Rekord közeli év után tud-e idén újrázni a budapesti újlakás-piac?

2021 féléves és éves statisztikái alapján is sikeres évet zárt a fővárosi újépítésű lakások piaca. Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképének adatai szerint a keresleti és kínálati oldal is jelentősen növekedett, hiszen az év folyamán értékesített 8400 új lakás 15 éves összehasonlításban is dobogós helyet jelent, 2020-hoz képest pedig 80 százalékos emelkedést.

„2020 volt a fővárosi piac sok éves mélypontja, így a 80 százalékos emelkedést önmagában még akár természetesnek is nevezhetnénk, sokkal beszédesebb az a tény, hogy ennél magasabb éves forgalmi adatot csak 2006-ban és 2017-ben regisztráltunk. A kínálati oldalt vizsgálva pedig megállapítható, hogy 7600 új, kétlakásosnál nagyobb projektben található lakás értékesítése indult el tavaly, ami 60 százalékos növekedés 2020-hoz képest” – mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A tavalyi év folyamán regisztrált fellendülést egyértelműen segítették az otthonteremtési támogatások, az ismételten 5 százalékra (CSOK igénybevételével 0 százalékra) csökkentett lakásáfa, az illetékmentesség és az ősszel elindult Zöld Otthon Program.

„Októberben sebességet váltott az addig is igen élénk újépítésű piac és az év végére a kínálat már gyakorlatilag nem tudta kiszolgálni a Zöld Otthon Program indulásával hirtelen megugrott keresletet. Összehasonlításként a tavalyi év utolsó két hónapjában háromszor annyi újépítésű ingatlant értékesítettek az OTP Ingatlanpont hálózatában, mint az azt megelőző évek hasonló időszakaiban. A vevők túlnyomó többsége olyan ingatlanokat keresett, amelyek megfelelnek a Zöld Otthon Lakáshitel előírásainak és amikre már végleges adásvételi szerződést lehetett kötni. A kezdeti roham mostanra csillapodott, de az érdeklődés továbbra is töretlen” – számolt be tapasztalatairól Homolya Gergely Pál, az OTP Ingatlanpont újépítésű ingatlanokért felelős projektmenedzsere. A szakértő hozzátette, hogy a fellendülés nemcsak Budapesten, hanem országos szinten érzékelhető és különösen jellemző a Balaton parti települések újépítésű piacaira.

Feltörekvő peremkerületek, átalakuló preferenciák

A 2021-ben Budapesten értékesített 8400 új lakás kerületi megoszlását vizsgálva továbbra is a XIII., XI. és IX. kerületek bizonyultak a legnépszerűbb lokációknak a vásárlók körében, ebben a három kerületben bonyolították le a teljes fővárosi forgalom közel kétharmadát. Bár a tavaly újonnan értékesíteni kezdett 7600 új lakás több mint fele is ezekben a kerületekben található (2200 a XIII., 1400 a XI. és közel 800 a IX. kerületben), megfigyelhető az olcsóbb, kertvárosias kerületek térnyerése is. Ilyen a XIX. kerület, ahol 400 új lakás jelent meg a kínálatban vagy a XVI., XVII. és XVIII. kerületek, egyenként közel 200 újépítésű lakással.

A kínálati oldal átalakulása mellett Homolya Gergely Pál szerint a keresleti oldalon is megfigyelhető a preferenciák változása. Az agglomeráció népszerűsége töretlen, azonban a Zöld Otthon Program lehetőségeit kihasználva sokan nagyobbra cserélik meglévő kertvárosi ingatlanjukat vagy miután a gyerekek elhagyták a családi fészket, házukat egy, a belső kerületekben található újépítésű lakásra cserélik, ezzel valamelyest megfordítva a főváros és agglomeráció közötti vándorlás irányát. Emellett a főváros fejlődő infrastruktúrájának és a home office terjedésének köszönhetően egyre inkább elmosódni látszanak a kerületek közötti, korábban igen markáns vevői preferenciák és az ingatlankeresők lokációtól függetlenül rugalmasabban választják ki az igényeiknek leginkább megfelelő ingatlant, legyen szó akár saját, akár befektetési célú vásárlásról.

2022-ben további növekedés várható

Az OTP Ingatlanpont szakértői már az idén arra számítanak, hogy a lakásépítések száma növekedni fog. Míg az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép adatai alapján tavaly összesen 5900 társasházi lakást adtak át Budapesten, addig 2022-re 6800 megépülését prognosztizálják és pillanatnyilag 2023-ra is több mint 5200 ingatlan átadása várható. Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján a beruházók továbbra is aktívan keresik a fejlesztésre alkalmas területeket és sok esetben megfigyelhető egyfajta perspektíva változás, azaz akik eddig nagy projektekben gondolkodtak, most több kisebb fejlesztésbe kezdenek, míg a korábban kisebb léptékben gondolkodók a nagyobb projektek irányába is nyitnak.

Valkó Dávid szerint az építési engedélyek számának jelentős növekedése is várható idén, hiszen a 2026 év végéig érvényben lévő 5 százalékos áfa alkalmazásának feltétele, hogy a beruházó 2022. december 31-ig megszerezze az építési engedélyt vagy megtegye az egyszerű bejelentést. Emellett 2022-ben még további lendületet adhat az újépítésű ingatlanok piacának a rozsdaövezeti akcióterületeken megépülő lakások esetében az 5 százalékos áfa visszaigényelhetősége.

„A 2021-ben tapasztalt keresletnövekedés további pozitív hozadéka, hogy az eladatlan lakáskészlet az egy évvel korábbi érték körülbelül felére zsugorodott. Azok, akik most szeretnének Budapesten újépítésű lakásba költözni, a XI. kerületben válogathatnak a legnagyobb kínálatból, ugyanis az azonnal költözhető, 550 darabos fővárosi újlakás állomány közel harmada itt található, míg az építés alatt álló, 5500 fővárosi eladatlan készlet körülbelül fele a IX., XI. és XIII. kerületekben koncentrálódik” – mondta el a szakértő.

A kereslet és kínálat növekedése mellett az építőanyagárak és kivitelezési költségek is emelkedtek, ezek együttes hatására az új lakások ára is egyre magasabbra kúszik. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének friss adatai alapján jelenleg négyzetméterenként 550 ezer és 3,4 millió forintos szélső értékek között mozog az eladó ingatlanok árszintje. A 2024-ben átadni tervezett, nagyrészt még csak tervasztalról árult fővárosi projektekre fókuszálva, azok átlagos négyzetméter ára pedig nagyjából 1,2 millió forint, ami – lévén jellemzően bevezető árak – az idő (és az építkezés) előre haladtával még tovább fog nőni.