Rekordot döntöttek a külföldi vevők Spanyolországban, a magyaroknak most az erős forint is segít
„A magyar vevők többsége ma is két hálószobás, új építésű, tengerre néző lakást keres, jellemzően 350 és 600 ezer euró között. A legtöbben évente néhány hetet maguk töltenének benne, a többi időben kiadnák. Ami változott, hogy már nem csak Marbellát kérdezik. Estepona, Mijas vagy Manilva ma ugyanúgy szóba kerül, mert ott kevesebbért lehet hasonló lakást venni” – mondta Udvarnoki Viktória, a Duna House spanyol nyaralópiaci szakértője, a Living Marbella vezetője.
Soha nem vettek még ennyi lakást külföldiek
A spanyol ingatlan-nyilvántartás adatai szerint 2026 első felében 51 630 lakást vettek külföldiek, ennyit még soha egyetlen félév alatt. Az összes adásvétel száma közben kissé csökkent, így a külföldiek aránya 14,9 százalékra nőtt. A második negyedévben már 16 százalék volt, ami a mérések kezdete óta a legmagasabb.
A legtöbb külföldi a tengerpartra és a szigetekre megy. Alicante tartományban, vagyis a Costa Blancán a vevők 45,5 százaléka külföldi, Málaga tartományban, a Costa del Solon 35,7 százalék, a Baleárokon 30,5 százalék. A legtöbb lakást britek, hollandok, marokkóiak és németek vették. A térségünkből a románok és a lengyelek is bekerültek az első tízbe, fél év alatt 2776, illetve 2269 lakással. A svédek 1269 lakással a tizenkettedikek.
A Costa del Sol népszerűségét a forgalom is mutatja. A malagai repülőtér tavaly 26,8 millió utast fogadott, 7,4 százalékkal többet, mint egy évvel korábban. A spanyol kormány szeptemberben jóváhagyta, hogy 2027 és 2031 között 830 millió euróból bővítsék a repteret, amely így évente akár 36 millió utast is fogadhat.
Marbellánál olcsóbban is lehet a tengerparton venni
A legnagyobb spanyol ingatlanhirdetési oldal, az Idealista szeptemberi adatai szerint egy használt lakás négyzetméteréért Spanyolországban átlagosan 2930 eurót kérnek, 11,8 százalékkal többet, mint egy éve. A legdrágább a Baleárok 5593 eurós átlaggal, Málaga tartomány 4317 euróval a negyedik.
A Costa del Solon Marbella a legdrágább, ott 5967 euró a négyzetméterenkénti átlagos kínálati ár. Benahavísban 5602, Esteponában 5021 euró. Estepona drágult a leggyorsabban, egy év alatt 17 százalékkal. Mijasban 3717, Manilvában 3043 euró az átlag. A Costa Blancán még olcsóbb a belépő. Jáveában 4166, Benidormban 3824, Altéában 3504, Torreviejában 2561 eurót kérnek egy négyzetméterért. Egy 80 négyzetméteres lakás így Marbellán átlagosan 477 ezer, Torreviejában 205 ezer euróba kerül. Ezek az összes meghirdetett használt lakás átlagai, a régebbi, felújításra szoruló lakásokkal együtt. Az új építésű, tengerre néző lakások ennél jóval drágábbak, Marbella és Estepona luxusprojektjeiben a négyzetméterár a 15 ezer eurót is meghaladhatja.
Itthon megtorpantak az árak, Spanyolországban nem
Az Eurostat adatai szerint a második negyedévben Magyarországon 1,4 százalékkal csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest, ez volt a legnagyobb visszaesés az Európai Unióban. Spanyolországban ugyanebben az időszakban 3,4 százalékkal drágultak a lakások.
„Itthon 2022 óta először csökkentek negyedéves alapon a lakásárak, Spanyolországban viszont tovább tart a drágulás. Aki külföldi ingatlanban gondolkodik, annak most a forint is segít. Márciusban még átlagosan 389 forintba került egy euró, októberben 365 körül mozog. Egy 400 ezer eurós lakásnál ez több mint 9 millió forint különbség, ami a vásárlási költségek nagyjából felét fedezi” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Kiadni már nem mindenhol lehet
Aki bérbeadásból akar keresni, annak érdemes figyelnie a szabályokat. Málaga városa júliusban három évre leállította az új turisztikai kiadási engedélyek kiadását, és Manilva is hasonlóan döntött. A már meglévő engedélyek érvényesek maradnak. Marbellán, Esteponában, Fuengirolában, Benalmádenában és Torremolinosban a legtöbb esetben még lehet új engedélyt kérni. 2025 tavasza óta a társasházak lakóinak háromötöde megtilthatja, hogy az épületben új lakást turistáknak adjanak ki. A hosszú távú bérbeadást ezek a szabályok nem érintik.
„Vásárlás előtt mindig megnézzük, hogy van-e már turisztikai engedély a lakáson, vagy egyáltalán kérhető-e. Ha nincs, a lakást hosszú távra még ki lehet adni, de akkor egészen másképp kell számolni. Jó helyen lévő új lakásnál a bruttó bérleti hozam ma is 5 és 7 százalék között van” – mondta Udvarnoki Viktória.
Amivel kevesen számolnak
A vásárláshoz spanyol adóazonosító szám (NIE) és helyi bankszámla kell, a pénz eredetét pedig minden esetben igazolni kell. Használt lakásnál Andalúziában 7 százalék illetéket fizet a vevő, ez tartományonként eltér. Új lakásnál ilyen illeték nincs, helyette 10 százalék áfát kell fizetni. Mindkét esetben további 3–3,5 százalék járulékos költség jön, ide tartozik az ügyvéd, a közjegyző és a földhivatal díja, új lakásnál pedig egy kisebb okirati illeték is. A vételár mellett tehát összesen nagyjából 10–13 százalékkal kell számolni.
A spanyol bankok külföldieknek általában a vételár 60–70 százalékáig adnak hitelt, így a vevőnek legalább 30–40 százalék önerő kell a költségeken felül. A tulajdon után évente helyi ingatlanadót és közös költséget kell fizetni. Kevesen tudják, hogy a nem Spanyolországban élő tulajdonos akkor is fizet jövedelemadót, ha nem adja ki a lakást. Az adó alapja a hatósági nyilvántartási érték 1,1 vagy 2 százaléka, az adó mértéke uniós állampolgároknak 19 százalék.
A spanyol kormány tavaly felvetette, hogy az unión kívüli vevőkre a vételárral azonos különadót vessenek ki. A javaslat magyarokat nem érintene, és a parlamentben azóta sem tárgyalták.
„Nem számítunk arra, hogy a jó helyen lévő lakások olcsóbbak lesznek. A drágulás lassulhat, de a tengerparton kevés a beépíthető terület, a vevők nagy része pedig külföldi, akik többnyire készpénzzel fizetnek. Aki vásárolni szeretne, annak az számít, hogy időben lássa a jó ajánlatokat, és helyben ellenőrizze, mit vesz. A látványterv mindig szép, de csak a helyszínen derül ki, hogy a tengeri panoráma alatt nem fut-e autópálya” – tette hozzá Udvarnoki Viktória.
