét ugyanakkor a jövedelem is korlátozhatja. A Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) szerint havi nettó 600 ezer forint alatt a törlesztőrészlet nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át, felette pedig legfeljebb 60%-át. Ez azt jelenti, hogy hiába engedné a szabály a 90%-os finanszírozást: ha az ügyfél jövedelme nem bírja el a magasabb hitel törlesztését, a bank alacsonyabb összegű hitelt nyújt.

Akik nem tudják teljesíteni a 10% önerő feltételét, lehetőségük van adóstárs bevonására. Ez csökkenti a kockázatot a bank szemében, ugyanakkor az adóstárs jövedelmét és pénzügyi múltját is vizsgálják. Más esetekben pótfedezet bevonása - például szülők vagy rokonok ingatlanának felajánlása - jelenthet megoldást.

2025 januárjától nemcsak a fiatalok, hanem azok is élhetnek a 10 százalékos önerő kedvezménnyel, akik energiahatékony ingatlant vásárolnak, építenek vagy korszerűsítenek. Ez különösen fontos lehet az új építésű lakások piacán, amelyeknél a kedvezőbb energetikai besorolás még előnyösebb finanszírozási feltételeket teremthet szeptembertől a FIX 3 százalékos lakáshitellel minimális önerő megléte mellett. A kamattámogatott hitel csak vásárlásra és építésre vehető majd igénybe, felújításra nem. 

“Fontos azt is hangsúlyozni, hogy bár 10 százalék önerőnél  akár évekkel lerövidülhet az az idő, amit megtakarítással kell tölteni, de a nagyobb hitelösszeg magasabb havi törlesztőt és visszafizetendő összeget is eredményez, ami fokozott pénzügyi fegyelmet és stabil jövedelmi hátteret követel meg az hitelfelvevőktől” – tette hozzá Garam Dániel, a money.hu szakértője.