Tavaly ősszel ideiglenesen megtorpant a lakáspiaci drágulás
Lendületesen kezdte a 2024-es évet a magyar lakáspiac, hiszen az első negyedévben 8,5%-kal, a másodikban pedig 1,8%-kal emelkedtek a lakásárak a KSH legfrissebb statisztikája[1] szerint. Vagyis már a nyári hónapokban érezhető lassulás volt tapasztalható, ami a most megjelent harmadik negyedéves adatok szerint folytatódott július és szeptember között, amikor a használt lakások ára 0,1%-kal emelkedett, míg az újépítésű lakásoknál 2,2%-os árcsökkenés volt tapasztalható. Az egy évvel korábbi hasonló időszakhoz viszonyítva a használt lakások 12%-kal, az újépítésűek pedig 11%-kal kerültek többe.
„A magas infláció miatt 2023-ban átmenetileg csökkent reálértéken a lakások árszintje, ez azonban tavaly már megváltozott, a harmadik negyedévben a használt lakások reálára 8,4%-kal, míg az újaké 7%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban” – mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az árak megtorpanása nem járt együtt a kereslet érezhető visszaesésével, ez is arra utalhat, hogy csak átmeneti folyamatról van szó a piacon. A tavalyi harmadik negyedévben ugyanis a lakáspiaci tranzakciók száma 14%-kal emelkedett 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a használt lakások eladása 13,7%-kal, míg az újépítésűeké 21,7%-kal volt magasabb. Az év első kilenc hónapjában a használt lakások piacán 29%-kal, míg az újépítésűekén 45%-kal több tranzakciót regisztráltak, így összességében – még nem teljeskörű adatok alapján – 80 ezer lakás talált gazdára. Ebből 77 ezer használt ingatlan volt, 3100 pedig újépítésű.
„Számításaink szerint 2024 egészében az előző évi 105 ezer után a 130 ezret is elérhette a lakáspiaci tranzakciók száma, 2025-ben ez pedig tovább emelkedhet, akár a 150 ezres szint átlépése is elképzelhető” – emelte ki Valkó Dávid.
A forgalmat tekintve szinte minden településtípus esetében további élénkülést mért a KSH, kivéve a községeket, ahol a harmadik negyedévben már stagnáltak az eladások. Az új lakások esetében az országos átlagár 67,2 millió forintra emelkedett, a négyzetméterár megközelítette az 1,2 millió forintot. Budapesten már 78 millió forint volt az átlagos újlakás-ár, ami négyzetméterenként majdnem 1,5 millió forintot jelentett. A használt lakások esetében országosan 519 ezer forintos négyzetméterárat regisztrált a statisztikai hivatal, ami 79 ezer forinttal volt magasabb az egy évvel korábbinál. Ezen belül Budapesten 955 ezer forintra emelkedett az átlagos ár, ami 2025-ben elérheti az egymillió forintot is.
Európai összevetésben vizsgálva, továbbra is kiemelkedő a magyar lakásárak emelkedése, reálértéken a harmadik negyedévben csak Portugália előzött meg minket egy hajszállal ebben a mutatóban. 2015-höz képest náluk 85,4%-os volt az áremelkedés, míg a magyar piacon 84,8%-kal drágultak a lakások. A harmadik helyen Litvánia állt, ahol már csak 56,4%-os áremelkedést regisztráltak. Három európai országban – Finnországban, Olaszországban és Romániában – pedig egyenesen csökkentek az árak 2015-höz képest. Nominálisan a magyar piacon több mint háromszorosára emelkedtek a lakásárak 2015 óta, ami messze a legnagyobb drágulást jelentette egész Európában.
Néhány nap eltéréssel közölte harmadik negyedéves lakáspiaci statisztikáját az MNB[2] is, mely – bár hibahatáron belül, és egyelőre csak előzetes adatok alapján – némileg ellentmond a fentieknek, hiszen a jegybank további áremelkedést regisztrált. Országosan 2,2%-kal emelkedtek az árak az előző negyedévhez képest, egy év alatt pedig 14,5%-os volt a drágulás. A jegybank adatai szerint a községekben volt a legnagyobb, 3,8%-os az áremelkedés a harmadik negyedévben, ezeken a településeken egy év alatt majdnem 20%-os drágulást mértek. Az egyes régiókat tekintve, városi jogállásra szűkítve az Észak-Alföldön 15,6%-os áremelkedést regisztrált a jegybank egy év alatt, ami elsősorban Debrecen és környékének ingatlanpiaci élénkülését jelzi a CATL és a BMW beruházásai miatt. De hasonló, 15,1%-os áremelkedés volt a Dél-Dunántúlon, mely sokáig lemaradó térség volt, ám a jelek szerint most elkezdett felzárkózni. Budapesten az MNB adatai szerint 14%-kal emelkedtek a lakásárak egy év alatt.
A második negyedévhez képest a közép-dunántúli, a dél-alföldi és az észak-magyarországi városokban minimális árcsökkenést tapasztalt a jegybank a reál árakban, éves szinten, 2023 harmadik negyedévéhez viszonyítva azonban minden területen tovább emelkedtek az árak, Észak-Magyarországon a városokban például 3,4%-kal, míg országosan a községekben 15,7%-kal.
„A most megjelent előzetes adatok szinte biztosan változni fognak még a következő negyedévekben visszamenőleg” – hangsúlyozta Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint 2025-ben az év eleji felfokozott érdeklődést látva egyértelmű élénkülés jön a piacon. A tranzakciók számában további 15-20%-os növekedéssel elérhető lehet a már említett 150 ezres szám, míg az árakat tekintve a szakértők most egyöntetűen további legalább 10-15%-os drágulást várnak országosan.
