Új kapacitásigény hajtja idén az ipari-logisztikai ingatlanpiacot: 22 százalékkal erősödött a kereslet

Ha a negyedik negyedévben a kereslet a tavalyihoz hasonlóan erős marad, a bérbeadási piac új éves rekordot érhet el – derült ki a CBRE Magyarország friss piaci elemzéséből. Bár a keresletet a fővárosi agglomeráció vezeti, az autóipari és gyártóipari fejlesztések nyomán a regionális ipari központokban több mint kétszer annyi új terület készült el, mint egy évvel korábban.

2026. január és szeptember között a bérlők összesen 733 400 négyzetméternyi területre kötöttek szerződést. Ebből az új bérletek, bővülések és előbérletek 567 600 négyzetmétert tettek ki, ami 22 százalékkal több az előző évinél, a hosszabbítások a teljes aktivitás mindössze 23 százalékát adták.

A harmadik negyedévben 200 500 négyzetméter talált bérlőre (hosszabbítások nélküli nettó kereslet), ennek közel harmadát előbérletek adták: Budapest környékén 67 százalékos éves növekedéssel 143 000, vidéken 57 400 négyzetméter. A tanulmány szerint a legaktívabb keresleti csoportot a gyártóvállalatok jelentették 47 százalékos részesedéssel, őket a logisztikai szolgáltatók követték 21 százalékkal.

A negyedév legnagyobb budapesti tranzakciója a HelloParks Páty PT5 épületét érintette 42 800 négyzetméterrel, vidéken pedig a WLP Debrecen West ebesi épületében kötött 16 300 négyzetméteres új bérlet került a lista élére.

„A számok egyértelműen azt mutatják, hogy a piac bővülése mögött valós termelési és logisztikai kapacitásigény áll. A tranzakcióban részt vevő vállalatok új területeket bérelnek, bővítenek, és akár már az építés megkezdése előtt is lekötik az új csarnokokat. Ez az erős bizalom stabil alapot ad a következő évekre, ahol leginkább a nagy ipari beruházásokhoz kapcsolódó regionális központokban várható további élénkülés” – mondta Baka Gergely, a CBRE Magyarország ipari és logisztikai ingatlanbérbeadási igazgatója.

A regionális piacon továbbra is Kecskemét, Debrecen és Győr térsége a legaktívabb, ahol az autóipari és gyártóipari beruházások tartós keresletet biztosítanak, és az új fejlesztések jelentős része már a kivitelezés előtt vagy az építés alatt bérlőre talál. A harmadik negyedévben a regionális városok bérelt állománya nettó 84 800, a fővárosi agglomerációé 68 200 négyzetméterrel bővült, így az országos nettó abszorpció az év első kilenc hónapjában 273 400 négyzetmétert ért el.

A vidéki üresedési ráta 9,6 százalékra csökkent, a fővárosi agglomerációban az üresedés egy negyedév alatt 1,8 százalékponttal, 13,0 százalékra mérséklődött, az országos átlag így 11,8 százalék. Ez igazolja, hogy a friss átadások kezdetben üres területei gyorsan bérlőre találnak.

Az erősödő keresletre a fejlesztők új kapacitásokkal válaszoltak: az országos modern állomány szeptember végére 6 574 500 négyzetméterre nőtt, ebből 4 171 800 négyzetméter a fővárosi agglomerációban, 2 402 800 négyzetméter pedig a regionális városokban található.

A beruházók az első kilenc hónapban 342 800 négyzetmétert adtak át, 28 százalékkal többet, mint egy évvel korábban. Vidéken szeptember végéig 11 csarnok készült el összesen 247 600 négyzetméternyi területen, a harmadik negyedév legnagyobb átadásai a Panattoni Park Moson B épülete (23 400 m²) és a hatvani Horváth Rudolf R10 (19 800 m²) voltak. Budapest környékén a negyedév legnagyobb átadását a VGP Park Budapest Aerozone II C épülete (15 800 m²) jelentette.

Országszerte jelenleg 554 000 négyzetméternyi logisztikai terület áll kivitelezés alatt, amelynek 77 százaléka a fővárosi agglomerációban található. Az épülő területek tekintetében a megkötött előbérleti szerződések aránya Budapest környékén 47 százalékos, a regionális városokban pedig 51 százalékot tesz ki.

A budapesti ipari ingatlanállományban a bérleti díjak tekintetében egyre nagyobb különbségek figyelhetők meg, ugyanakkor a piac továbbra is képes kiszolgálni a bérlői igények széles spektrumát. A prémium kategóriás, modern városi logisztikai ingatlanok átlagos kínálati bérleti díja jelenleg 6,7 euró/m²/hó, míg a modern külvárosi raktáraké, az úgynevezett „big-box” létesítményeké 5,5 euró/m²/hó. A ténylegesen fizetendő bérleti díjak azonban ennél alacsonyabbak is lehetnek, mivel a bérbeadók egyre gyakrabban alkalmaznak ösztönzőcsomagokat és rugalmasabb szerződéses feltételeket a bérlői döntések támogatása érdekében.

„Az elektromobilitással kapcsolatos beruházások most lépnek termelési szakaszba: a CATL debreceni gyára teljesen lekötött megrendelésállománnyal indul, Kecskeméten megnyílt a Mercedes bővítése, Szegeden pedig jövőre kezdődik a BYD sorozatgyártása. A járműgyártás és az elektronika exportja kétszámjegyű ütemben nőtt, ami a beszállítói láncon keresztül hamarosan újabb területigényt hozhat. Ez azt jelenti, hogy a közeljövőben azok a fejlesztések nyernek, amelyek korszerű műszaki tartalommal és energiahatékonysággal várják a bérlőket” – tette hozzá Baka Gergely.