Siess, ha pénzt akarsz! Januártól szigorodik a hitelfelvétel
A módosítás jelentősége abból fakad, hogy az Otthon Start Program mára meghatározó szereplő lett a lakáshitelek között: ma már tízből hét-nyolc ügylet a fix 3%-os konstrukcióhoz köthető. Ennek hatására olyan családok is megjelentek a piacon, akik korábban nem számítottak arra, hogy reális esélyük lehet saját ingatlanhoz jutni.
A money.hu elemzése kiemeli: ebben a környezetben a hitel előminősítése, vagyis az előzetes banki értékelés válik a vevők egyik legfontosabb eszközévé – akár a maximálisan felvehető hitel meghatározása, akár a gyorsabb alkupozíció miatt.
Az Otthon Start Program elindulása alapvetően átrajzolta a lakáshitelpiac működését. A szeptember óta rendelkezésre álló adatok szerint:
- a teljes lakáshitel-állomány 70–75%-át ez a konstrukció teszi ki,
- az 50 millió forint alatti hiteligényléseknél a piaci hitelek szinte teljesen háttérbe szorultak,
- nagyobb hitelösszeg esetén egyre többen választják a kombinált megoldást (Otthon Start + piaci lakáshitel).
A CIB Bank kutatása szerint a lakásvásárlást tervezők közel egyharmada kifejezetten a 3%-os kamatozású hitel miatt vágott bele az ingatlankeresésbe.
A felfutó hitelkeresletre reagálva az MNB januártól módosítja a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) szabályait. A magasabb terhelhetőségi kategóriába kerülés határa a jelenlegi 600 ezerről 800 ezer forint nettó havi jövedelemre emelkedik. Ennek következményei:
- 800 ezer forint alatti jövedelemnél a maximális terhelhetőség továbbra is 50%,
- 800 ezer forint felett viszont 60% is engedélyezett (a 10 évnél hosszabb kamatperiódusú lakáshiteleknél).
Míg idén még a 600 ezer forint feletti nettó jövedelmű ügyfelek is élhetnek a magasabb, 60%-os terhelhetőséggel, januártól ezt a küszöböt az MNB 800 ezer forintra tolja. Így a 600–800 ezer forintos jövedelemmel rendelkezők visszacsúsznak az alacsonyabb, 50%-os kategóriába, vagyis kevesebb hitelt igényelhetnek – akkor is, ha a fizetésük nem változik.
Bár az új szabályok hivatalosan csak januárban lépnek életbe, több bank – köztük a CIB – jelezte, hogy a jóváhagyás időpontja lesz a mérvadó. Emiatt a december 1. után beadott kérelmeket már az új előírások szerint bírálhatják el, hiszen a döntés valószínűleg áthúzódik a következő évre.
Mindeközben a lakáspiac 2026 elejére újabb jelentős fellendülés elé néz. Ennek több együttes oka van: a karácsony környéki lakhatási döntések, a vonzó 3%-os Otthon Start konstrukció, valamint a februárban hatályba lépő társasházi építményi jogi szabályozás mind növelhetik az ingatlanok iránti érdeklődést. Különösen a frissen induló, még tervezőasztalról értékesített új projektek generálhatnak komoly keresletet.
A szigorodó hitelfeltételek és a várható piaci élénkülés együtt olyan helyzetet eredményeznek, amelyben az előminősítés nemcsak a finanszírozási keret tisztázásához nélkülözhetetlen, hanem a gyors és magabiztos döntésekhez is.
Az előminősítés előnyei:
- már a keresés kezdetén tisztában lehet vele a vevő, hogy mekkora hitel áll rendelkezésére,
- erősebb és hatékonyabb alkupozíciót biztosít,
- csökkenti annak kockázatát, hogy a hitel végül nem kerül jóváhagyásra, és a vevő elveszíti a foglalót,
- versenyelőnyt jelent még a készpénzes érdeklődőkkel szemben is, mivel hivatalos banki dokumentum.
„Három nagy hazai bank az online adatlap kitöltése után egy-két napon belül kiadja a hivatalos banki előminősítést. Aki ezzel él, már a keresés elején pontosan tudni fogja, mekkora összegben gondolkodhat, így elkerülheti, hogy valós anyagi lehetőségein túl köteleződjön el, és végül elveszítse a foglalót” – hangsúlyozta Richter Ádám, a money.hu pénzügyi elemzője.
A szakértők szerint a mai piaci helyzetben a bizonytalanság megengedhetetlen: aki nem rendelkezik előminősítéssel, könnyen elveszítheti a kinézett ingatlant, vagy a szerződéskötés után derülhet ki számára, hogy a bank végül a vártnál alacsonyabb hitelösszeget ad.
